수원지방법원 2025타경51821. 경기 광주시 삼동 엠포빌리지 3층 302호, 전유면적 57.4㎡의 다세대주택입니다. 현재 최저가는 감정가 211,000,000원의 약 17%인 35,463,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차권입니다. 서정국의 임차보증금은 204,750,000원이고, 전입은 2024.04.18, 확정일자는 2022.04.19, 점유개시는 2022.05.06입니다. 말소기준인 2024.08.08 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 회차 매각가 35,463,000원을 가정하면 집행비용 1,038,334원 이후 임차인에게 34,424,666원이 배당되고, 남는 보증금 170,325,334원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 205,788,334원입니다. 낙찰가가 더 낮아져도 미배당 보증금이 그만큼 늘어 실질 부담은 약 2.05억원 수준에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51821 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 삼동 310-1 엠포빌리지 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전유 57.4㎡ · 3층 302호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 지유리 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 35,463,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 208,536,470원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차권이 핵심
등기부상 2017년 성남동부새마을금고 근저당권은 2020.02.25 이미 말소됐습니다. 2022년 이광용의 주택임차권도 2022.05.09 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심 기준권리는 2024.08.08 국의 압류입니다. 그런데 서정국의 임차권은 그보다 앞선 점유·확정일자를 토대로 대항력이 인정돼 매각으로 소멸하지 않고, 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수됩니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서정국 | 2024.04.18 / 2022.05.06 | 204,750,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 승계 |
| 김진호 | 2024.12.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 서정국은 임차보증금 204,750,000원의 대항력 임차인이고, 김진호는 2024.12.12 전입으로 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다. 김진호의 보증금은 미상이나, 제공된 판정상 매수인에게 대항할 수 없는 임차인입니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 3,546만원이 아니라 약 2.06억원
엠포빌리지는 총 8세대, 2017.08.24 준공된 다세대주택입니다. 확인된 거래는 3건이고, 대상 면적과 일치하는 최신 거래는 2024.08 전용 57.4㎡ 2층의 160,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 57.4㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2021.09 | 57.2㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2021.06 | 57.2㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.4㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
전체 3건 평균은 196,666,666원이지만 과거 240,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 시세 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균인 160,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래는 과거 거래군 대비 25.6% 하락한 흐름입니다. 현재 회차의 실질취득 205,788,334원은 최신·최근 평균 160,000,000원보다 45,788,334원 높고, 약 128.6% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,463,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,038,334원 |
| 1. 임차인 서정국 보증금 | 204,750,000원 | 34,424,666원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 208,536,470원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 서정국 보증금 중 34,424,666원만 배당되고, 부족분 170,325,334원을 매수인이 인수합니다. 서울보증보험 주식회사 청구금액 208,536,470원은 배당되지 않는 시나리오입니다.
④ 유찰이 더 돼도 실질취득은 거의 고정
| 시나리오 | 낙찰가 | 인수액 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 35,463,000원 | 170,325,334원 | 205,788,334원 |
| 6회 유찰 시 | 24,824,100원 | 180,772,734원 | 205,596,834원 |
| 7회 유찰 시 | 17,376,870원 | 188,085,914원 | 205,462,784원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 올라갑니다. 5회 유찰 현재 205,788,334원, 6회 유찰 시 205,596,834원, 7회 유찰 시 205,462,784원으로 실질취득은 약 2.05억원에 사실상 고정됩니다. 따라서 추가 유찰만으로 최근 시세 160,000,000원 대비 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기 광주시 삼동 뉴서울CC 남측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설·체육시설·농경지·임야가 혼재하며 주거환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 지하1층~지상4층 다세대주택 중 3층 302호입니다. 개별난방·승강기·공동현관보안설비 등이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4~6m 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 528.0㎡, 공시지가는 530,800원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인 거래는 3건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.1회, 매각률은 9.09%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득을 보세요. 현재 최저가 35,463,000원만 보면 안 됩니다. 인수액 170,325,334원을 합친 205,788,334원이 핵심입니다.
- 서정국 보증금 확인. 보증금 204,750,000원 중 실제 배당액과 잔액을 매각기일 직전 배당관계 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회·7회 유찰 시에도 실질취득은 각각 205,596,834원·205,462,784원으로 거의 변하지 않습니다.
- 김진호 점유 확인. 전입일은 2024.12.12로 대항력은 없지만, 현재 점유 여부와 명도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.24 민간임대주택등기가 기록돼 있으므로 입찰 전 등기 및 관련 행정상태를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최신 확인 거래는 2024.08의 160,000,000원이며 최근 거래 추세가 과거 대비 25.6% 하락한 점을 반영해야 합니다.
맺으며 — “17% 최저가”가 아니라 “약 2.05억 실질취득”
이 사건은 유찰 횟수와 최저가만 보면 강한 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 적용하면 결론이 정반대입니다. 서정국의 204,750,000원 대항력 임차보증금이 말소기준보다 앞서고, 현재 배당 부족분 170,325,334원이 매수인에게 인수됩니다. 그 결과 현재 회차 실질취득은 205,788,334원입니다.
최신 거래이자 최근 12개월 평균은 160,000,000원이고, 최근 거래 흐름도 과거 대비 25.6% 하락했습니다. 5회 유찰이라는 숫자에도 불구하고 실질취득은 최근 시세보다 높고, 추가 유찰을 거쳐도 총 부담은 약 2.05억원에 머뭅니다. 가격 메리트는 최저가가 아니라 인수 후 총액으로 판단해야 하는 대표적인 대항력 인수형 물건입니다.
