춘천지방법원 2025타경30708. 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리의 삼척근덕더스테이 101동 405호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로, 철근콘크리트조 5층 건물 중 4층에 있습니다. 전용면적은 84.9387㎡ 수준이며, 단지는 40세대로 구성되어 있습니다.

등기부상 소유자는 신성건설산업주식회사입니다. 2020년 10월 6일 우리은행의 근저당권이 설정됐고, 이후 세금·공과금 관련 압류와 다수의 가압류가 이어졌습니다. 주택도시보증공사가 187,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청한 사건입니다.

임차권자 이만진의 보증금 역시 187,000,000원입니다. 그러나 주민등록일은 2020년 10월 12일로, 말소기준인 우리은행 근저당권의 설정일인 2020년 10월 6일보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 선순위 대항력을 갖춘 인수형 보증금으로 보기 어렵고, 매수인이 보증금을 승계하지 않는 구조로 분석됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권과 다수의 채권

말소기준권리는 2020년 10월 6일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 임차인의 전입신고와 확정일자, 주택임차권등기는 모두 이 근저당권 이후에 이루어졌습니다. 뒤이어 등기된 가압류 및 압류도 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 후순위 권리로 분석됩니다.

다만 2022년 11월 23일 등기된 민간임대주택 등록사항은 별도 확인이 필요합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 제한이 명시되어 있으므로, 매각 이후 등록 효력 및 관련 의무의 처리 여부는 관할 기관과 최신 서류를 통해 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 187,000,000원이 인수되는가?

2024년 10월 15일에는 을구 2번으로 주택임차권등기가 접수되었습니다. 임차권등기만으로 앞선 우리은행 근저당권에 대한 순위가 소급하여 앞당겨지지는 않습니다. 배당요구도 확인되지만 실제 배당 여부는 선순위 담보권의 확정 채권액과 다른 우선채권에 좌우됩니다.

③ 시세 비교 — 신건은 최근 실거래의 151.0%

삼척근덕더스테이의 동일 면적대 최근 실거래는 2026년 7월, 전용 84.94㎡, 2층, 155,000,000원입니다. 비교 가능한 최근 12개월 거래는 1건으로, 최근 평균과 최신 거래가 모두 155,000,000원입니다.

최저가 234,000,000원은 최근 실거래 155,000,000원의 151.0%입니다. 매수인 인수액이 0원이라는 가정하에서도 실질취득가의 출발점은 최저가 234,000,000원입니다. 이 가격을 시장 평균보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)

주어진 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 우리은행 근저당권에 배분됩니다. 다만 근저당권 변경등기와 공동담보 관계를 반영한 확정 배당표는 아닙니다. 실제 배당액은 유효 채권액, 공동담보 배당 관계, 조세채권 및 배당순위 확인 후 달라질 수 있습니다.

* 우리은행 근저당권은 최초 채권최고액 3,120,000,000원을 사용한 시뮬레이션입니다. 동일 날짜의 채권최고액 78,000,000원 변경등기 및 공동담보목록이 있어 실제 유효 담보채권액과 배당액은 다를 수 있습니다. 임차인의 개별 배당 및 당해세·최우선변제 등도 확정적으로 반영된 표가 아닙니다.

⑤ 미배당 규모와 회차별 시나리오

현재 매각가 가정에서 시뮬레이션상 채권 청구액 합계는 12,359,292,640원, 채권자 배당액은 229,924,000원, 미배당액은 12,129,368,640원입니다. 다만 공동담보와 여러 채권자의 청구액이 포함된 합산 수치이므로, 이를 본 호실에만 대응하는 실제 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 소재 근덕중학교 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 산재하는 면소재지 내 주거지대입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 4층입니다. 외벽은 적연와치장 및 일부 화강석 마감, 내부는 벽지·타일 마감이며 이중창이 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 가스보일러 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 단지 남측 약 8m, 북동측 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 도시지역 및 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역(교가리느티나무) 관련 사항이 확인됩니다. 토지 공시지가는 103,200원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고, 감정평가상 공부면적에 의한 평가입니다.
• 환금성. 40세대 소규모 단지로 최근 거래 표본이 제한적입니다. 동일 면적대 최근 실거래 1건만으로 개별 호실의 적정 매도가를 확정하기 어려워 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 신건 가격 재검토. 최저가 234,000,000원이 최근 실거래 155,000,000원의 151.0%입니다. 감정가를 곧바로 적정 시세로 받아들이지 않아야 합니다.
• 유찰가격 시나리오. 1회 유찰 가정가 187,200,000원도 최근 실거래보다 높습니다. 2회 유찰 가정가 149,760,000원은 비교 거래보다 낮지만, 가격 외 위험과 비용을 합쳐 검토해야 합니다.
• 공동담보·근저당권 변경 확인. 우리은행의 3,120,000,000원 최초 채권최고액과 78,000,000원 변경등기, 공동담보목록 제2020-92호를 반드시 대조해야 합니다.
• 임차인과 보증기관 관계. 실제 임차인은 이만진 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고를 별도 임차인 또는 독립 보증금으로 합산하지 말고, 채권 승계와 임차권 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 이만진의 실제 점유 여부, 퇴거 협의 가능성, 인도명령 및 집행비용을 사전 조사해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 임대의무기간 및 관련 행정상 의무가 경매 매각 이후 어떻게 처리되는지 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 압류·조세채권. 삼척시 압류와 국민건강보험공단 압류가 확인됩니다. 당해세 등의 우선배당 가능성과 실제 체납액을 점검해야 합니다.
• 관리비·기타 비용. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 취득세, 등기비용 및 명도비용을 별도로 산정해야 합니다.
• 실거래 검증. 최근 거래가 1건이므로 인근 유사 연립주택의 거래조건, 층·향·상태 및 실제 매도 가능 가격을 추가 비교해야 합니다.
• 입찰 원본 확인. 등기사항전부증명서, 공동담보목록, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건의 최신 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 비싼 물건은 비싸다”

삼척근덕더스테이 405호는 권리순위만 놓고 보면 후순위 임차권과 압류·가압류가 매각으로 정리되는 구조입니다. 임차보증금 187,000,000원이 등기되어 있어도, 전입일이 말소기준 근저당권보다 늦으므로 낙찰자 인수액은 0원으로 추정됩니다.

하지만 신건 감정가 234,000,000원은 최근 실거래 155,000,000원의 151.0%입니다. 인수액이 없는 장점만으로 이 가격 차이를 정당화하기 어렵습니다. 40세대 소규모 단지의 제한적인 거래 표본과 평균 1.4회 유찰 이력까지 고려하면, 신건에서의 가격 경쟁력은 낮다고 판단됩니다.

여기에 우리은행 근저당권의 채권최고액 변경과 공동담보, 민간임대주택 등록 및 실제 임차인의 명도라는 확인사항도 남아 있습니다. 특히 근저당권 변경사항은 배당 추정 자체를 달라지게 할 수 있으므로 원본 검증이 필수입니다.

결론은 신건 입찰 보류입니다. 권리상 인수 위험은 비교적 제한적으로 분석되지만, 현재 가격은 최근 거래 수준보다 현저히 높습니다. 향후 유찰로 가격이 낮아지더라도 실제 매각 가능 시세와 모든 취득비용을 재검토한 후 접근하는 것이 합리적입니다. 이 물건은 권리보다 가격과 배당구조 확인이 먼저입니다.