수원지방법원 2026타경50156. 경기도 광주시 퇴촌면 광동리의 하이팰리스 디동 401호입니다. 전용면적 47.02㎡의 다세대주택으로, 철근콘크리트구조 4층 건물의 최상층에 자리합니다. 소유자는 이미경이며 2018년 7월 20일 거래가 120,000,000원에 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이번 경매는 한국주택금융공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 103,074,694원입니다.

이 사건을 단순히 감정가 96,000,000원의 저가 다세대주택으로 보면 중요한 위험을 놓칠 수 있습니다. 박준서 명의의 임차권등기가 존재하고, 임차보증금은 90,000,000원입니다. 해당 임차인은 2022년 7월 8일 전입 및 점유를 시작했고, 2022년 6월 14일 확정일자를 받았습니다. 이 날짜들은 말소기준인 2026년 1월 23일보다 앞섭니다.

따라서 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 지위에 있으며, 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 최저매각가와 최종 실질취득액을 반드시 분리해서 계산해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

핵심은 현재 효력이 남아 있는 권리들의 선후관계입니다. 과거 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권, 우리은행 근저당권, 유정민 및 경기도의 전세권, 천호새마을금고의 가압류·경매개시결정은 이미 말소되었습니다. 이들이 현재 매수인에게 별도 인수되는 구조는 아닙니다.

그러나 을구 9번에 등기된 박준서의 주택임차권은 다릅니다. 2024년 6월 19일 임차권등기가 이루어졌고, 그보다 앞선 2022년 7월 8일부터 주민등록 및 점유 사실이 기재되어 있습니다. 말소기준인 2026년 1월 23일의 강제경매개시결정보다 우선하는 대항력 있는 임차권입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 9천만원이 실질취득액을 결정

실제 임차인은 1명입니다. 박준서는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 임차권등기상 임차인 본인으로 확인됩니다. 배당요구 사실이 있으며, 전입·점유 및 확정일자를 근거로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

③ 시세 비교 — 과거 거래보다 비싼 신건

하이팰리스D의 동일 전용면적 47.02㎡ 거래는 확인된 표본이 2건입니다. 2021년 7월과 2022년 1월 거래로, 두 거래의 평균은 85,000,000원입니다.

신건 최저가 96,000,000원은 이 평균의 112.9%입니다. 가장 나중에 확인된 2022년 1월 거래가 90,000,000원과 비교해도 6,000,000원 높은 가격입니다. 따라서 과거 확인 거래를 기준으로 신건에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

가격 판단에서 더 중요한 것은 유찰 후 실질취득액입니다. 1회 유찰 시 91,782,400원, 2회 유찰 시 91,505,920원으로 계산되므로, 두 경우 모두 확인 거래 평균 85,000,000원을 웃돕니다. 최신으로 확인된 거래가 90,000,000원과 비교해도 여전히 높은 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)

집행비용 2,128,000원을 공제한 뒤 임차인 박준서에게 보증금 90,000,000원 전액이 배당되고, 한국주택금융공사에 3,872,000원이 배당되는 구조입니다. 신청채권자의 예상 미배당액은 99,202,694원이며 소유자 잔여금은 0원입니다.

신건 최저가 기준의 추정배당입니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위·배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다. 한국주택금융공사의 미배당 채권액을 매수인이 직접 인수한다는 의미는 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락의 착시

말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 있어, 낙찰가가 보증금 이하로 내려가면 부족한 배당액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 이번 사건의 회차별 예상액을 비교하면 그 효과가 분명하게 드러납니다.

실질취득액 = 낙찰가 + 예상 인수보증금. 집행비용 추정 등이 반영된 회차별 예상 인수액을 사용했으며, 취득세·등기비용·명도비용·체납 관리비 등은 포함하지 않았습니다.

특히 낙찰가가 임차보증금보다 낮은 구간에서는, 집행비용 등 배당공제액을 제외하고 생각하면 낙찰가 하락분만큼 보증금 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 90,000,000원 부근에 묶이는 효과가 나타납니다. 실제 추정 시나리오에서도 1회 유찰과 2회 유찰의 실질취득액 차이는 크지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 퇴촌면 광동리의 퇴촌면사무소 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택단지가 형성되어 있고 임야에 인접한 주거환경입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2010년 준공된 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 401호로, 방 2개·거실·주방·욕실 등이 있는 다세대주택입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 부정형 완경사 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중이며, 서측 약 8m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 527㎡, 공시지가는 347,500원/㎡입니다.
• 규제. 자연녹지지역·도시지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 하이팰리스D는 10세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인 거래도 2021~2022년 2건에 그쳐 현재 가격을 판단할 최근 거래 근거가 부족합니다. 재매각 시 가격 검증과 매수자 확보에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 조건. 박준서의 을구 9번 임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 대조하세요. 보증금 전액 배당 여부가 매수인 부담을 결정합니다.
• 신건 배당액 재검증. 예상배당상 임차인은 90,000,000원을 전액 지급받지만, 실제 집행비용·세금·배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
• 회차별 실질취득. 1회 유찰은 91,782,400원, 2회 유찰은 91,505,920원으로 추정됩니다. 최저가만 기준으로 입찰 상한을 결정하면 안 됩니다.
• 최신 시세 조사. 확인된 거래는 2021년과 2022년 사례입니다. 현재 인근 유사 다세대주택의 거래가격·매물가격·층별 차이 및 매도 가능 가격을 추가 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 당시 점유 및 주민등록 사실과 별도로 현재 실제 점유자·열쇠 인도·명도 가능 상태를 확인해야 합니다.
• 규제 및 물건 상태. 자연녹지지역과 토지거래허가구역 해당 여부, 최상층 누수·방수 상태, 공용부분 관리 및 체납 관리비를 점검하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 기재와 최종 매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득액을 보라”

경기 광주 하이팰리스 디동 401호는 대항력 임차인의 보증금 90,000,000원이 낙찰자의 실제 부담을 좌우하는 사건입니다. 신건 가격에서는 보증금 전액 배당을 기대할 수 있지만, 유찰로 매각가격이 내려가면 매수인에게 이전되는 미배당 보증금이 커집니다.

1회 유찰 시 실질취득액 91,782,400원, 2회 유찰 시 91,505,920원이라는 결과가 이를 보여줍니다. 두 금액 모두 확인된 2021~2022년 실거래 평균 85,000,000원과 마지막 거래가격 90,000,000원보다 높습니다. 게다가 최근 거래 표본이 없어 현재 시세와 가격 추세를 확실하게 검증하기 어렵습니다.

결론은 가격 보류입니다. 신건에서는 가격이 과거 실거래보다 높고, 유찰 후에는 선순위 임차보증금 인수로 인해 실제 취득비용이 충분히 내려가지 않습니다. 소규모 다세대주택의 환금성까지 고려하면, 단순한 유찰 할인율보다 실질취득액·실제 배당결과·최신 시세를 확인하는 것이 우선입니다.