확약서로 인수 0원*, 최저가가 실거래 평균의 74.3% — 광주 청석파크빌 302호

수원지방법원 2025타경51824. 광주시 쌍령동 청석파크빌 4동 302호, 전용 47.61㎡ 다세대주택입니다. 소유자 서희숙 씨가 2021년 3월 25일 거래가 1.75억에 취득했고, 같은 해 5월 21일 엔케이인베스트대부주식회사 앞으로 채권최고액 7,500만원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.

표면적으로는 최저가가 감정가의 70%까지 내려온 할인 물건이지만, 가격만 봐서는 안 됩니다. 임차인 이성훈 씨의 전입일은 2021년 3월 23일로 말소기준일보다 앞서고, 확정일자는 2021년 3월 2일입니다. 보증금 1.75억의 대항력·우선변제권이 모두 성립하는 구조입니다. 다만 보증금 승계자인 주택도시보증공사가 2026년 5월 4일 대항력을 포기하고, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심

현재 말소기준은 2021.05.21. 접수된 엔케이인베스트대부주식회사 근저당입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류 2건, 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순서입니다. 6번 근저당부 채권질권 2건은 기준 근저당 채권에 붙은 권리로, 매수인이 별도의 부동산 권리로 떠안는 구조는 아닙니다.

그러나 임차권등기의 접수일이 2023년이라고 해서 후순위 임차인으로 볼 수는 없습니다. 이성훈 씨의 전입일은 말소기준일보다 앞선 2021.03.23.이고, 임차권등기에도 점유개시일 2021.03.21., 확정일자 2021.03.02.가 기재돼 있습니다. 따라서 확약이 없다면 배당 후 남은 보증금은 매수인에게 넘어오는 대항력 인수형입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

실제 임차인은 이성훈 씨 1명입니다. 주택도시보증공사의 신고는 별도의 두 번째 임대차보증금이 아니라 이성훈 씨 보증금의 대위·승계입니다. 따라서 보증금을 1.75억과 별도로 중복 합산하면 안 됩니다.

* 인수 0원은 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영한 판단입니다. 확약서 원문, 제출 주체, 적용 대상, 매각물건명세서 기재 및 말소 이행조건을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.

③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다

확약이 적용되는 이번 사건에서는 최저가 기준 실질취득이 133,700,000원입니다. 이는 최근 확인된 실거래 평균 180,000,000원의 74.3%입니다. 최근 실거래 최저가 143,000,000원보다도 9,300,000원 낮습니다.

감정가 191,000,000원은 실거래 평균의 106.1%지만, 5회 유찰된 현재 최저가는 평균의 74.3%입니다. 다만 거래 표본은 2021년부터 2026년까지 넓게 분포하고, 가장 최근 거래는 44.39㎡·1층의 143,000,000원입니다. 평균값만으로 47.61㎡·3층의 즉시 매도가격을 단정하기보다, 최근 최저 거래와 개별 내부 상태를 함께 봐야 합니다.

④ 회차별 실질부담 시나리오

확약을 빼고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 총부담은 약 1.77억으로 거의 고정됩니다. 따라서 이 사건의 할인 효과는 오직 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 실제로 이행될 때 발생합니다. 확약 반영 시에는 각 회차 최저가 자체가 실질취득액이 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 133,700,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차보증금 우선변제에 전부 사용되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 재원은 없습니다. 임차보증금 미배당액 43,971,800원은 원칙상 매수인 인수 대상이나, 제출된 확약을 반영하면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세와 별도 집행비용 변동은 반영되지 않을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 중 3층 302호입니다.
• 주위환경. 경안 제1교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지·임야가 함께 소재하며 제반 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
• 도로·지형. 북측으로 폭 약 4~6미터 도로에 접하며, 남서측 하향 완경사지를 평지로 조성한 다세대주택 부지입니다.
• 설비. 위생·급배수, 개별난방, 소방, 공동현관 보안설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역과 배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 669,500원/㎡이며 토지면적은 847㎡입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.05.04. 제출 확약서에 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 미배당 시에도 임차권등기 말소가 모두 명시돼 있는지 확인하세요.
• 매각물건명세서 대조. 확약이 이성훈 보증금 승계분 전체에 적용되고 매수인에게 43,971,800원의 잔존 인수가 없다는 점을 매각조건에서 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복 신고 구분. 주택도시보증공사는 이성훈 보증금의 승계자이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 마세요.
• 임차권등기 말소 절차. 잔금 납부 후 말소에 필요한 서류, 제출 시점과 담당 주체를 사전에 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 상태와 실제 점유자가 반드시 일치하는 것은 아니므로 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 현재 점유를 다시 조사하세요.
• 내부 상태 확인. 실거래 표본은 층과 면적, 거래 시점이 다릅니다. 302호의 누수, 보일러, 창호, 수리비를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
• 환금성 검토. 12세대 다세대주택이고 평균 유찰 횟수가 5.5회인 만큼 매도 기간과 담보대출 가능액을 보수적으로 산정하세요.
• 체납 비용 확인. 공용부분 관리비, 당해세와 인도 과정의 비용을 별도로 확인하세요.

맺으며 — “할인은 확약이 작동할 때만 현실이 된다”

이 사건의 본질은 최저가 1.337억 자체가 아니라 대항력 있는 1.75억 보증금이 확약으로 제거되는지입니다. 확약이 없다면 현재 회차 총부담은 177,671,800원으로 실거래 평균 180,000,000원과 거의 같아지고, 추가 유찰이 돼도 총부담은 약 1.77억에서 크게 달라지지 않습니다.

반대로 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 매각조건대로 확실히 이행된다면, 실질취득은 최저가 133,700,000원으로 내려갑니다. 이는 실거래 평균의 74.3%로 수치상 할인 폭이 분명합니다. 다만 본건은 이미 5회 유찰된 12세대 다세대주택입니다. 권리는 확약서 확인을 조건으로 통과, 가격은 할인 구간, 환금성은 보수적으로 접근하는 것이 이 사건의 결론입니다.