춘천지방법원 2025타경30760. 강릉시 유천동에 위치한 엘에이치선수촌8단지 803동 11층 1101호, 전용 84.77㎡ 아파트입니다. 2018년 준공된 922세대 단지에 속하며, 현재 소유자는 김민경입니다. 소유권은 2019.01.29. 거래가액 269,237,000원으로 이전되었고, 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다.

이후 페퍼저축은행 근저당권과 카드사 가압류가 추가됐고, 과거 페퍼저축은행이 신청한 경매는 취하됐습니다. 현재는 케이에프더블유이사공삼유동화전문유한회사가 신청한 임의경매가 진행 중입니다. 권리 개수는 많지만, 매각 시 후순위 등기권리가 소멸하는 구조라는 점이 핵심입니다. 다만 후순위 채권이 모두 변제되는 것은 아니며, 미배당 채권과 매수인 인수채무는 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸 예상

가장 먼저 확인할 것은 근저당권의 개수가 아니라 말소기준권리의 순위입니다. 을구 1번 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 을구 2번 우리은행 근저당권과 이후의 담보권·가압류는 이보다 후순위입니다. 매각으로 소멸하는 권리와 이미 말소된 권리를 구분해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수 0원 추정, 점유 확인 필요

확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 임차인이 존재하지 않는다는 판단을 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

전입일자, 점유개시일 및 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 반대로 임대관계가 미상인 상황에서 대항력 있는 임차인이 전혀 없다고 확정하는 것도 적절하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균의 95.5%, 큰 할인은 아니다

같은 단지 엘에이치선수촌8단지의 전용 84.77㎡ 실거래 최근 12개월 12건을 비교했습니다. 최근 평균은 502,833,333원이며, 최신 거래는 2026.10.의 510,000,000원입니다. 신건 최저매각가 480,000,000원은 최근 평균보다 22,833,333원 낮고, 최신 거래보다 30,000,000원 낮습니다.

최근 실거래 범위는 475,000,000원~525,000,000원입니다. 본건과 같은 11층 거래가 2026.07.에 511,000,000원으로 확인되지만, 인접한 10층에서는 2026.06.에 475,000,000원 거래도 있었습니다. 같은 면적이라도 층·향·수리 상태·거래조건에 따라 가격이 달라질 수 있다는 의미입니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 이는 해당 집계에서 관찰된 수치일 뿐, 본건이 신건에서 낙찰된다는 보장은 아닙니다. 가격 판단은 경매 평균 할인율보다 최근 실거래와 본건의 실제 상태를 우선해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 480,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용은 7,200,000원으로 산정됐고, 채권자 배당액은 472,800,000원입니다. 배당 대상 채권 총액은 577,889,600원이므로, 총 105,089,600원의 미배당이 발생합니다.

근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 계산한 추정배당입니다. 실제 확정 채권액, 담보권 이전관계, 조세채권, 집행비용, 임차인 최우선변제 등에 따라 배당액과 배당순위는 달라질 수 있습니다. 을구 4·5·6번은 채권 이전등기가 있으므로 현재 권리자 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 늘어난다

신건 480,000,000원에서 유찰될 경우, 다음 회차 최저가와 배당 부족액은 아래와 같이 변화합니다. 인수액 0원 가정이 유지되면 매수인의 추정 실질취득액도 낙찰가와 함께 낮아집니다. 그러나 이 시나리오는 임대관계·조세 문제 등이 별도로 확인된다는 전제에서만 유효합니다.

1회 유찰 시 최저가는 384,000,000원, 2회 유찰 시 307,200,000원입니다. 현재 신건 가격과 비교하면 매수인 입장에서는 가격 여유가 커지지만, 채권자 입장에서는 미배당액이 200,065,600원, 275,790,400원으로 늘어납니다. 유찰은 확정된 일정이 아니므로 각 회차의 실제 매각조건과 기일을 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 강원특별자치도 강릉시 유천동, 강릉대학교 치과병원 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재한 신흥 주거지대입니다.
• 교통. 인근 간선도로와 시내버스 정류장까지의 거리, 운행 노선 및 빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 25층 중 11층 아파트 단위세대입니다. 강마루 및 일부 타일 바닥, 샤시 이중창, 보일러 난방, 승강기와 소화전 등 기본 설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지. 2018.11.16. 준공된 922세대 규모입니다. 단지 내 포장도로를 통해 동측 대로와 연결되고, 지상 및 지하주차장 시설이 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 제한이 있으며, 공시지가는 739,900원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 개별 세대의 실제 내부 상태까지 보장하는 것은 아닙니다.
• 환금성. 전용 84.77㎡의 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 거래 사례는 존재하지만 475,000,000원에서 525,000,000원까지 가격 편차가 있어 매도 시 층·향·상태 및 가격 설정이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확정. 2019.01.29. 을구 1번 우리은행 근저당권과 후순위 근저당권의 순위, 실제 존속 여부를 최신 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
• 근저당권 양수관계. 페퍼저축은행 설정분의 2026.01.13. 이전등기 및 이미 말소된 것으로 표시된 을구 3번과 관련 이전 기록을 대조하세요.
• 점유·임차 확인. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 관련 확인자료, 실제 현장 점유 현황을 점검하세요. 임대관계 미상이므로 인수 0원 추정을 확정 사실로 보아서는 안 됩니다.
• 조세압류 확인. 강릉시의 2026.07.30. 압류와 관련된 조세채권의 금액, 법정기일 및 배당 우선순위를 확인하세요.
• 신청채권자 확인. 청구금액 108,382,075원과 예상배당상 신청채권자 배당 0원 표시 사이의 관계를 실제 채권양도·담보권 및 배당요구 자료로 검증하세요.
• 매각조건 확인. 매각물건명세서의 매수인 인수사항, 매각 제외 물건, 특별매각조건 등을 직접 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 502,833,333원뿐 아니라 475,000,000원의 낮은 거래와 511,000,000원의 동일 층 거래를 함께 참고하세요. 부대비용과 수리 상태를 반영해야 합니다.
• 관리비·명도 비용. 미납 공용관리비의 승계 가능성, 점유자 인도 협의 및 명도에 필요한 비용을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 자료를 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸 예상, 가격은 신중하게”

이 물건의 장점은 말소기준권리가 분명하고, 후순위 근저당권 및 가압류가 매각으로 소멸할 것으로 분석된다는 점입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원이며, 낙찰가 480,000,000원을 기준으로 한 추정 실질취득액도 480,000,000원입니다. 반면 등기상 채권은 복잡하게 얽혀 있고, 임대관계 미상 및 강릉시 조세압류에 관한 추가 확인이 필요합니다.

가격 측면에서는 최근 12개월 평균 502,833,333원보다 낮은 480,000,000원으로 출발합니다. 하지만 이 차이는 4.5% 수준이고, 실제 거래 중에는 본건 최저가보다 낮은 475,000,000원 사례도 있습니다. 시세 평균보다 낮다는 사실만으로 충분한 안전마진이 확보됐다고 보기는 어렵습니다.

따라서 결론은 권리 소멸 구조는 긍정적, 점유·배당 검증은 필요, 신건 가격 메리트는 제한적입니다. 2026.10.26. 입찰에서는 등기·점유·조세채권 확인을 선행하고, 최근 실거래의 하단 가격과 추가 취득비용을 함께 고려하는 보수적인 접근이 적절합니다. 유찰이 발생하면 가격 경쟁력은 개선되지만, 그 가능성만으로 신건 응찰가를 높일 이유는 없습니다.