춘천지방법원 2026타경50032. 양구군 국토정중앙면 원리 111-1 일원의 주택·사무실과 토지 등을 함께 매각하는 사건입니다. 아파트나 일반 주택 한 채의 경매와 달리, 여러 토지와 건물, 제시외 건물·수목·태양광설비·관정, 공장및광업재단저당법 제6조에 따른 기계기구가 매각 범위에 포함되는 복합 물건입니다. 대표 소재지의 건물 등기상 소유자는 황병철이며, 감정평가상 건물 일련번호 1은 주택, 일련번호 6은 주택 및 사무실로 이용되고 있습니다.
등기상으로는 2021.10.27 설정된 춘천철원화천양구축산업협동조합 근저당권 186,000,000원이 말소기준입니다. 뒤이어 설정된 우리금융캐피탈 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 2020.11.09 전입한 김순덕은 말소기준보다 앞선 점유자로, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 권리가 정리된다는 사실만으로 매수인의 실제 부담까지 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50032 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양구군 국토정중앙면 원리 111-1 도로명주소: 삼팔선로 781-5 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주택·사무실 등 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 일련번호 1: 주택 일련번호 6: 주택 및 사무실 |
| 대표 토지 현황 | 634.0㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 단독 이용 · 완경사 · 가로장방형 |
| 토지 공시지가 | 24,700원/㎡ |
| 소유자 | 황병철 (등기상 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 615,495,970원 / 615,495,970원 (신건) |
| 신청채권자 | 우리금융캐피탈 주식회사 |
| 청구금액 | 42,460,288원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 기계기구·제시외 건물·수목·조경수·태양광설비·관정 포함 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.12 발행 · 춘천지방법원 양구등기소 |
634.0㎡는 확인된 대표 토지의 면적으로, 일괄매각 대상 토지 전체의 합계 면적을 뜻하지 않습니다. 목록별 면적과 경계는 매각목록 및 지적 공부를 기준으로 별도 확인해야 합니다.
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 확인 필요
말소기준은 을구 9번 근저당권입니다. 2021.10.27 춘천철원화천양구축산업협동조합 앞으로 설정됐으며, 채권최고액은 186,000,000원, 채무자는 한아름스마트팜유한회사농업회사법인입니다. 공동담보목록 제2021-112호가 기재되어 있어 실제 피담보채권과 공동담보 배당 관계도 확인 대상입니다.
이보다 앞서 설정된 양구농업협동조합 및 개인 근저당권 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2020.04.02 선호상사가 설정한 가압류 47,805,226원도 2021.11.01 해제로 말소된 상태입니다.
말소기준 이후인 2025.05.29에는 우리금융캐피탈 주식회사의 가압류 38,171,767원이 설정됐고, 2026.01.16 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 두 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 선순위 전입 1명
현황조사와 매각물건명세서에 기재된 실제 임차인은 5명입니다. 모두 신청부동산의 일부를 점유하는 것으로 표시되어 있으나 구체적인 점유 범위는 미상입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으며, 월차임만 기재되어 있습니다.
| 임차인 / 전입일 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김순덕 2020.11.09 |
300,000원 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 |
미상 확정일자 미상 |
배당요구 미확인 승계 없음 |
| 정금순 2022.03.31 |
500,000원 | 후순위 전입 | 미상 | 배당요구 미확인 승계 없음 |
| 강춘범 2022.03.31 |
500,000원 | 후순위 전입 | 미상 | 배당요구 2026.04.15 승계 없음 |
| 백우현 2021.11.02 |
400,000원 | 후순위 전입 | 미상 | 배당요구 2026.04.09 승계 없음 |
| 황준성 2026.01.09 |
300,000원 | 후순위 전입 | 미상 | 배당요구 미확인 승계 없음 |
모든 임차인의 점유 부분은 신청부동산 중 일부로 기재되어 있으나 구체적인 위치와 범위는 미상입니다. 대항력 표시는 전입일과 확인된 권리관계를 바탕으로 한 잠정 판단이며, 주택 인도·주민등록의 유효성·실제 임대차관계 및 임차 목적물별 선순위 권리의 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 615,495,970원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,554,960원 |
| 1. 근저당 · 춘천철원화천양구축산업협동조합 | 186,000,000원 | 186,000,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 38,171,767원 | 38,171,767원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 우리금융캐피탈 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 382,769,243원 |
근저당권 배당은 채권최고액 186,000,000원을 적용한 단순 추정입니다. 실제 피담보채권액과 공동담보 배당 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제·선순위 임차보증금 등은 반영되지 않았습니다. 강제경매개시결정의 채권액 미상 항목은 계산에서 제외됐으며, 같은 채권자의 가압류와 별개 채권으로 중복 산정해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 안전을 의미하지 않는다
| 매각 회차 | 최저매각가 | 예상 미배당 | 소유자 잔여(추정) |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 615,495,970원 | 0원 | 382,769,243원 |
| 1회 유찰(80%) | 492,396,776원 | 0원 | 260,901,041원 |
| 2회 유찰(64%) | 393,917,420원 | 0원 | 163,430,809원 |
추정 배당계산에서는 회차가 내려가도 채권자에 대한 미배당액이 발생하지 않습니다. 그러나 이것은 확인된 채권만을 기준으로 한 계산 결과입니다. 특히 김순덕의 보증금이 얼마인지, 대항력이 인정되는지, 배당으로 어느 정도 회수할 수 있는지를 확인하지 않은 상태에서는 어느 회차에서도 매수인 인수를 0원으로 확정할 수 없습니다.
대항력 있는 임차보증금이 매수인에게 승계되는 경우에는 실질취득 = 낙찰가 + 인수하는 미배당 보증금으로 계산해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 매각대금에서 해당 임차인에게 배당되는 금액이 없다면 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 낙찰가가 떨어진다는 이유만으로 투자 메리트가 커진다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 현장·토지·법률관계 — 반드시 확인할 위험
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 양구군 국토정중앙면 청리 소재 청3리마을회관 남측 원거리에 위치합니다. 주변에는 전·답 등 농경지와 임야가 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하지만, 간선도로와 노선버스정류장이 원거리에 있어 제반 교통상황은 다소 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 일련번호 1은 주택, 일련번호 6은 주택 및 사무실로 사용 중입니다. 조적조·벽돌조 단층 건물이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 진입로. 목록 2·3·5·7은 타인 소유 인접토지인 원리 111-6(현황도로)을 거쳐 서측 왕복 2차선 도로에 진출입하는 상태입니다. 도로 개설 경위와 통행권원, 장기적인 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지 경계. 지적 경계가 다소 불분명하여 감정평가에서도 목측을 이용했습니다. 실제 경계와 시설물 위치를 확인하기 위해 지적측량이 필요할 수 있습니다.
- 공부와 현황의 차이. 목록 3·5는 공부상 지목이 전이나 현황은 전 또는 전기타 등으로 사용되고 있습니다. 목록 4도 공부상 전이지만 현황 일부가 도로입니다.
- 토지 규제. 보전관리지역 및 가축사육제한구역 등의 제한이 있으며, 일부 토지는 도로 관련 도시계획 및 도로구역에 접하거나 저촉됩니다. 구체적인 이용·개발 가능 범위는 필지별 확인이 필요합니다.
- 환금성. 농촌지역의 복합 부동산으로 주택·토지·시설의 수요층이 서로 다를 수 있습니다. 도로 이용권원과 타인 소유 시설, 농지전용·원상회복 쟁점은 재매각 가능성과 자산가치에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 보증금 확인. 김순덕의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 개시 및 점유 대상 건물을 확인하고, 대항력 및 인수 가능 금액을 산정해야 합니다.
- 다른 임차인 및 점유자 확인. 정금순·강춘범·백우현·황준성의 실제 사용 부분과 보증금, 배당요구 및 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 유치권 주장 실체 조사. 현수막 설치 주체, 실제 점유자, 공사대금채권과 관련 서류를 확인해야 합니다. 필요하면 현장조사와 법률 검토를 병행해야 합니다.
- 농취증 발급 가능 여부. 목록 3·4·5에 대해 농지취득자격증명 발급 가능성, 원상회복명령 위험, 허가 및 신고사항을 입찰 전에 지자체와 확인해야 합니다.
- 제시외 시설 및 경계. 목록 8 물건 “ㄴ”의 원리 243-1 침범 여부와 목록 5 타인 소유 버섯재배사의 토지 사용권원을 확인해야 합니다.
- 도로 통행권원. 원리 111-6을 통한 출입이 법적으로 안정적으로 확보되는지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 구성 확인. 기계기구, 제시외 건물, 수목·조경수·태양광설비·관정의 실제 존재 및 작동 상태, 소유권과 인도 가능 여부를 점검해야 합니다.
- 개별 자산가치 검토. 토지·건물·기계기구·부속시설의 감정평가명세를 분리 검토하고, 실제 사용수익이 제한되는 부분의 가치를 보수적으로 평가해야 합니다.
- 채권 및 배당 재확인. 근저당 실제 채권잔액, 공동담보 관계, 집행비용, 당해세, 임차인 배당 및 강제경매 신청채권자의 채권 관계를 확인해야 합니다.
- 매각원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항증명서·지적도·토지이용계획을 최신 원본으로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “배당상 인수 0원 ≠ 실제 위험 0원”
이 사건은 근저당권이나 가압류의 소멸 여부만으로 평가할 물건이 아닙니다. 등기상 권리 정리 구조는 비교적 분명하지만, 말소기준 이전 전입한 김순덕의 보증금 미상이라는 핵심적인 인수 위험이 남아 있습니다. 나머지 임차인들도 구체적인 점유 범위가 확인되지 않았습니다.
여기에 유치권 행사 현수막, 목록 3·4·5의 농취증 문제, 목록 8 제시외 건물의 경계 침범 가능성, 목록 5 타인 소유 버섯재배사 및 타인 소유 도로를 통한 출입 문제가 동시에 존재합니다. 이는 낙찰 이후 사용수익과 명도, 시설 관리, 추가 지출 및 환금성에 영향을 줄 수 있는 사항들입니다.
감정가와 최저매각가가 모두 615,495,970원인 신건이지만, 실거래가 비교 근거도 확보되지 않았습니다. 따라서 가격이 저렴하다는 판단을 내릴 수 없으며, 단순한 유찰 할인만으로 이러한 권리·현장 위험이 해소되는 것도 아닙니다.
결론은 입찰 보류 및 선행조사 필요입니다. 선순위 임차인의 인수금액, 유치권 성립 여부, 농취증 발급 가능성, 시설물·도로의 사용권원과 경계를 먼저 확인해야 합니다. 그 결과를 반영한 실질취득금액과 사용 가능한 자산의 가치를 산정한 다음에야 입찰가를 결정할 수 있습니다.
