수원지방법원 2026타경50176. 경기도 하남시 망월동 힐스테이트에코미사 12층 1232호에 나온 복층 오피스텔입니다. 감정가는 131,000,000원이고 첫 매각기일인 2026.10.26에도 같은 금액으로 시작합니다. 외관상 신건이라 단순해 보이지만, 등기부를 보면 전혀 다른 문제가 드러납니다. 2023.12.07 등기된 서미선의 주택임차권과 165,000,000원 보증금입니다.

이 임차권은 2026.01.26 강제경매개시결정보다 앞서 있으며, 등기된 계약일·주민등록일·점유개시일은 그보다 더 이릅니다. 따라서 경매개시결정이 매각으로 말소되더라도 임차인의 보증금 반환 문제까지 자동으로 사라진다고 판단하면 안 됩니다. 특히 신청채권자가 주택도시보증공사라는 점 때문에 보증금 반환채권의 대위변제·양도·승계 여부를 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권

말소기준권리는 2026.01.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 정리됩니다. 이전에 설정됐던 국민은행 근저당권(채권최고액 91,200,000원)은 2021.11.29 이미 말소됐습니다. 과거 근저당권을 현존 채무나 매수인 인수 권리로 계산할 이유는 없습니다.

하지만 그보다 중요한 것은 을구 3번 주택임차권입니다. 서미선의 임차권등기는 2023.12.07 접수됐고, 보증금은 165,000,000원입니다. 주민등록일과 점유개시일이 2021.11.29로 기재돼 있으며 계약 및 확정일자도 확인됩니다. 이러한 선행 관계 때문에 임차권을 경매개시결정과 함께 깨끗하게 소멸하는 권리로 취급할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

등기된 임차인은 서미선 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 등장하지만, 이를 별도 거주 임차인으로 추가해 보증금을 이중 합산하지 않습니다. 보증공사의 권리 취득 경위와 서미선의 임차보증금 채권 사이 관계는 별도 확인 대상입니다.

등기부에는 주민등록일과 점유개시일이 모두 2021.11.29로 적혀 있습니다. 따라서 관련 날짜가 전혀 확인되지 않는 단순한 미상 점유자와는 구별해야 합니다. 다만 주민등록의 실제 유지, 임차권등기의 적법한 성립, 배당요구 및 채권승계 상태까지 검증된 것은 아니므로, 현 단계에서 대항력이 최종 확정됐다거나 매수인이 특정 금액을 확정적으로 인수한다고 단정하지 않습니다.

③ 실질취득가격 — 1.31억이 아니라 보증금 기준으로 봐야 한다

이 사건은 최저매각가 131,000,000원보다 선순위 임차보증금 165,000,000원이 더 큽니다. 선순위 대항력이 유지되고 매수인이 보증금 미변제 잔액을 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 배당 가능한 금액도 감소해 인수해야 할 잔액은 반대로 늘어날 수 있습니다.

따라서 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 낙찰대금과 인수 보증금을 합한 실질취득가격입니다. 보증금 전액을 기준으로 단순화한 인수형 모델에서는 실질취득가격이 약 165,000,000원 수준에 고정됩니다. 집행비용, 실제 배당순위, 대위변제 및 권리승계 관계에 따른 차이는 별도로 반영해야 합니다.

위 단순 합계는 각 회차 매각가와 신청채권자 기준 예상 미배당액을 산술적으로 더한 위험 검토용 수치입니다. 신청채권자의 미배당액이 법적으로 매수인이 인수할 임차보증금 잔액과 반드시 일치하는 것은 아닙니다. 인수형이 실제로 성립할 경우 보증금 165,000,000원을 중심으로 검토하며, 집행비용 및 기타 비용은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)

최저가에 낙찰된다는 가정에서는 집행비용 2,634,000원을 제외한 128,366,000원이 신청채권자 주택도시보증공사에 배당되고, 청구금액 대비 36,634,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아가는 예상 잔여금은 0원입니다.

여기서 미배당액과 매수인 인수액은 구별해야 합니다. 배당 계산상 신청채권자에게 남은 미회수액이 곧바로 매수인이 떠안을 금액이 되는 것은 아닙니다. 실제로는 서미선의 선순위 임차권, 주택도시보증공사의 채권취득 경위, 임차권등기 말소 여부와 배당에 따른 보증금 변제 범위에 의해 인수액이 정해집니다.

⑤ 시세 비교 — 가격 메리트는 확인되지 않았다

현재 확인 가능한 가격 기준은 감정가 131,000,000원과 소유자 박지수의 2023.05.10 매매 거래가액 150,000,000원입니다. 직전 소유자 표미경의 2021.10.04 매매 거래가액 역시 150,000,000원으로 기재돼 있습니다.

과거 소유권이전 거래가액 150,000,000원은 현시점의 시세가 아닙니다. 최근 12개월 평균 및 최신 실거래를 기준으로 한 현재 가격 수준과 상승·하락 추세가 확인되지 않았으므로, 과거 매매가나 감정가만으로 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다.

특히 선순위 임차보증금을 인수하는 경우 실질취득가격은 약 165,000,000원을 기준으로 봐야 합니다. 이는 과거 거래가액 150,000,000원보다 높은 수준이지만, 과거 거래가액과 현재 시장가격을 동일시해 손익을 확정할 수는 없습니다. 최근 실거래를 확인하기 전까지 가격 가점은 줄 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 하남시 망월동 미사역 남서측 인근으로, 주변에는 오피스텔·상업용 건물·근린생활시설 및 아파트가 혼재합니다. 중심상업지역에 위치합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건이 양호한 편입니다.
• 건물. 2018.10.01 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 20층 중 12층 1232호입니다. 거실·욕실·다락을 갖춘 복층 오피스텔로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 열병합 지역난방, 승강기, 화재경보기, 소화전 및 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측 약 30m 보행자전용도로, 남서측 약 10m 보행자전용도로, 남동측 약 20m 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·중심상업지역·미사지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가 관련 사항은 오피스텔의 실제 용도와 매수인 유형에 따라 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로, 내부구조도는 건축물현황도와 외부관찰을 참조했습니다.
• 환금성. 역세권 중심상업지역의 복층 오피스텔이라는 입지상 특성이 있으나, 아파트와 동일한 환금성을 전제할 수 없습니다. 현재 실거래 표본과 거래 추세가 확인되지 않아 재매각 가능 가격의 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 존속 확인. 을구 3번 서미선의 주택임차권이 매각 후 어떤 조건에서 말소되는지 매각물건명세서와 등기부 원본을 대조해야 합니다.
• 대항력 요건 검증. 주민등록일·점유개시일 2021.11.29의 실제 이행 및 유지 여부, 확정일자와 임차권등기 전후의 점유·전출 사실을 확인해야 합니다.
• 보증기관의 권리승계 확인. 주택도시보증공사가 임차인에게 보증금을 대위변제했는지, 반환채권을 양도·승계했는지, 임차권등기에 관한 권리관계가 어떻게 정리됐는지 확인해야 합니다.
• 배당 및 미배당 검증. 신건 예상 미배당액 36,634,000원이 누구에게 귀속되는 채권인지, 매수인에게 법적으로 승계되는 임차보증금 잔액과 어떻게 연결되는지 구분해야 합니다.
• 실질취득가격 재산정. 선순위 보증금 인수형이면 약 165,000,000원을 출발점으로 검토하고, 집행비용·배당 차이·취득 관련 비용을 별도 반영해야 합니다.
• 유찰 시나리오 재검토. 1회 유찰 시 104,800,000원, 2회 유찰 시 83,840,000원이지만, 예상 미배당은 각각 62,467,200원과 83,069,120원으로 증가합니다. 낙찰가 하락만으로 수익성을 평가하지 않아야 합니다.
• 최근 오피스텔 실거래 확인. 같은 건물의 유사 면적·층·복층 구조 거래를 비교하되, 반드시 인수액을 반영한 실질취득가격을 기준으로 판단해야 합니다.
• 점유 및 명도 확인. 현재 실제 점유자, 점유 권원, 임차권등기 이후 점유 변동과 보증금 반환 조건을 조사해야 합니다.
• 관리비 및 세금 확인. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 비용과 당해세·우선변제채권 여부를 검토해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 2026.10.26 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 낮아져도 부담이 낮아지는 것은 아니다”

이 사건의 핵심은 131,000,000원이라는 최저매각가 뒤에 존재하는 165,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 등기된 주민등록·점유 기록과 확정일자, 경매개시보다 앞선 임차권등기를 고려하면, 해당 권리가 매각으로 아무 문제 없이 소멸한다고 기대하기 어렵습니다.

더구나 신청채권자가 주택도시보증공사입니다. 보증금 반환채권의 대위변제·승계 범위를 확인하지 않은 상태에서 예상배당표의 인수액 표시만 신뢰하거나 임차인과 보증기관의 채권을 이중 계산하는 것 모두 위험합니다.

신건 최저가는 131,000,000원이지만, 선순위 보증금 인수형이라면 실질취득가격은 약 165,000,000원 수준을 기준으로 검토해야 합니다. 회차가 내려가도 미배당이 증가할 수 있고, 현재 시세와의 직접 비교도 완료되지 않았습니다. 복층 오피스텔의 환금성까지 고려하면 가격 매력보다 권리확인 부담이 큰 사건입니다.