수원지방법원 2026타경50172. 경기도 광주시 삼동 소재 청송빌리지 A동 4층 402호, 전용 56.52㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 심상철이며, 2021년 1월 기존 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 국세·지방세 압류가 이어졌고, 2026년 1월 서울보증보험 주식회사가 청구금액 175,734,245원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 2023.02.20 국의 압류입니다. 분석상 말소기준권리로 잡혀 있고, 그 이전인 2022년 7월 주민등록·점유개시 기록을 가진 임차권이 있습니다. 원칙대로라면 임차보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 잔액을 인수할 수 있습니다. 하지만 이 물건에는 그 위험을 실질적으로 바꾸는 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서가 존재합니다.

그렇다고 권리와 가격 문제가 모두 끝난 것은 아닙니다. 임차인의 승계 관계가 복잡하고, 별도 전입자의 점유·보증금 관계도 확인해야 합니다. 여기에 세금 압류 4건과 공매공고 이력이 얽혀 있습니다. 무엇보다 감정가 1억 9,300만원을 뒷받침할 최신 실거래 자료가 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차권, 그리고 대항력 포기 확약

권리 흐름의 핵심은 2022년 임대차와 2023년 압류의 선후관계입니다. 한국토지주택공사 명의의 임차권등기는 임대차계약 및 확정일자 2022.06.03, 주민등록·점유개시 2022.07.25를 기재하고 있습니다. 이는 2023.02.20 말소기준 압류보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 임차권입니다.

해당 임차권은 2023.08.18 을구 5번으로 등기됐습니다. 등기 자체는 말소기준권리 뒤에 있지만, 대항력 판단에서 중요한 선행 주민등록·점유개시가 그보다 빠릅니다. 단순히 임차권등기 접수일만 보고 후순위라고 판단하면 위험합니다.

기존 성남수정새마을금고 근저당권과 과거 임의경매개시결정 등은 2021년 매각으로 이미 정리됐습니다. 2021년 설정된 박종근 근저당권 111,000,000원도 2021.03.05 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 세금 압류, 임차권 승계, 확약 및 점유입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 보증금 중복 합산 금지

실제 임차인으로 구분되는 인원은 소진훈 1명입니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 관계로 기재된 권리자이며, 별도의 실제 임차인 1명으로 추가 계산하지 않습니다. 관련 임차보증금 150,000,000원도 중복 합산하지 않습니다. 이후 서울보증보험으로 권리가 양도된 관계는 확약서에서 확인됩니다.

보증금 150,000,000원은 동일한 임대차보증금의 대위·승계 관계에 관한 금액입니다. 소진훈의 신고액이 미상이라는 사정만으로 150,000,000원을 별도 추가하거나, 반대로 독립된 임대차가 전혀 없다고 단정하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 1억 9,300만원을 뒷받침할 최신 거래가 없다

청송빌리지(A동)는 10세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 전용면적 56.52㎡의 확인 가능한 실거래는 3건이며, 모두 2021년 거래입니다. 따라서 아래 평균은 2026년 현재의 검증된 최근 12개월 시세라기보다 과거 확인 거래의 평균으로 해석해야 합니다.

신건 최저매각가 193,000,000원은 과거 거래 평균 130,000,000원보다 63,000,000원 높고, 그 평균의 148.5%입니다. 가장 늦게 확인된 2021년 12월 거래는 같은 4층, 전용 56.52㎡에 120,000,000원이었습니다. 신건 최저가와의 차이는 73,000,000원입니다.

현재 회차는 확약 적용 후 실질 인수액이 0원이므로 실질취득액 193,000,000원이 최저가와 같습니다. 따라서 가격 비교에도 이 실질취득액을 사용합니다. 보증금 150,000,000원을 낙찰대금에 무조건 더하는 것도 잘못이지만, 확약이 있다고 해서 과거 실거래보다 높은 낙찰가 자체가 저렴해지는 것도 아닙니다.

④ 예상배당표 (193,000,000원 낙찰 가정)

현재 신건 최저매각가로 낙찰되고 제시된 배당순서를 적용할 경우, 집행비용을 먼저 공제한 뒤 임차보증금 150,000,000원이 우선변제되고, 신청채권자 서울보증보험 주식회사에 39,498,000원이 배당되는 구조입니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차보증금과 신청채권자 청구액은 제시된 배당 항목을 따른 것이며, 서울보증보험으로의 채권 양도·승계 관계에 따른 실제 배당채권의 중복 여부와 최종 배당순위는 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰별 시나리오 — 확약 유무가 인수 판단을 바꾼다

확약서가 없었다면 2회 유찰 시에는 선순위 임차보증금 미배당으로 매수인 인수가 발생하는 구조입니다. 실제 계산상 2회 유찰 낙찰가 123,520,000원에서는 29,009,280원이 원칙상 인수 위험 금액으로 나타납니다. 그러나 이 사건에는 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 있으므로, 확약의 효력을 적용한 실질 인수액은 0원입니다.

실질취득 = 낙찰가 + 확약 적용 후 실질 인수액. 취득세·등기비용·명도비·체납 관리비 등 부대비용은 제외했습니다. 2회 유찰 시 29,009,280원은 확약을 반영하지 않은 원칙상 미배당 인수 추정액이며, 확약 유효를 전제로 실제 인수대금에 더하지 않습니다. 소진훈의 독립 권리가 확인되는 경우 그 위험은 별도로 판단해야 합니다.

⑥ 세금 압류·공매공고 — 배당과 절차를 함께 확인

등기부에는 국세·지방세 성격의 압류가 4건 확인됩니다. 원칙상 등기된 압류 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 체납세금의 배당순위와 매수인이 부담할 권리 여부는 단순히 등기 접수순서로 판단할 수 없습니다.

세금 중 당해세 등 우선 배당되는 금액이 있다면 임차보증금이나 후순위 채권자의 실제 배당액은 위 예상배당표와 달라질 수 있습니다. 다만 확약이 적용되는 임차보증금은 미배당이 발생하더라도 매수인의 실질 인수액이 0원이라는 점을 구별해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 경기도 광주시 삼동 소재 삼1통 마을회관 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 4층 건물로 대상 호실은 4층 402호입니다. 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창입니다.
• 설비. 기본 급배수·위생·소화전·개별 난방설비가 있습니다.
• 도로. 북서측 및 남서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지 형상은 대체로 부정형이며 완경사 지형에 위치합니다.
• 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 표기도 확인됩니다.
• 공시지가. 581,700원/㎡이며, 토지면적은 494.0㎡입니다. 이는 건물 부지 전체에 관한 수치로 개별 호실의 전유 대지면적을 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 누수·하자 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전체 10세대 규모의 다세대주택으로, 확인되는 동일 면적 거래가 2021년 3건에 그칩니다. 현재 매수수요와 매도가격을 독립적으로 확인하기 전에는 원활한 환금성을 전제로 투자 수익을 산정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.13 제출된 서울보증보험의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서 원본, 채권양도 관계, 확약 주체의 권한과 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 1명과 승계권리 구분. 소진훈과 한국토지주택공사를 별도 보증금 임차인 2명으로 합산하지 마세요. 한국토지주택공사 명의 150,000,000원은 승계 관계의 보증금입니다.
• 소진훈의 점유관계. 2025.09.16 전입은 2023.02.20 말소기준 압류 이후입니다. 보증금·확정일자·계약내용·실제 점유 및 선행 권리 여부를 확인하고, 확약에 포함되지 않은 독립 권리가 있는지 점검해야 합니다.
• 세금 압류 4건. 강서세무서·송파세무서·서울특별시·광주시 관련 체납세액, 당해세 여부, 법정기일 및 배당요구 상황을 확인해야 합니다.
• 공매공고 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 2023-05189-003의 현재 상태와 법원경매 진행 여부를 교차 확인해야 합니다.
• 최신 시세 재검증. 과거 확인 거래 3건은 모두 2021년입니다. 193,000,000원의 적정성을 판단할 최근 인근 유사 다세대 실거래, 현재 매물, 층·향·내부상태별 가격 비교가 필요합니다.
• 낙찰가와 실질취득액 구분. 확약이 유효하면 해당 임차보증금 실질 인수는 0원입니다. 그러나 취득세·등기비용·명도비·체납 관리비 등은 별도로 계산해야 합니다.
• 현장 조사 및 명도. 실제 점유자, 출입 가능 여부, 내부 상태, 미납 관리비와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다. 확약에 의한 임차권 말소와 현실적인 인도 완료는 별개입니다.
• 등기·명세서 최신본 대조. 매각기일 2026.10.26 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기와 확약서의 최신 원본을 대조하세요.

맺으며 — “보증금 인수는 해소, 가격은 아직 합격이 아니다”

이 물건은 겉으로 보면 상당히 위험합니다. 말소기준보다 먼저 성립한 임차권에 보증금 150,000,000원이 걸려 있고, 매각물건명세서도 미배당 잔액의 매수인 인수를 원칙으로 명시합니다. 하지만 2026.04.13 제출된 확약이 그 판단을 바꿉니다. 확약이 유효하다면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원입니다.

반면 가격에서 반전은 없습니다. 현재 신건 실질취득액 193,000,000원은 2021년 동일 면적 거래 평균 130,000,000원의 148.5%입니다. 2021년 12월에 같은 4층에서 확인된 120,000,000원 거래와 비교하면 격차는 더 큽니다. 최신 거래의 부재로 현재 적정 시세를 확정할 수 없다는 점까지 고려하면 높은 입찰가를 정당화할 근거가 부족합니다.

게다가 세금 압류 4건, 공매공고 이력, 승계 임차권 말소 절차, 소진훈의 점유·임대차 확인이라는 실무 과제가 남아 있습니다. 이 물건은 확약 덕분에 주된 보증금 인수 위험이 해결됐다는 점은 긍정적이지만, 권리 서류를 확인하고 최신 시세를 검증하지 않은 채 신건 가격으로 입찰할 유형은 아닙니다.

종합 판단: D등급. 확약을 통한 인수 위험 해소에는 의미가 있으나, 과거 거래를 크게 웃도는 신건 가격, 오래된 시세 표본, 10세대 다세대의 환금성 불확실성 및 세금·공매·점유 관련 확인 사항이 종합 매력도를 낮춥니다. 권리는 확약 원본 확인을 조건으로 검토 가능, 가격은 보류. 유찰이 발생하더라도 실제 인수액과 최신 실거래를 기준으로 다시 평가해야 합니다.