수원지방법원 2026타경50515. 경기도 평택시 고덕동 삼성에이아이센터 7층 704호입니다. 등기상 소유자는 임형묵이며, 2020년 11월 2일 설정된 중소기업은행의 채권최고액 172,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤로 롯데렌탈·현대캐피탈·오릭스캐피탈코리아의 가압류와 강제·임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기부상 후순위 권리만 보면 매각으로 정리되는 전형적인 구조입니다.

그러나 등기부에 나타나는 권리와 실제 점유·사용 관계는 별개의 문제입니다. 이 건물의 4층 이상은 삼성전자가 임차 이용 중이라는 명세서 기재가 있고, 704호도 인근 호수와 별도 경계 없이 지식산업센터 공간으로 사용되고 있습니다. 일반인의 단독 출입도 제한됩니다. 따라서 입찰 판단의 초점은 근저당 말소 여부뿐 아니라 704호의 독립적인 인도 가능성, 삼성전자 관련 임대차의 대항력, 통합사용 공간의 분리 가능성에 놓여야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유관계는 별도 확인

말소기준권리는 2020.11.02 중소기업은행 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이후 설정된 가압류 3건, 강제경매개시결정 및 별도 임의경매개시결정은 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 등기권리입니다. 2020년 최초 신탁 소유권보존등기 역시 이미 말소된 상태이며, 현재 소유자는 임형묵으로 기재되어 있습니다.

임차인·점유 현황 — 520호 기재와 704호를 구분해야 한다

이트너스(주)평택점의 임차 신고는 520호에 관한 것입니다. 삼성전자의 임차 이용은 명세서에서 별도로 확인되는 사항이며, 두 기재가 서로 독립된 계약인지 또는 실제 점유관계가 어떻게 연결되는지는 확인이 필요합니다.

이트너스(주)평택점의 전입신고일은 2021.01.29로, 말소기준권리인 2020.11.02 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 기재에 따른 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 다만 해당 임차 내역은 5층 520호에 관한 것으로, 매각대상인 7층 704호의 직접 임차인으로 단정하면 안 됩니다.

더 중요한 것은 삼성전자의 임차 이용입니다. 매각물건명세서에는 4층 이상이 삼성전자에게 임차 이용 중이라고 기재되어 있으나, 보증금·계약개시일·대항요건·확정일자·배당요구 및 구체적인 704호 임대차 관계는 확정되지 않았습니다. 따라서 삼성전자에 대해서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 타당합니다. 이를 대항력이 확정된 선순위 임차인으로 단정할 수도, 반대로 매수인에게 아무런 점유·임대차 부담이 없다고 단정할 수도 없습니다.

② 가격 판단 — 신건 199,000,000원이 싸다는 근거는 없다

감정가와 현재 최저매각가는 모두 199,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 그대로 입찰이 시작되는 구조입니다. 현재 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 이 전제에서의 잠정 실질취득금액은 199,000,000원입니다. 다만 삼성전자 관련 임대차 인수 여부가 확인되기 전에는 이 금액을 최종 취득원가로 확정할 수 없습니다.

특히 비교해야 하는 것은 단순 감정가가 아니라 동종 지식산업센터의 최근 실거래가격입니다. 이 물건은 아파트가 아니며, 통합사용 및 일반인 출입 제한이라는 개별 사정도 있습니다. 따라서 감정가 대비 유찰 할인율이 커지더라도 그것만으로 시장가치보다 저렴해진다고 판단해서는 안 됩니다.

유찰 시나리오는 감정가의 100%·80%·64%를 적용한 가정입니다. 매수인 인수액 0원은 산정된 배당 시뮬레이션상의 값이며, 미확인 임대차권리 및 취득 부대비용을 확정 반영한 금액은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 199,000,000원 가정)

신건 최저가인 199,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,586,000원을 제외한 배당 가능액은 195,414,000원입니다. 계산상 중소기업은행 근저당권에 채권최고액 기준 172,000,000원이 배당되고, 롯데렌탈 가압류에 23,414,000원이 배당됩니다. 이후 순위에는 배당재원이 남지 않습니다.

집계 예상배당 199,000,000원은 집행비용 3,586,000원을 포함합니다. 순수 채권자 배당액은 195,414,000원이며, 표시 채권액 합계와 채권자 예상배당액의 차이는 438,206,217원입니다. 이 집계에는 경매개시결정 채권액의 중복 가능성이 있으며, 중소기업은행 근저당 배당은 실제 피담보채무가 아닌 채권최고액을 적용한 추정입니다. 당해세·우선변제권 등은 최종 확정배당에 따라 달라질 수 있습니다.

또한 중소기업은행은 근저당권자와 별도 임의경매개시 채권자로 함께 등장합니다. 배당표에서 근저당권자로는 172,000,000원을 배당받는 것으로 계산되지만, 임의경매개시결정 항목에는 별도 배당 0원이 표시됩니다. 이는 산정표의 항목 구분에 따른 결과이며, 동일 채권의 중복 집계 가능성을 배제하지 못합니다. 따라서 총 청구채권 633,620,217원 및 미배당 438,206,217원을 서로 중복되지 않는 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕동행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다가구주택·아파트단지·지식산업센터 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 9층 건물로 외벽은 페어글라스, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샤시 창호 등으로 기재되어 있습니다. 승강기·위생·급배수·소화·화재탐지 설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 704호는 인근 호수와 경계 없이 지식산업센터로 이용되고 있습니다. 감정평가에는 520호와 704호 모두 통합사용 상태로 기재되어 있으므로, 각 구분건물의 독립성과 실제 사용범위 확인이 중요합니다.
• 토지·도로. 사다리형 평지의 토지이며 지식산업센터 및 제2종근린생활시설 부지로 이용됩니다. 북동측 약 20m 도로와 접하고 남동측 약 10m 보행자전용도로와 접합니다.
• 도시계획. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며 가축사육제한구역, 교육환경 상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 2,327,000원/㎡로, 개별 704호의 거래시세를 의미하지는 않습니다.
• 위반·공부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 이러한 사항과 별개로 통합사용 공간의 경계 및 실제 인도 가능성은 확인해야 합니다.
• 환금성. 지식산업센터는 아파트 실거래가격을 기준으로 평가해서는 안 됩니다. 이 물건은 특정 기업의 임차 이용, 통합사용 및 출입 제한이 결합되어 있으므로 독립적인 사용·임대·매각 가능성 확인이 환금성 판단의 핵심입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 삼성전자 임대차 원본 확인. 임차인의 계약 상대방, 대상 호수와 임차 범위, 보증금·계약일·점유 개시일, 대항요건 및 배당관계를 확인해야 합니다. 인수 가능성을 판단하는 가장 중요한 절차입니다.
• 520호와 704호 구분. 이트너스(주)평택점의 현황조사 내역은 520호에 관한 것입니다. 이를 704호의 직접 임차인으로 오인하지 말고, 실제 임대차·점유 범위가 연결되는지 확인해야 합니다.
• 통합사용 공간의 경계. 집합건축물대장·건축도면·현황조사·감정평가 자료를 대조하여 704호의 법적 경계와 현장 사용범위를 확인해야 합니다. 분리 과정에서 발생할 수 있는 비용과 사용 제약도 검토 대상입니다.
• 출입 제한 및 명도. 일반 입찰자 단독 출입이 제한된 상태입니다. 집행관 동행 감정 사실만으로 매수인이 자유롭게 점유를 이전받을 수 있다고 볼 수 없습니다. 낙찰 후 인도 협의와 점유권원을 별도로 검토해야 합니다.
• 실제 채권액과 배당순위. 중소기업은행의 채권최고액 172,000,000원과 경매 청구금액 173,808,219원은 서로 다른 개념입니다. 중복 채권 여부, 실제 피담보채무, 배당요구 및 조세채권을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 동일 건물 또는 유사 지식산업센터의 최근 거래와 임대료, 개별 호수의 이용 가능성을 비교해야 합니다. 최저가 199,000,000원은 시세보다 저렴하다고 확인된 금액이 아닙니다.
• 취득 이후 비용. 미납 공용관리비, 취득 관련 세금, 공간 분리, 시설 복구 및 점유 이전 비용 등을 매각대금과 구분하여 검토해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 최신 상태로 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기권리 소멸 ≠ 안전한 실사용 취득”

이 물건은 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 현재 산정된 예상배당 기준으로는 매수인 인수액도 0원입니다. 이 부분만 보면 권리관계가 복잡해 보이지 않을 수 있습니다.

그러나 결정적인 변수는 등기부 바깥에 있습니다. 4층 이상 삼성전자 임차 이용, 704호와 인근 호수의 경계 없는 통합사용, 일반인 단독 출입 제한이라는 명세서의 주의사항입니다. 삼성전자 임대차의 대항력과 계약 범위가 확정되지 않은 만큼 시뮬레이션의 인수액 0원을 실제 인수 부담 0원으로 받아들일 수 없습니다.

가격도 마찬가지입니다. 감정가와 신건 최저가가 모두 199,000,000원이라는 사실만으로 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다. 향후 유찰로 가격이 낮아지더라도, 실제 사용 가능한 면적과 임대차 부담을 반영한 취득비용을 동종 지식산업센터의 거래가치와 비교해야 합니다.

종합 판단은 C등급, 입찰은 조건부 보류입니다. 등기권리 소멸은 긍정적이지만, 삼성전자 임대차·독립 인도 가능성·가격 경쟁력이 확인되기 전에는 적극적인 응찰 근거가 부족합니다. 이 사건의 핵심은 얼마나 낮게 낙찰받느냐보다, 무엇을 실제로 인도받고 어떤 임대차 부담을 승계하는지 확인하는 데 있습니다.