수원지방법원 2026타경50199. 성남시 수정구 신흥동 렉스타워1차 13층 1303호 오피스텔입니다. 건물은 2018.07.27. 사용승인된 지상 13층 규모이며, 본건은 그 최상층에 위치합니다. 신흥역 북측 인근이라는 교통 여건이 눈에 띄지만, 경매 투자 판단에서는 위치만큼 중요한 것이 권리관계와 실제 취득가격입니다.

현재 소유자는 김선규입니다. 2019.05.17. 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 365,000,000원입니다. 이후 다수의 근저당권이 설정되었다가 말소되었고, 현재 유효한 담보권의 기준점은 2022년 설정된 씨에스파이낸스대부의 근저당권입니다. 채권자의 신청으로 2026.01.29. 임의경매가 개시되었습니다.

이 물건에서 중요한 특징은 과거 담보권 설정·말소 이력이 많고, 현존 근저당권 일부에 질권이 연결돼 있다는 점입니다. 질권으로 담보된 근저당권부 채권과 근저당권 자체를 각각 별도의 부동산 담보채권처럼 중복 계산해서는 안 됩니다. 반면 등기상 권리가 소멸한다는 예상만으로 실제 점유자의 임차권까지 없다고 단정해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 담보권은 소멸 예정

권리분석의 중심은 을구 16번, 2022.03.14. 근저당권입니다. 씨에스파이낸스대부를 근저당권자로 하는 채권최고액 180,000,000원의 담보권이며, 이 사건에서는 해당 권리를 말소기준으로 판단합니다.

그 뒤 설정된 을구 19·20·21·22·23번 근저당권과 2025.07.30. 주식회사오케이저축은행 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 2026.01.29. 경매개시결정등기도 같은 방향으로 정리됩니다.

② 가격 분석 — 최저가 4.60억이 적정한지는 아직 판단 유보

이번 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 460,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정평가액 그대로 입찰이 시작됩니다.

소유자의 2019년 등기상 매매가액은 365,000,000원으로, 이번 감정가보다 95,000,000원 낮습니다. 하지만 과거 매입가격과 현재 시세는 서로 다른 기준입니다. 이 차이를 현재의 투자이익이나 시세 대비 할인액으로 해석할 수는 없습니다.

유찰 시 가격이 낮아지는 것은 사실이지만, 최저가 하락이 곧 시세 대비 저가매수를 뜻하지는 않습니다. 신흥동 렉스타워1차의 최근 실거래가격, 동일 면적·동일 용도 오피스텔 거래, 층과 내부 상태를 반영한 비교가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 460,000,000원 가정)

집행비용 7,000,000원, 채권자 배당 308,838,581원, 소유자 잔여 144,161,419원으로 총 460,000,000원을 배분한 추정표입니다. 근저당권은 채권최고액 기준이며, 실제 채권원리금·배당요구·질권자의 수령관계·조세·임차인 최우선변제 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여는 실제 교부 확정액이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당과 매수인 인수를 구분

제시된 시나리오에서 1회 유찰 시에는 채권자 배당이 모두 충족되고, 소유자 잔여금이 53,209,419원으로 줄어듭니다. 2회 유찰 시에는 채권자 미배당액이 19,360,181원으로 발생하고, 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다.

중요한 것은 채권자 미배당이 곧 낙찰자의 추가 부담은 아니라는 점입니다. 말소되는 근저당권과 가압류의 미배당액은 일반적으로 매수인에게 승계되지 않습니다. 따라서 각 시나리오의 매수인 인수액은 동일하게 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 확인되지 않은 대항력 임차인 등의 별도 인수 위험이 없다는 전제입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성남시 수정구 신흥동 신흥역 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔·다세대주택·상가·아파트 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역인 신흥역이 있어, 감정평가에서는 교통 여건을 양호한 것으로 판단했습니다.
• 건물. 2018.07.27. 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 13층 건물입니다. 본건은 13층 1303호이고 오피스텔로 이용되고 있습니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 도시가스 난방설비, 화재탐지·소방설비, 승강기와 지하주차장을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하며, 토지는 대체로 평탄한 가로장방형입니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술) 등 제한사항이 확인됩니다. 토지거래허가구역 지정 이력도 있으나, 기재된 지정대상 용도와 기간을 대조하여 본 오피스텔 거래에 실제 적용되는지는 별도 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 기준은 5,540,000원/㎡입니다. 이는 개별 오피스텔 호실의 시장거래가격을 의미하지 않습니다.
• 건물 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못해 일반적인 오피스텔의 내벽 상태를 기준으로 기재한 부분이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았지만, 실제 내부 상태는 현장 점검이 필요합니다.
• 환금성. 역세권 접근성은 장점이나, 오피스텔의 실수요·임대수요·매매거래량·월세수익률·관리비 부담을 종합적으로 확인해야 합니다. 최근 실거래 검증 전에는 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유 조사. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인 및 실제 점유자를 대조하고, 임차인이 발견되면 전입일·점유개시·확정일자·보증금·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 질권 확인. 을구 16-1·20-1·21-1번 질권이 연결된 채권의 배당수령 관계와 경매 후 등기 정리 여부를 확인해야 합니다. 근저당권과 질권 채권액을 중복 합산하지 않도록 주의합니다.
• 기존 담보권 말소 대조. 과거 농협은행·한유철·씨에스파이낸스대부· 액트캐쉬대부·트레비대부 관련 근저당권의 말소 이력과 전세권 말소를 등기사항전부증명서 원본으로 재확인해야 합니다.
• 최근 실거래 비교. 렉스타워1차 및 주변 유사 오피스텔의 최근 12개월 매매가, 최신 거래가격, 동일 면적·층별 차이와 거래 추세를 확인한 뒤 응찰 상한을 산정해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인에 제한이 있었으므로 누수·설비·수선 필요성과 실제 이용상태를 확인하고, 내부 미확인에 따른 비용 위험을 고려해야 합니다.
• 관리비 및 명도. 공용부분 미납 관리비, 실제 점유자, 인도명령 가능 여부와 점유 이전 비용을 확인해야 합니다.
• 세금·규제. 오피스텔의 실제 이용상태에 따른 취득 관련 세금, 부가가치세 문제, 토지거래허가 적용 여부 및 각종 규제사항을 확인해야 합니다.
• 배당표 재검증. 집행비용 7,000,000원은 추정치이며, 실제 채권액·질권자 배당·당해세·임차인의 최우선변제 여부에 따라 예상배당 및 소유자 잔여금이 바뀔 수 있습니다.
• 매각기일 확인. 2026.10.26. 매각기일을 기준으로 사건 진행상태, 매각조건과 최저매각가의 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 검증 완료”

렉스타워1차 1303호는 말소기준 이후 설정된 근저당권과 가압류가 매각으로 정리되는 구조입니다. 신건 460,000,000원 매각을 가정하면 계산상 채권자 배당은 모두 충족되고, 소유자에게 144,161,419원이 남습니다. 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 등기상 권리관계는 비교적 명료합니다.

그러나 임대관계 미상이라는 중요한 확인사항이 남아 있습니다. 또한 근저당권부 채권 질권이 여러 건 존재해 배당과 말소처리를 확인해야 하며, 감정가 460,000,000원이 최근 매매시장과 비교해 유리한지도 확인되지 않았습니다.

따라서 이 사건의 판단은 “등기상 권리 정리 가능, 점유 및 가격 검증 전 입찰 보류”입니다. 시세 확인 없이 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수 없고, 임차인 신고가 없다는 이유만으로 명도 및 인수 위험이 모두 해소됐다고 단정할 수도 없습니다. 권리 원본 대조 → 실제 점유 확인 → 최근 실거래 비교 → 응찰가 결정 순서가 합리적입니다.