수원지방법원 2026타경50236. 경기도 광주시 능평동에 있는 하이츠블랙 102동 2층 202호의 강제경매 사건입니다. 2013년 사용승인을 받은 지상 4층 규모의 다세대주택이며, 해당 동의 세대수는 11세대입니다. 소유자 엄순미는 2014년 매매로 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 명의의 채권최고액 110,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

그 후 김영미의 가압류와 현대카드의 가압류가 설정됐고, 2026년에는 김영미의 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 개시됐습니다. 말소기준권리는 2014.04.02 우리은행 근저당권이며, 뒤따르는 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 실제 취득 위험이 없다는 판단은 구분해야 합니다. 감정평가상 임대관계가 확인되지 않아 점유자의 전입·임대차 여부에 대한 추가 조사가 필요합니다. 또한 가격 측면에서도 신건 최저가를 뒷받침할 최신 실거래 표본이 충분하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

이 사건의 핵심은 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 정리된다는 점입니다. 종전 성남수정새마을금고 근저당권은 이미 말소됐으며, 신한카드 가압류 역시 등기부상 말소 상태입니다.

현재 남아 있는 김영미 가압류 280,000,000원, 현대카드 가압류 6,782,024원, 김영미의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후의 등기입니다. 매각으로 인한 소멸이 예정돼 있으므로, 미배당 채권액 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

② 시세 비교 — 신건 216,000,000원의 가격 검증

하이츠블랙 102동의 확인 가능한 실거래는 2021년 거래 2건입니다. 평균 174,500,000원, 최저 170,000,000원, 최고 179,000,000원이며, 최신으로 확인되는 거래도 2021.11에 머물러 있습니다.

신건 최저가 216,000,000원은 확인된 실거래 평균 174,500,000원의 123.8%입니다. 두 거래 중 가장 높은 179,000,000원보다도 높습니다. 따라서 과거 실거래 표본만으로는 현재 신건 가격에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정한 단순 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 우리은행 근저당권 및 후순위 채권에 배분하는 계산이며, 실제 배당은 채권 확정액·법정 배당순위·안분·당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정액입니다. 우리은행 배당액은 실제 피담보채권 확정액이 아닌 채권최고액 기준입니다. 김영미의 강제경매는 기존 가압류의 본압류 이행으로 기재돼 있어 별도의 독립 채권액을 중복 합산하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐으며, 실제 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시 가격·미배당 시나리오

유찰에 따른 매각대금 감소가 채권자 배당에 어떤 영향을 미치는지 비교합니다. 이는 실제 유찰 결과나 미래 낙찰가를 예측한 것이 아니라, 정해진 할인 가정에 따른 계산입니다.

1회 유찰 가정 가격 172,800,000원은 과거 거래 평균 174,500,000원에 근접하고, 2회 유찰 가정 가격은 138,240,000원입니다. 다만 2021년 가격과 가깝거나 낮아진다는 사실만으로 2026년 현재 저렴하다고 확정할 수는 없습니다.

각 회차의 예상 인수는 모두 0원으로 계산됐지만, 점유·임대관계 조사에서 선순위 대항력 임차인 등 새로운 사실이 확인되면 달라질 수 있습니다. 입찰 전에는 배당과 인수 위험을 다시 계산해야 합니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 능평동 소재 오포아이파크 아파트 북측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·임야 등이 혼재하며, 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스 정류장이 있습니다. 노선버스 운행빈도 등을 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2013.11.18 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 2층 세대입니다. 외벽은 석재붙임·드라이비트, 내부는 벽지·타일 등으로 마감됐으며 새시 이중창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 엘리베이터가 구비돼 있습니다. 지상 주차장도 있습니다.
• 접도. 부정형 토지를 조성한 주거용 다세대주택 부지이며, 동측 약 5~6m 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 기재도 있으므로 대상자 및 해당 용도의 허가 적용 여부를 확인해야 합니다. 공시지가는 721,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이도 특이사항이 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 내부구조는 집합건축물대장 현황도면을 기준으로 작성돼 실제 상태와 다를 수 있습니다.
• 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대주택이며 확인되는 실거래가 2건뿐입니다. 최근 매매가격과 거래 빈도를 판단하기 어려워, 재매각 가능성과 적정 매입가격을 별도로 검증할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 재검증. 최저가 216,000,000원은 확인된 과거 평균의 123.8%입니다. 최신 실거래·주변 매물·개별 상태를 확인하기 전에는 가격 경쟁력이 있다고 보기 어렵습니다.
• 점유자·임차인 조사. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 전입세대 확인, 현황조사, 매각물건명세서, 확정일자 관련 사항 및 실제 점유 관계를 검토해야 합니다.
• 선순위 권리 확인. 2014.04.02 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 그보다 우선할 수 있는 임차권이나 별도 인수사항이 없는지 최종 명세서를 확인해야 합니다.
• 가압류·배당 확인. 김영미의 가압류가 본압류로 이행된 관계, 채권액의 중복 여부 및 배당요구 상황을 확인해야 합니다. 예상 미배당은 184,606,024원이며, 이는 매수인 인수액과 구별됩니다.
• 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납, 점유자와의 인도 협의, 내부 수리비 및 명도 소요비용을 확인해야 합니다.
• 대지권·규제 확인. 집합건물의 대지권 등기, 건축물대장, 토지이용계획 및 토지거래허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 유찰 후 가격 비교. 1회 유찰 172,800,000원, 2회 유찰 138,240,000원은 계산상 시나리오입니다. 유찰 후에도 새로운 시세 자료로 적정가를 다시 판단해야 합니다.
• 입찰기일·원본 대조. 매각기일 2026.10.26의 진행 여부 및 매각조건을 법원 공고로 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리보다 중요한 것은 가격과 점유 확인”

광주 능평동 하이츠블랙 202호는 2014년 우리은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 강제경매 사건입니다. 현 배당 추정에서 매수인이 인수하는 금액은 0원이며, 채권자 미배당 184,606,024원도 자동으로 매수인에게 넘어가는 채무가 아닙니다.

그러나 감정평가상 임대관계가 미상이라 실제 점유와 선순위 임차인 존재 여부를 확인해야 합니다. 더 중요한 가격 문제도 남아 있습니다. 신건 최저가 216,000,000원은 2021년 실거래 평균 174,500,000원의 123.8%이지만, 그 거래 2건만으로 현재의 적정 시세를 단정할 수 없습니다.

11세대 소규모 다세대주택이라는 특성까지 고려하면 현 회차에 적극적으로 입찰할 만한 가격 근거가 부족합니다. 등기상 후순위 소멸 구조는 긍정적이지만, 시세 검증 부족·임대관계 미상·환금성 불확실성이 겹쳐 종합 판단은 보수적 관망입니다.