춘천지방법원 2025타경30747. 강원특별자치도 삼척시 오분동 37-1에 소재한 단독주택과 토지의 경매입니다. 감정평가서에 따르면 건물 기호(1)은 주택으로, 기호(3)은 공장으로 이용 중입니다. 따라서 이 물건을 단순한 일반 단독주택으로만 평가하면 중요한 부분을 놓칠 수 있습니다. 주거용 건물과 공장 이용 건물이 함께 존재하는 구조라는 점이 입찰 판단의 출발점입니다.
소유자는 유정호로, 2017년 11월 증여를 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 2017년 12월 4일 삼척농업협동조합 앞으로 채권최고액 48,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 해당 근저당권을 기준으로 2025년 가압류 3건과 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 말소기준 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 현황조사에서 DANG KIM HUONG이 공동점유자로 확인됩니다. 전입일은 말소기준보다 늦지만, 보증금과 확정일자, 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 이 때문에 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 점유관계가 모두 해결됐다는 판단은 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30747 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 삼척시 오분동 37-1 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 삼척시 동해대로 3785-90 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 감정평가상 공장 이용 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 기호(1) 주택 · 기호(3) 공장 |
| 건물 구조 | 주택: 조적조 평슬래브지붕 단층 / 공장 이용 건물: 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 |
| 토지면적 | 500.0㎡ (토지 현황 기재 면적) |
| 지목 / 용도지역 | 전 · 준공업지역 |
| 소유자 | 유정호 (2017.11.28. 소유권이전, 증여) |
| 감정가 | 339,738,700원 |
| 최저매각가 | 339,738,700원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 삼척농업협동조합 |
| 경매 청구액 | 70,609,572원 |
| 말소기준권리 | 2017.12.04. 을구 2번 삼척농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 48,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
핵심은 2017년 12월 4일 설정된 삼척농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 강원신용보증재단, 농협은행 주식회사, 농림수산업자 신용보증기금 관리기관의 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 1999년 설정됐던 삼척농업협동조합 근저당권 70,000,000원은 2017년 12월 4일 이미 말소됐으며, 2005년 근로복지공단태백지사의 압류도 등기부상 말소된 상태입니다.
공동점유자·임차관계 확인
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| DANG KIM HUONG 공동점유 |
2023.10.07 | 미상 | 선순위 아님 말소기준 후 전입 |
미확인 확정일자 미상 |
해당 없음 |
공동점유자 1명이 확인되지만, 임차계약의 존재 여부와 조건은 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 임차인으로 확정하거나 임차보증금이 없다고 단정할 수 없습니다. 전입신고일인 2023년 10월 7일은 말소기준일인 2017년 12월 4일 이후이므로, 기재된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 대항하는 선순위 임차인에 해당하지 않습니다. 다만 점유 경위와 별도의 권원 유무, 보증금 및 배당요구 여부는 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 시세 검증이 먼저다
감정가와 최저매각가는 모두 339,738,700원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%가 최저매각가로 설정돼 있습니다. 계산상 인수액이 0원이어서 현재 회차의 조건부 실질취득금액도 동일한 339,738,700원입니다. 다만 취득세·등기비용·명도비용·보수비용 등은 별도입니다.
이 물건은 일반 아파트와 달리 단독주택·공장 이용 건물·토지가 함께 관련된 부동산입니다. 최근 실거래가격과 비교 가능한 시세가 확인되지 않아 감정가 339,738,700원이 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 최저가만을 근거로 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 경매 회차 | 최저가 가정 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 339,738,700원 | 0원 | 136,581,395원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 271,790,960원 | 0원 | 69,584,924원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 217,432,768원 | 0원 | 15,987,746원 | 0원 |
각 회차는 제시된 유찰 시나리오에 따른 매각가격과 배당 추정치입니다. 실제 유찰 여부와 다음 회차 최저매각가격은 별도 확인이 필요합니다. 미배당 0원은 추정 배당대상 채권 기준이며, 미확인 임대차·조세·추가 비용은 반영되지 않을 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 339,738,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,556,342원 |
| 1. 근저당 · 삼척농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 가압류 · 강원신용보증재단 | 46,850,000원 | 46,850,000원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 16,226,765원 | 16,226,765원 |
| 4. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 86,524,198원 | 86,524,198원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 136,581,395원 |
추정 집행비용 5,556,342원을 제외한 배당에서 근저당권과 후순위 가압류 채권의 합계 197,600,963원이 배당되는 것으로 계산됐습니다. 이 가정에서는 배당대상 채권의 미배당이 0원이고, 소유자에게 136,581,395원이 남는 구조입니다.
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 보증금 미상의 공동점유자에 관한 조사 결과에 따라 실제 배당·잔여금·인수위험은 달라질 수 있습니다. 예상배당액과 소유자 잔여액은 확정 금액이 아닙니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 강원특별자치도 삼척시 오분동 소재 삼척남초등학교 남측 인근입니다. 주변은 소규모공장, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성돼 있습니다. 일반 주거단지보다는 주거와 산업 관련 이용이 혼재하는 입지입니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스 운행 및 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 주택 건물. 기호(1)은 조적조 평슬래브지붕 단층 건물입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기 등, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 등으로 마감돼 있으며, 바닥은 장판 및 타일, 창호는 목재 및 알루미늄샷시입니다. 감정평가상 주택으로 이용 중입니다.
- 공장 이용 건물. 기호(3)은 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로, 외벽과 내벽은 판넬잇기, 바닥은 타일 등으로 마감돼 있습니다. PVC샷시 창호를 사용하며, 위생설비 및 난방설비가 기재돼 있습니다. 현재 이용상태는 공장으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역입니다. 토지 이용 및 건축물 활용 시 준공업지역에 적용되는 용도·건축 관련 조건을 확인해야 합니다.
- 토지 지목 차이. 기호(2)의 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대지'이고, 기호(4)는 공부상 '전'이나 현황 '공장용지'입니다. 실제 사용상태와 공부상 지목이 일치하지 않으므로 지목변경 가능성, 필요한 절차와 비용, 관련 인허가 사항을 확인해야 합니다.
- 소하천예정지. 토지이용계획상 소하천예정지(조비천) 저촉 사항이 기재돼 있습니다. 관련 부분의 위치와 면적, 건축·개발·형질변경 제한 여부는 관할 기관에 확인할 사항입니다.
- 기타 제한. 가축사육제한구역(모든 축종 제한)과 삼척남초등학교·삼척누리유치원 관련 상대보호구역이 기재돼 있습니다. 기존 이용과 향후 용도변경 계획에 영향을 줄 수 있는지 검토해야 합니다.
- 토지 현황. 토지 현황상 면적은 500.0㎡, 공시지가는 99,600원/㎡이며, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 단독주택과 공장 이용 건물의 가치·활용 가능성을 함께 판단해야 하는 물건입니다. 주변에 주택·공장·농경지 등이 혼재하며 비교 실거래가격이 확인되지 않아, 현재 가격에서의 매수 수요와 재매각 가능성은 별도 시장조사가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공동점유자의 권원 확인. DANG KIM HUONG의 공동점유 경위, 실제 거주·사용 범위, 임대차계약 존재 여부와 보증금을 확인해야 합니다. 전입일만으로 모든 점유·명도 위험이 해소된다고 볼 수 없습니다.
- 임차관계 재확인. 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 매각물건명세서와 현황조사서의 최신 내용, 배당요구 및 별도의 임차권원 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 주택·공장 이용상태 확인. 감정평가상 기호(1)은 주택, 기호(3)은 공장으로 이용 중입니다. 실제 건축물 용도, 사용승인 및 시설 현황, 공장 사용과 관련된 인허가 사항을 대조해야 합니다.
- 토지 지목 차이 확인. 공부상 전과 현황상 대지·공장용지의 차이가 발생한 원인, 지목변경 가능성, 관련 절차와 비용을 확인해야 합니다.
- 소하천예정지 저촉 확인. 저촉 부분의 실제 범위와 건축·개발·형질변경 제한을 확인해야 합니다. 토지 전체가 동일하게 제한된다고 단정하지 말고 필지별로 검토해야 합니다.
- 감정가의 적정성 검증. 339,738,700원이 적정한지 판단할 비교 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 주변 토지 거래사례와 주택·공장 건물의 개별 가치를 확인한 뒤 입찰가격을 결정해야 합니다.
- 배당금액 차이 확인. 신청채권자 청구액 70,609,572원과 근저당 채권최고액 48,000,000원의 차이에 대해 실제 채권계산서와 배당권원을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 가정가는 271,790,960원, 2회 유찰 가정가는 217,432,768원입니다. 가격이 내려가더라도 점유·건축물·토지 이용상의 불확실성은 자동으로 사라지지 않습니다.
- 명도·추가비용 확인. 공동점유자의 사용 범위, 인도 및 명도 가능성, 미납 공과금·관리비, 건물 보수와 용도 정리에 필요한 비용을 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지대장 및 토지이용계획확인서를 확인하고 입찰 전 권리·점유·가격을 다시 검증해야 합니다.
맺으며 — “말소는 단순해도 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 등기상 권리 말소구조만 보면 비교적 명확한 경매입니다. 삼척농업협동조합의 2017년 근저당권을 기준으로 후순위 가압류 3건과 경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그 자체는 긍정적인 요소입니다.
그러나 이 물건의 실질적인 난도는 등기부 밖에 있습니다. 공동점유자의 미확인 보증금·임대차관계, 주택과 공장의 복합적인 이용상태, 공부상 지목과 현황의 차이, 소하천예정지 관련 제한이 모두 입찰 전 검토사항입니다. 또한 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 신건 최저매각가 339,738,700원의 가격 경쟁력을 객관적으로 평가하기 어렵습니다.
따라서 결론은 “등기상 말소구조는 긍정적, 점유·이용관계와 가격은 보류”입니다. 유찰 시 가격이 낮아지는 시나리오는 존재하지만, 적정가치와 이용의 적법성, 공동점유 관계가 확인되기 전에는 저렴하다는 이유만으로 접근할 물건은 아닙니다. 입찰가 결정에 앞서 현장·공부·명세서 검증을 완료하는 것이 우선입니다.
