수원지방법원 2026타경50135. 경기도 광주시 신현동의 '마운틴케빈' 101동 301호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 오수환이며, 2021.04.12. 거래가액 230,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 국민건강보험공단·지방자치단체의 압류와 한국자산관리공사의 가압류가 차례로 설정됐고, 2026.01.30. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건에서 단순히 등기상 권리의 수만 세는 것은 의미가 없습니다. 핵심 질문은 말소기준보다 먼저 전입한 정서현의 보증금 230,000,000원을 낙찰자가 떠안는가입니다. 확약서가 없다면 유찰로 매각가가 내려갈수록 보증금 미배당 잔액이 매수인에게 넘어오는 구조이므로, 최저가 하락만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 하지만 이 사건에는 그 구조를 바꾸는 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50135 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 961-9 마운틴케빈 제101동 제3층 제301호 도로명주소: 경기도 광주시 상태길72번길 2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 지상 4층 중 3층 301호 |
| 단지 현황 | 마운틴케빈(101동) · 8세대 · 사용승인 관련 기준일 2012.06.26. |
| 소유자 | 오수환 (2021.04.12. 매매, 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 252,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.09. 국민건강보험공단 압류 (갑구 5번) |
| 임차관계 | 실제 임차인 2명 · 정서현 보증금 230,000,000원 · 장상훈 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 등기부 발급일 | 2026.10.12. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.08.09. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 설정된 제천시·안산시·아산시의 압류, 한국자산관리공사의 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 우리은행 근저당권도 이미 등기부상 말소됐으므로 현재 살아 있는 선순위 근저당으로 취급하지 않습니다.
그러나 임차인 정서현은 2021.04.09. 전입 및 점유를 시작했고 확정일자는 2021.02.08.입니다. 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인이며, 임차권등기는 2023.04.26. 설정됐더라도 원래의 선순위 임차인 지위가 중요한 사건입니다.
따라서 이 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 약정대로 이행된다면, 정서현의 보증금 230,000,000원에 따른 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
확약은 정서현의 임차보증금 채권 및 그 승계관계에 대한 것입니다. 장상훈 등 확약 대상 밖의 임차관계에는 자동 적용되지 않습니다. 매각기일 전 확약서 원본, 채권양도 관계, 임차권등기 말소 이행 및 최신 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정서현 전유부분 전부 · 임차권등기 |
2021.04.09. 2021.02.08. |
230,000,000원 | 대항력 有 확약으로 포기 |
우선변제 가능 배당요구 확인 |
실질 인수 0원 확약 이행 전제 |
| 장상훈 주거 · 보증금 미상 |
2025.01.24. 2021.02.08. |
미상 | 없음 기재 전입일 기준 |
확인 필요 배당요구 2026.04.07. |
별도 검증 확약 대상 아님 |
정서현. 임대차계약일은 2021.02.06., 전입 및 점유개시는 2021.04.09.이고 2023.04.26. 임차권등기가 경료됐습니다. 선순위 대항력과 확정일자를 모두 갖춘 임차권으로, 확약이 없었다면 배당 부족분을 인수할 수 있었습니다. 주택도시보증공사는 이 임차보증금의 양수·승계 관계에 있는 신청채권자이므로 정서현과 별도의 제3의 실제 임차인으로 계산하거나 동일 보증금을 이중 합산해서는 안 됩니다.
장상훈. 기재 전입일이 말소기준권리보다 늦은 2025.01.24.이므로 현재 확인되는 전입관계에 의한 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 임대차계약의 구체적인 내용이 확인되지 않았습니다. 확정일자는 2021.02.08.로 기재돼 있어 실제 계약관계, 점유 경위, 정서현과의 관계, 배당요구 내역을 대조할 필요가 있습니다. 확정일자가 빠르다는 사실만으로 대항력이 생기는 것은 아닙니다.
② 가격 구조 — 최저가 하락과 실제 취득비용을 구분
이 물건은 현재 252,000,000원 신건입니다. 2021년 소유권 이전 당시 거래가액은 230,000,000원이지만, 그 금액은 현재 시세를 증명하는 최신 실거래 비교값이 아닙니다. 같은 면적·유사 층·유사 상태의 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않았기 때문에 252,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 비교 참고 면적으로 제시된 66.13㎡는 본건과의 면적 일치가 확인되지 않아 직접적인 동일 평형 시세로 사용할 수 없습니다. 따라서 과거 거래가액이나 단지 규모만으로 가격 가점을 부여하지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 인수 추정 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 252,000,000원 | 0원 | 0원 | 252,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 201,600,000원 | 32,022,400원 | 0원 | 201,600,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 161,280,000원 | 71,777,920원 | 0원 | 161,280,000원 |
확약 전 인수 추정액은 선순위 임차보증금의 미배당분에 관한 회차별 계산치입니다. 확약 적용 후 실질취득 추정액은 정서현 임차권에 대한 확약이 유효하게 이행되고, 다른 인수채무가 발생하지 않으며, 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용을 제외한 금액입니다. 후속 회차는 유찰 시나리오이지 확정된 매각가격이나 일정이 아닙니다.
확약을 적용하지 않는 경우 1회 유찰 시 낙찰가 201,600,000원에 인수액 32,022,400원을 더하면 233,622,400원, 2회 유찰 시에는 161,280,000원에 71,777,920원을 더해 233,057,920원이 됩니다. 보증금 230,000,000원을 중심으로 비용이 고정되는 구조가 확인됩니다. 확약이 적용되는 이 사건에서는 정서현의 미배당 인수가 실질 0원이므로 이 금액들을 실제 취득비용에 더하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,328,000원 |
| 1. 정서현 임차보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 한국자산관리공사 가압류 | 70,588,553원 | 17,672,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예시 배당 추정에 따르면 집행비용 4,328,000원, 정서현 관련 임차보증금 230,000,000원, 한국자산관리공사 17,672,000원으로 매각대금 252,000,000원이 소진됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권 배당은 0원으로 산정돼 있습니다. 이는 확정 배당표가 아니며 조세채권·법정 우선순위·임차보증금 양도 및 승계관계에 따라 달라질 수 있습니다.
후순위 채권에 대해서는 총 청구액 300,588,553원, 예상배당 17,672,000원, 미배당 282,916,553원으로 계산돼 있습니다. 다만 미배당 채권 총액이 곧 낙찰자 인수액을 뜻하지는 않습니다. 매수인 인수 여부는 개별 권리의 대항력·소멸 여부와 확약 내용에 따라 별도로 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 신현동 소재 신현초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 3층 301호이며, 외벽은 석재·타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 9m 내외, 동측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다. 토지는 부정형의 완경사지로, 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 관련 지정내용도 확인됩니다. 입찰 전 현행 규제와 적용 대상을 재확인해야 합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부구조와 이용상태는 건축물현황도 등을 참고해 조사됐으므로 실제 내부 현황을 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 101동은 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 동일 면적 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 시장가격과 매도 소요기간에 관한 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.20. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문, 서명·제출 주체, 적용 채권과 말소 이행 조건을 확인해야 합니다. 가장 중요한 권리분석 항목입니다.
- 임차보증금 승계관계 검증. 정서현에서 주택도시보증공사로의 채권 양도·승계, 배당요구 및 확약서 적용 범위를 확인해 보증금을 중복 계산하지 않도록 해야 합니다.
- 장상훈 임대차관계 확인. 전입일 2025.01.24., 확정일자 2021.02.08., 배당요구일 2026.04.07.의 관계를 원본에서 확인하고 보증금·임대차계약·실제 점유관계를 검증해야 합니다.
- 압류 및 조세채권 확인. 국민건강보험공단·제천시·안산시·아산시의 압류와 조세·공과금 채권이 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 252,000,000원을 현재 시세로 단정하지 말고, 신현동의 유사 면적·유사 연식 다세대주택 최근 거래와 개별 호수의 상태를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 점유자와 임대차 종료·주택 인도 관계를 확인하고, 확약서상 임차권등기 말소와 실제 명도가 동일한 절차가 아님을 유의해야 합니다.
- 건물 및 비용 확인. 내부구조·누수·설비 상태와 미납 관리비, 취득세·등기비용·명도비용을 별도로 점검해야 합니다.
- 매각기일 원본 대조. 2026.10.26. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 제출된 확약서의 최신본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약은 인수위험을 낮추지만, 가격까지 보장하지 않는다”
이 사건의 가장 큰 위험은 원래 선순위 임차보증금 230,000,000원의 미배당 인수였습니다. 정서현의 전입일은 말소기준보다 빠르고, 단순히 임차권등기일이 늦다는 이유로 대항력을 부정할 수 없습니다. 낙찰가가 보증금보다 내려가면 미배당 잔액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 유지되는 구조입니다.
그러나 2026.04.20. 제출된 확약서가 결정적 차이를 만듭니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 약정이 유효하게 이행되면, 정서현 관련 매수인 인수는 실질 0원입니다. 그렇다고 장상훈의 미확인 임대차관계까지 함께 해결된 것은 아닙니다.
또한 압류 5건과 가압류 1건이 존재하고, 매각대금 252,000,000원을 기준으로 한 추정에서는 후순위 채권 미배당이 발생합니다. 채권자 미배당을 매수인 채무로 혼동해서는 안 되지만 조세채권의 법정 배당순위와 점유관계는 확인해야 합니다.
결론은 '주된 인수위험 해소 가능, 신건 가격 판단 보류'입니다. 권리구조는 확약으로 유리해졌지만 소규모 다세대주택의 거래가격 비교가 충분하지 않고 확약 밖 임차인 정보도 미완성입니다. 현 단계에서는 확약 원본과 임차관계 검증을 선행하고, 최근 실거래와 실질취득비용을 비교한 뒤 입찰가격을 결정하는 접근이 적절합니다.
