춘천지방법원 2025타경30709. 삼척시 근덕면 교가리에 위치한 삼척근덕더스테이 102동 5층 502호입니다. 소유자는 신성건설산업주식회사이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 등기부상 말소기준권리는 2020.10.06 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권 이후 전세권이 설정되고, 압류·가압류·강제경매개시결정이 이어진 구조입니다.

가격부터 보면 접근할 이유가 약합니다. 전용 84.9387㎡에 대응하는 최근 실거래는 2026.07 거래된 155,000,000원입니다. 반면 현재 최저매각가는 236,000,000원으로, 최근 거래보다 81,000,000원 높습니다. 비교 가능한 거래가 1건이므로 시세의 대표성에도 한계가 있지만, 현재 신건 가격이 그 거래를 크게 웃돈다는 사실은 분명합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행, 핵심은 전세권 승계

말소기준권리는 2020.10.06 접수된 우리은행 근저당권입니다. 등기상 최초 채권최고액은 3,120,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 그러나 같은 날 채권최고액 78,000,000원의 근저당권 변경등기도 존재합니다. 따라서 최초 설정액만으로 이 세대의 실제 피담보채권액과 배당 가능액을 확정해서는 안 됩니다. 변경등기와 공동담보의 관계를 반드시 확인해야 합니다.

이후 설정된 전세권은 최초 180,000,000원에서 187,000,000원으로 변경되었고, 전세권자가 주식회사포스코건설에서 명칭 변경을 거쳐 2024.10.17 주택도시보증공사로 이전되었습니다. 주택도시보증공사는 다시 이 사건의 강제경매 신청채권자로 나타납니다. 따라서 전세권과 경매 신청채권을 각각 별개 보증금으로 계산하면 동일 채권을 중복 반영할 위험이 있습니다.

② 전세권·점유관계 — 보증기관과 실제 임차인을 구분해야 한다

확인된 실제 임차인 0명, 보증기관 명의 신고 1건입니다. 이는 실제 임차인이 존재하지 않는다는 확정적인 뜻이 아닙니다. 주택도시보증공사는 보증기관이자 등기부상 전세권 승계인이므로, 이를 독립적인 실거주 임차인으로 더하거나 전세금 187,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.

전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아, 실제 점유자의 대항력은 미상입니다. 특히 보증기관이 권리를 승계하기 전의 실제 임차인에 대해 전입·점유·임대차 종료 및 보증금 반환 경위를 확인할 필요가 있습니다. 실제 임차인의 대항력이나 미배당 보증금 인수 여부는 매각물건명세서와 임대차 관련 서류를 확인하기 전에는 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 실거래의 152.3%

삼척근덕더스테이의 동일 면적 거래를 보면 현재 확인되는 최근 실거래는 2026.07, 전용 84.94㎡, 2층, 155,000,000원입니다. 거래 표본은 1건으로 제한적이지만, 이를 기준으로 한 최저가 대비 최근 시세 비율은 152.3%입니다.

최근 거래와의 차이는 81,000,000원입니다. 거래층과 경매 대상층이 다르므로 층별 가격 차이가 존재할 수 있지만, 현재 자료만으로 그 차이를 정량화할 수는 없습니다. 따라서 감정가가 최근 실거래보다 상당히 높다는 점을 우선적인 가격 위험으로 평가해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 조정 이후에도 확인할 사항

1회 유찰 시 예상 최저가는 188,800,000원으로, 여전히 최근 실거래 155,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시에는 151,040,000원까지 낮아져 최근 실거래보다 낮은 가격 구간에 들어옵니다. 다만 그 차이가 크지 않고, 거래 표본도 1건뿐이므로 2회 유찰만으로 충분한 가격 안전마진이 확보된다고 단정하기는 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)

매각가 236,000,000원 기준의 단순 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 4,104,000원과 우리은행 배당액 231,896,000원으로 매각대금 전액이 소진되는 계산입니다. 채권총액 12,546,292,640원과 미배당액 12,314,396,640원은 제시된 배당 계산의 합계이며, 전세권·경매신청채권의 동일채권 중복 여부, 근저당 변경등기, 공동담보, 세금 우선순위 등을 재검증해야 합니다. 실제 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 삼척시 근덕면사무소 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근덕면 소재지 내 주택지대입니다. 북측 근거리에 맹방해수욕장이 있습니다.
• 교통. 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 편입니다. 약 8m 폭의 아스팔트 포장도로가 접하고 있습니다.
• 건물. 2020.09.25 준공된 40세대 규모의 삼척근덕더스테이입니다. 대상 세대는 5층 건물의 5층 남동향 단위세대입니다.
• 설비. 위생설비, LPG가스 단독보일러 난방설비, 승강기 및 1층 주차장 설비가 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역 관련 사항이 있습니다. 토지 공시지가는 103,200원/㎡입니다.
• 건축 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 확인된 동일 면적 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 제한적인 40세대 규모 단지이므로, 가격 변동성과 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 근저당권 변경등기 확인. 우리은행 최초 채권최고액 3,120,000,000원과 변경등기 78,000,000원의 관계, 공동담보목록 및 실제 우선배당 범위를 확인하세요.
• 전세권 승계 확인. 주식회사포스코건설에서 주택도시보증공사로 이전된 전세권의 현재 효력과 매각에 따른 소멸 여부를 원본 등기로 대조하세요.
• 실제 임차인·점유자 확인. 보증기관은 실거주 임차인으로 계산하지 않습니다. 실제 점유자, 전입일, 확정일자, 점유 승계와 대항력 여부를 별도로 확인하세요.
• 중복채권 점검. 전세권 187,000,000원과 주택도시보증공사의 경매 신청채권 187,000,000원이 동일한 채권관계에서 발생했는지 확인하여 중복 계산을 피하세요.
• 압류·세금 확인. 삼척시 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세 및 법정기일에 따른 우선배당 여부를 확인하세요.
• 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.23 기재된 민간임대주택 등록에 따른 임대의무와 경매 매각 후 법률관계가 어떻게 정리되는지 확인하세요.
• 가격 기준 재설정. 신건 236,000,000원은 최근 실거래 155,000,000원보다 현저히 높습니다. 1회 유찰 가격도 최근 거래보다 높으므로 가격에 대한 재검토가 필요합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유관계를 확인하고 인도 절차, 미납 관리비 중 승계 가능 부분과 정산 문제를 점검하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고의 최신 내용을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “시세보다 비싼 신건, 권리도 추가 검증이 필요하다”

삼척근덕더스테이 502호의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 가격이 최근 실거래보다 높다는 점입니다. 최저매각가 236,000,000원은 최근 거래된 155,000,000원의 152.3%에 달합니다. 현재 신건 가격에 충분한 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

둘째, 전세권 승계와 실제 임차관계를 확인해야 한다는 점입니다. 주택도시보증공사가 승계한 187,000,000원의 전세권은 배당 시뮬레이션상 전액 미배당이지만, 이것만으로 매수인이 같은 금액을 인수한다고 단정할 수도, 모든 인수 위험이 해소되었다고 단정할 수도 없습니다. 실제 점유자의 대항력과 전세권 소멸 관계를 확인해야 합니다.

여기에 근저당권 변경등기와 배당표 사이의 검증 문제, 40세대 규모 단지의 제한적인 거래 표본까지 고려하면 신건 입찰은 보류하고, 권리관계 검증과 가격 조정을 우선하는 접근이 적절합니다. 2회 유찰 시 예상 최저가 151,040,000원은 최근 거래가격 아래로 내려오지만, 그때에도 임차관계와 매수인 인수 여부를 재확인해야 합니다. 가격은 보류, 권리는 추가 확인 — 현 단계에서 보수적 접근이 필요한 물건입니다.