수원지방법원 2025타경51821. 광주시 삼동 엠포빌리지 3층 302호, 전유부분 57.4㎡의 다세대주택입니다. 표면상 숫자는 강렬합니다. 감정가 211,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 72,373,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 압류일인 2024.08.08보다 앞서 대항요건을 갖춘 서정국의 임차권등기가 존재하고, 매각물건명세서에도 보증금 204,750,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 일반 경매와 구조가 다릅니다. 매각대금이 줄면 임차인에게 배당되는 금액이 감소하고, 그만큼 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 증가합니다. 현재 회차에서 실질취득은 집행비용까지 포함하면 약 206,452,714원으로 추정되며, 보증금 기준으로만 보더라도 확인된 실거래 평균 196,666,666원의 104.1%입니다. 최저가 72,373,000원만 보고 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51821 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 삼동 310-1 엠포빌리지 3층 302호 도로명: 경기도 광주시 삼지곡길79번길 5-85 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(다세대) · 전유 57.4㎡ · 지하 1층~지상 4층 건물 중 3층 |
| 단지 / 사용승인 | 엠포빌리지 · 8세대 · 2017.08.24 |
| 소유자 | 지유리 (2020.02.25 소유권이전등기 · 매매 원인 2017.08.10) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 72,373,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 208,536,470원 |
| 말소기준 | 2024.08.08 국 압류 · 노원세무서장 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 등기 발급일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 권리와 살아 있는 임차권을 구분해야 한다
등기 초기에 설정된 성남동부새마을금고 근저당권 546,000,000원은 2020.02.25 일부포기를 원인으로 이 호수에서 말소됐습니다. 이광용의 임차권등기 195,000,000원도 2022.05.09 해지를 원인으로 말소됐으므로 현재 매수인이 인수할 권리로 볼 수 없습니다.
반면 서정국의 임차권등기는 말소되지 않았습니다. 임대차계약일은 2022.04.18, 점유개시일은 2022.05.06, 주민등록일은 2024.04.18이며 임차보증금은 204,750,000원입니다. 주민등록일이 말소기준 압류일 2024.08.08보다 앞서고, 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있으므로 이 권리가 분석의 핵심입니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 권리 상태 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서정국 | 을구 5번 임차권등기 · 전유부분 전부 | 2024.04.18 / 2022.04.19 | 204,750,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 서울보증보험 대위자 기재 |
| 김진호 | 현황조사상 점유 · 배당요구 | 2024.12.12 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이광용 | 과거 을구 3번 임차권등기 · 2022.05.09 말소 | 2020.02.25 / 2020.01.31 | 195,000,000원 | 과거 권리 | 현재 말소 | 현재 인수 없음 |
현재 유효한 임차권등기 기준으로는 서정국 1명이 핵심 권리자이며, 김진호는 말소기준 이후 전입한 후순위 점유자입니다. 이광용 임차권은 등기상 말소된 과거 권리입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
엠포빌리지에서 확인된 유사 면적 실거래는 총 3건입니다. 거래 시점의 차이가 크고 표본이 적어 평균만으로 단정하기 어렵지만, 현재의 실질취득 부담이 어느 가격대에 놓이는지는 분명히 확인할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 57.4㎡ | 2층 | 160,000,000원 |
| 2021.09 | 57.2㎡ | 1층 | 190,000,000원 |
| 2021.06 | 57.2㎡ | 3층 | 240,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 196,666,666원 |
실거래 범위는 160,000,000원~240,000,000원, 평균은 196,666,666원입니다. 서정국 보증금 기준 실질취득액 204,750,000원은 실거래 평균의 104.1%이며, 가장 최근 확인 거래 160,000,000원의 약 128.0%입니다. 집행비용을 포함한 현재 회차 추정 부담 206,452,714원을 적용하면 평균 대비 부담은 더 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,373,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 기준금액 | 예상배당·부담 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 1,702,714원 |
| 1. 서정국 임차보증금 우선배당 | 204,750,000원 | 70,670,286원 |
| 서정국 보증금 미배당 잔액 | 204,750,000원 | 134,079,714원 인수 추정 |
| 성남동부새마을금고 근저당 | 546,000,000원 | 2020.02.25 말소 |
| 서울보증보험 신청채권 | 208,536,470원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,702,714원을 먼저 제외한 70,670,286원이 서정국 보증금에 배당된다고 단순 적용한 추정입니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당순위에 따라 배당액과 인수잔액은 변동될 수 있으나, 매각물건명세서상 서정국 보증금의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 핵심은 동일합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조, 기타지붕의 지하 1층~지상 4층 다세대주택 중 3층 302호이며, 감정 당시 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 광주시 삼동 뉴서울CC 남측 인근으로, 주변에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설· 체육시설·농경지·임야가 혼재합니다. 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다. 남서측 약 4~6m 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 소방, 승강기, 공동현관 보안설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다. 토지면적은 528㎡, 공시지가는 530,800원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 확인된 거래는 3건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.6회, 낙찰률은 0%로 나타나 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총부담으로 상한 설정. 낙찰가에 서정국 보증금 미배당 인수액을 더해 판단해야 합니다. 현재 권리 구조에서는 총액이 보증금 204,750,000원 부근에 수렴합니다.
- 매각물건명세서 인수문구 재확인. 을구 5번 임차권등기의 미배당 잔액 인수 조건과 배당요구 여부, 최종 배당순위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당대상 정합성 확인. 배당 시뮬레이션에는 말소된 이광용이 반영돼 있으므로 실제 배당표가 서정국·서울보증보험의 대위관계를 어떻게 처리하는지 확인해야 합니다.
- 김진호 점유·명도. 김진호는 말소기준 이후 전입해 대항력은 없지만 현황상 점유자입니다. 점유 상태와 인도명령·명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.24 민간임대주택 등기가 존재하므로 경매 후 등기 처리와 행정상 지위는 관할기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 대위·채권양도 원본 확인. 서정국 임차보증금반환채권의 양도 및 서울보증보험 대위 범위, 잔존채권액을 확인해 같은 채권을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 금액은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임차권등기명령 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”가 아니라 “2.05억원 보증금 인수형”
이 물건은 감정가 211,000,000원에서 최저가 72,373,000원까지 떨어졌지만, 유찰 폭을 투자 매력으로 해석해서는 안 됩니다. 현재 살아 있는 서정국 임차권의 보증금이 204,750,000원이고, 명세서가 미배당 잔액 인수를 명시했기 때문입니다. 현재 회차에서 집행비용까지 반영한 총부담은 약 206,452,714원으로 추정되며, 보증금 기준 실질취득액만으로도 실거래 평균 196,666,666원을 웃돕니다.
추가 유찰이 발생해 법원 납부액이 줄더라도 임차인에게 배당되지 못한 금액이 인수액으로 이동하므로 경제적 총액은 크게 낮아지지 않습니다. 게다가 8세대 소규모 다세대, 적은 실거래 표본, 평균 2.6회의 유찰 통계가 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않습니다. 서정국 임차권의 인수 조건이 별도로 해소되지 않는 한 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.