춘천지방법원 2025타경30739. 강릉시 주문진읍 교항리 소재 부동산으로, 사건상 물건종류는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있으나 감정평가의 실제 건물 이용상태는 냉동창고(사용 중단 상태)입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 건물이고, 냉동설비·급배수설비·위생설비가 기재되어 있습니다. 일반적인 주거용 연립·다세대의 가치나 수요를 전제해서는 안 되는 물건입니다.

현재 소유자는 금영식품주식회사입니다. 2005.09.27 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 이후 2022.09.01 신한은행에 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 현재 경매는 유에스제십사차유동화전문유한회사를 채권자로 하는 2025.09.12 임의경매개시결정에 따른 것입니다.

등기상 기존 가압류와 과거 근저당권, 압류, 회생절차 관련 보전처분은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 따라서 현재의 권리분석은 비교적 단순하지만, 토지 취득요건과 물리적 경계, 사용 중단 시설의 상태는 별도로 해결해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 신한은행 근저당

핵심은 을구 9번, 2022.09.01 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며 채무자는 금영식품주식회사입니다. 공동담보에는 주문진읍 교항리 1204-1 토지 및 1204-13 토지가 기재되어 있습니다. 이 근저당권이 말소기준으로 제시되었고, 후순위 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거 농업협동조합중앙회 근저당권은 2022.08.29 해지로 말소되었습니다. 2004년 가압류·경매개시결정과 과거 한국외환은행 등 근저당권도 2005년 매각으로 말소된 이력이 있습니다. 2011년 부산세관 관련 압류는 해제되었으며, 2024년 서울회생법원의 재산보전처분도 회생절차종결에 따라 말소되었습니다. 과거 등기 이력을 현재 존속하는 채무나 매수인 인수액으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 및 인수 위험

확인된 임차인 없음. 현재 확인되는 임차인에 대한 보증금 인수나 대항력 임차인으로 인한 추가 취득비용은 배당 추정에 반영되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 권리상 실질취득금액은 현재 최저매각가 837,656,100원으로 계산됩니다. 다만 이는 확인된 권리의 인수액만 합산한 금액이며 취득세, 명도비용, 측량비용 및 기타 취득 부대비용은 포함하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 그대로인 신건, 시세 메리트 미검증

현재 최저매각가는 837,656,100원으로 감정가의 100%입니다. 아직 한 번도 유찰되지 않았습니다. 근저당 등기상 인수금액이 0원이므로 최저가 수준에서 낙찰된다고 가정하면 부대비용을 제외한 실질취득금액 역시 837,656,100원입니다.

그러나 이 사건에서는 동일 용도·유사 조건의 최근 실거래와 가격 하락·상승 추세를 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않습니다. 특히 감정상 사용 중단된 냉동창고는 일반 주거용 다세대주택과 시장이 다릅니다. 따라서 감정가나 최저가만으로 저평가·급매·시세 대비 할인이라고 판단할 수 없습니다.

회차별 가격은 제시된 유찰 시나리오 기준입니다. 채권 미배당액은 채권자의 미회수 금액으로, 매수인이 같은 금액을 인수한다는 뜻이 아닙니다. 예상배당·잔여금은 각 회차별 집행비용 추정 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 837,656,100원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당권 예상배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 것입니다. 실제 확정채권액, 채권승계 관계, 당해세, 최우선변제 등은 별도 확인 대상입니다. 소유자 잔여금 역시 확정 배당액이 아닙니다.

⑤ 토지·건물·입지 메모 (감정요항표 및 토지자료 기준)

• 위치. 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리, 강원도립대학 남측 근거리에 위치합니다. 주변은 농경지와 주상혼용지대로 구성되어 있으며 환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통 여건은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 시멘트몰탈, 창호는 샤시창호이며 위생·급배수·냉동설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 냉동창고로 기재되어 있으나 현재 사용 중단 상태입니다. 설비의 실제 작동 여부와 재사용 가능성은 별도 점검이 필요합니다.
• 토지면적. 토지자료상 2,764㎡입니다. 이는 해당 토지자료의 면적으로, 일괄매각 전체 목록의 총면적이라고 단정해서는 안 됩니다.
• 토지 이용. 지목은 잡종지, 토지이용상황은 공업용, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 광대로한면으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 자연녹지지역이며 도시지역, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 토지자료상 124,000원/㎡입니다. 공시지가는 해당 토지의 매매 시세나 전체 경매 목적물의 시장가치를 직접 의미하지 않습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표에는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 매각물건명세서상 목록 1·3의 지적경계 불분명 및 목록 3의 실제 경작·휴경 상태는 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 특별매각조건 — 입찰 전에 해결할 핵심 위험

⑦ 입찰 체크리스트

• 농취증 발급 가능성 사전 확인. 목록 3에 대한 농지취득자격증명 발급 요건과 제출 가능성을 확인하세요. 매각결정기일까지 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시되어 있습니다.
• 별첨 사실조회회신 검토. 목록 3의 농지 관련 특이사항과 공부상 답, 현황상 일부 전·일부 휴경지라는 기재를 함께 검토하세요.
• 지적경계 확인. 목록 1·3은 경계 불분명으로 측량이 필요합니다. 현황과 지적도, 인접 토지와의 경계관계를 확인하세요.
• 매각목록 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건을 확인하고 매각 대상의 정확한 범위와 소유관계를 대조하세요.
• 건축물 용도 확인. 사건상 연립/다세대 + 토지 표시와 감정상 냉동창고 이용상태를 구별하고, 건축물대장과 실제 사용상태를 확인하세요.
• 냉동설비 점검. 장기간 사용 중단에 따른 설비 상태, 복구 필요성, 시설 활용 가능성을 현장에서 검토하세요.
• 신청채권자·근저당권자 관계 확인. 신한은행과 유에스제십사차유동화전문유한회사의 채권승계 관계 및 배당 관련 서류를 확인하세요.
• 실제 점유·인도 확인. 창고 내 동산, 설비 소유관계, 점유자, 인도 가능성을 직접 조사하세요.
• 가격 검증. 주거용 다세대 실거래가를 그대로 대입하지 말고 유사한 창고·토지 거래, 시설 상태, 재사용에 필요한 비용을 반영해 별도의 적정 응찰가를 검토하세요.
• 원본 서류 재확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 토지·건축물대장 및 특별매각조건을 최신 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 안전한 경매는 아니다”

이 사건은 등기권리만 분석하면 복잡하지 않습니다. 2022.09.01 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 확인되는 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 실제 입찰 판단에서는 등기보다 더 중요한 문제가 있습니다. 목록 3 농취증 미제출 시 입찰보증금 몰수라는 직접적인 불이익이 있고, 목록 1·3은 지적경계가 불분명합니다. 건물은 사용이 중단된 냉동창고로, 설비 상태와 활용 가능성을 확인해야 합니다. 시세 비교가 확인되지 않은 상황에서 837,656,100원의 신건 최저가를 매력적인 가격이라고 평가할 근거도 없습니다.

따라서 이 물건은 권리상 인수 부담이 낮다는 장점보다 취득요건·물리적 현황·환금성의 불확실성이 더 크게 작용하는 유형입니다. 농취증 발급 가능성과 지적경계, 시설 활용성, 적정 시장가치가 확인되기 전에는 보수적인 접근이 적절합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 입찰은 신중해야 합니다.