수원지방법원 2026타경50143. 경기도 광주시 신현동 힐스크라운 119동 302호, 전용 64.93㎡의 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 281,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 농업협동조합자산관리회사이며 청구금액은 87,911,274원입니다.

권리 흐름을 보면 2019년 농협은행이 근저당권을 설정했고, 이후 삼성카드와 케이비국민카드의 가압류가 붙었습니다. 농협은행의 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었으며, 이 회사의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다. 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건을 단순한 무임차 물건으로 취급해서는 안 됩니다. 김지희 명의의 주택임차권등기가 존재하고, 등기부에 기재된 보증금은 250,000,000원입니다. 현재 확인된 전입일은 말소기준권리보다 늦기 때문에 보증금이 매수인에게 그대로 인수되는 구조로 보이지는 않습니다. 그러나 실제 배당순위와 보증금 처리, 점유관계는 입찰 전 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당

말소기준권리는 2019.12.30 설정된 농협은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 164,400,000원이었으나, 2022.01.04 변경등기를 통해 111,396,000원으로 변경되었습니다. 이후 2025년 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전되었습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 등기 임차권 확인 필수

확인되는 실제 임차권자는 김지희 1명입니다. 주택임차권등기가 존재하며, 임차보증금은 등기부에 250,000,000원으로 기재되어 있습니다. 등기에는 1차·2차 보증금이 같은 금액으로 표시되어 있으므로 서로 합산하지 않습니다.

특히 보증금이 최저매각가보다 작다는 이유만으로 배당이나 명도 문제가 모두 해결되었다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 인수 추정액은 0원이지만, 이는 확인된 대항력과 말소기준권리에 따른 판단입니다. 임차권자의 실제 배당액과 인도 절차는 별도 문제입니다.

③ 시세 비교 — 78.1%라는 숫자의 함정

힐스크라운 119동의 확인된 실거래는 2023년 9월 360,000,000원, 전용 69.25㎡, 1층 거래입니다. 현재 경매물건은 전용 64.93㎡, 3층으로 면적과 층수가 다릅니다.

표면적으로는 최저가 281,000,000원이 과거 실거래 360,000,000원보다 79,000,000원 낮습니다. 과거 거래가격 대비 78.1%라는 숫자는 상당한 차이처럼 보입니다.

그러나 이 실거래는 2023년 9월 단 1건입니다. 2026년 10월 매각물건을 평가하면서 이 거래를 현재 시세로 그대로 적용하기 어렵습니다. 면적과 층수도 다르므로 신건 가격이 현 시세보다 21.9% 저렴하다고 해석해서는 안 됩니다.

힐스크라운 119동은 확인된 규모가 8세대이며 사용승인일은 2019.09.11입니다. 상대적으로 작은 규모의 건물이라는 점에서 아파트 대단지처럼 풍부한 동일 유형 거래를 전제로 가격을 추정하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)

위 표는 근저당 최초 채권최고액 164,400,000원을 적용한 조건부 추정입니다. 2022년 변경등기에 따른 금액 차이, 임차권자 김지희의 배당 반영 여부, 당해세·최우선변제 및 실제 집행비용은 추가 검증이 필요합니다. 소유자 잔여금 97,087,219원은 확정 배당액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 변화와 인수액

제시된 시나리오에서는 유찰이 진행되더라도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 2회 유찰 시 예상 미배당 채권은 2,656,541원이지만, 이는 매수인이 인수해야 할 금액과 같지 않습니다.

다만 위 결과는 현재 확인된 대항력 판정과 단순 배당 가정에 따른 것입니다. 임차권자의 실제 배당순위와 채권최고액 변경사항이 반영되면 채권별 예상배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 신현동 소재 현대모닝사이드2차아파트 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근은 가능하지만, 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등을 고려한 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물로 2019.09.11 사용승인되었습니다. 외벽은 치장석, 내부는 벽지 및 타일, 창호는 플라스틱샤시 이중창 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 엘리베이터설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 완경사지이며 공동주택 부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 속합니다. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 규제사항도 확인됩니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있으며, 기재된 지정대상은 외국인 등입니다. 실제 적용대상과 입찰자격 관련 사항은 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 914,900원/㎡입니다. 이는 개별 건물의 실거래가격이나 적정 낙찰가와 동일한 의미는 아닙니다.
• 건축상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 119동은 8세대 규모이며 확인된 실거래가 1건으로 제한적입니다. 동일 유형의 최근 거래와 매도 소요기간을 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 원본. 김지희의 보증금 250,000,000원, 전입일, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요.
• 대항력. 말소기준권리 2019.12.30 이전에 별도의 대항요건을 갖춘 권리자가 존재하는지 최종 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 배당순위. 임차권자 배당, 근저당 변경 채권최고액 111,396,000원, 실제 채권계산서와 당해세 등을 반영한 배당순위를 검토하세요.
• 점유와 명도. 등기 임차권자가 현재 점유 중인지, 이미 퇴거했는지, 인도명령 또는 명도 협의가 필요한지 확인하세요.
• 가격 검증. 2023.09 거래 360,000,000원은 다른 면적의 과거 거래입니다. 64.93㎡ 전후의 최신 거래를 확인하고 입찰 상한을 설정하세요.
• 유찰 전략. 신건 281,000,000원, 1회 유찰 가정 224,800,000원, 2회 유찰 가정 179,840,000원을 비교하되 유찰 자체를 가격 메리트의 증거로 보지 마세요.
• 현장 확인. 실내 상태, 누수·균열, 주차, 도로 접근, 대중교통 편의성 및 실제 이용상태를 점검하세요.
• 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능한 비용을 확인하세요.
• 규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 토지거래허가구역 등 적용 법령과 제한사항을 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 원본을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 투자”는 다르다

이 물건의 말소기준은 명확합니다. 2019년 농협은행 근저당이고, 확인된 임차권자의 전입은 그 이후입니다. 따라서 확인된 등기상 권리관계만으로는 보증금 인수 위험이 높다고 보기 어렵습니다. 매수인 인수 추정액도 0원입니다.

하지만 250,000,000원의 임차권등기가 있는 만큼 배당요구와 실제 점유관계를 가볍게 다루어서는 안 됩니다. 특히 근저당 채권최고액의 변경 내역과 기존 배당 추정액 사이에 차이가 있어, 배당표를 그대로 확정 결과처럼 사용할 수 없습니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 281,000,000원이라는 신건 가격은 2023년 360,000,000원 거래보다 낮지만, 그 거래가 현재 시세를 대표하지는 않습니다. 비교거래의 면적 차이와 시점 차이, 8세대 규모의 제한적인 거래자료까지 고려하면 현재 단계에서 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.

결론은 권리상 인수 위험은 낮으나, 임차권 배당 검증과 현재 시세 확인 전에는 신건 입찰을 신중히 판단해야 하는 물건입니다. 권리·배당·가격을 모두 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다.