춘천지방법원 2023타경306146. 원주시 흥업면 흥업리에 있는 흥업오주칼리지타운아파트 근린생활시설동 1층 101호가 경매 대상입니다. 감정평가상 근린생활시설이며 기준시점에는 공실입니다. 소유자는 김남도, 경매 신청채권자는 김옥희입니다.
등기상으로는 2010년 5월 26일 김옥희의 가압류가 말소기준권리로 지정되어 있고, 이후 근저당권·가처분·경매개시결정 등이 복잡하게 얽혀 있습니다. 그러나 이 물건에서 더 중요한 것은 등기상 금전채권의 소멸 여부뿐 아니라 낙찰받은 건물을 실제로 사용할 수 있는지입니다. 건물만 취득하면서 토지 이용권이 확정되지 않는 구조이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2023타경306146 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 흥업면 흥업리 107-1 흥업오주칼리지타운아파트 근린생활시설동 1층 101호 |
| 물건종류 / 용도 | 대지 표기 사건 · 집합건물 근린생활시설동 1층 101호 · 실제 매각은 대지사용권 없는 건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지상 3층 / 지하 1층 근린생활시설동 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 감정평가 기준시점 공실 |
| 소유자 | 김남도 |
| 경매 종류 | 강제경매 · 가압류의 본압류 이행 |
| 신청채권자 / 청구액 | 김옥희 / 133,750,000원 |
| 감정가 | 744,250,000원 |
| 최저매각가 | 364,683,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 대지사용권 없는 건물만 매각 |
| 사용승인 | 건축법상 사용승인 미취득 · 건축물대장 없음 |
| 현황 소재 지번 | 흥업리 115-8 (공부상 107-1 외 7필지와 차이) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류, 그러나 복잡한 등기 이력
말소기준으로 지정된 권리는 2010.05.26 김옥희 가압류 153,750,000원입니다. 이후 설정된 김윤희 근저당권과 주식회사맥조이 근저당권, 후순위 가처분 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 과거의 여러 근저당권·가등기·경매개시결정·가처분은 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 임차·점유 및 매수인 인수 분석
감정평가 기준시점에는 공실로 조사되었습니다. 현재 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서에서는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자 존재 여부나 임차권·대항력 문제를 확정적으로 배제할 수는 없습니다.
| 확인된 임차인 | 없음 |
|---|---|
| 감정평가상 점유 | 기준시점 공실 |
| 임대관계 | 미상 |
| 매수인 권리 인수액 | 0원 (예상배당 기준) |
| 토지 이용권 | 대지사용권 없음 · 법정지상권 불분명 |
| 추가 법적·경제적 부담 | 토지 사용관계, 건물 사용승인 및 정상 사용을 위한 절차·비용 미확정 |
③ 가격 분석 — 감정가의 49%는 시세 대비 할인율이 아니다
이 물건은 감정가 744,250,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 364,683,000원입니다. 감정가 대비 49%로 낮아졌지만, 확인된 최근 실거래 시세가 없는 상황에서 이를 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
특히 정상적인 대지사용권을 갖춘 근린생활시설과 이 물건은 동일한 조건으로 비교하기 어렵습니다. 건물만 매각되는 점, 사용승인 미취득, 장기 방치, 공부·현황 지번 불일치 등이 가격에 미치는 영향을 먼저 검토해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당 | 권리 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 364,683,000원 | 4,694,972,562원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 255,278,099원 | 4,802,845,794원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 178,694,669원 | 4,878,357,056원 | 0원 |
각 회차는 제시된 유찰 시나리오이며 실제 차기 매각조건이나 낙찰가격을 확정하는 값이 아닙니다. 권리 인수 0원에는 미확정 토지 이용 및 인허가 관련 부담이 반영되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 364,683,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,905,562원 |
| 1. 갑구 7번 가압류 · 김옥희 | 153,750,000원 | 153,750,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 김윤희 | 400,000,000원 | 205,027,438원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 주식회사맥조이 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 21번 강제경매개시 · 김옥희 | — | 0원(별도 계상) |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가 기준 예상 집행비용은 5,905,562원입니다. 이후 김옥희 가압류에 153,750,000원, 김윤희 근저당권에 205,027,438원이 배당되며, 주식회사맥조이 근저당권과 소유자 잔여 배당은 0원으로 계산되어 있습니다.
채권자 총채권액은 5,053,750,000원, 예상 채권자 배당액은 358,777,438원, 미배당액은 4,694,972,562원입니다. 이 미배당액을 낙찰자가 그대로 인수하는 것으로 계산해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 흥업면 흥업리 소재 흥업면 행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다가구주택, 주거나지, 공동주택단지 등이 혼재한 면소재지 주택지대입니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격 등을 고려한 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 도로. 대상토지 남서측으로 약 8m, 북서측으로 약 6m 내외의 아스팔트포장도로가 접합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 3층·지하 1층 근린생활시설동입니다. 수세식 위생설비, 상·하수도, 도시가스설비 등이 기재되어 있습니다.
- 공부·현황 차이. 공부상 근린생활시설동의 소재 지번은 흥업리 107-1 외 7필지이나 현황은 흥업리 115-8번지 지상입니다. 정확한 건물 위치 및 토지권리 관계 확인이 필수입니다.
- 토지 관련 규제. 관련 토지정보에 제2종일반주거지역·자연녹지지역 저촉, 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 포함 등이 기재되어 있습니다. 건물 현황 지번 및 매각 범위와의 대응관계를 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반적인 근린생활시설과 달리 대지사용권이 없는 미사용승인 건물입니다. 정상 사용과 권리관계 정리가 확인되지 않으면 임대·매매·금융 활용에 제약이 발생할 가능성이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지사용권 및 토지 소유자 확인. 건물이 실제 위치한 흥업리 115-8번지의 토지 소유권, 사용 권원, 토지와 건물 사이의 법률관계를 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 성립 여부가 불분명하므로 관련 토지·건물의 소유권 변동 이력과 법률상 요건을 별도로 확인해야 합니다. 성립을 전제로 응찰해서는 안 됩니다.
- 사용승인 및 건축물대장. 건축법상 사용승인을 받지 않았고 건축물대장도 없으므로 관할 행정기관에 사용승인 가능 여부, 필요한 인허가 절차 및 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 실제 소재 지번 측량. 공부상 107-1 외 7필지와 현황상 115-8번지의 차이를 지적도, 현황측량 및 관련 서류로 대조해야 합니다.
- 과거 가처분·근저당권 분쟁 확인. 주식회사맥조이의 가처분에 기한 근저당권 등기 경위와 관련 판결문을 검토하여 권리 소멸 판단을 재확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상이므로 현장 확인 및 매각물건명세서 대조가 필요합니다.
- 배당관계 검증. 김옥희의 가압류 청구금액과 경매 신청 청구금액 차이, 본압류 이행 관계, 근저당권자의 실제 채권액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 정상화 비용 산정. 건물 수선, 인허가, 토지 이용권 확보, 점유 문제, 관리비 및 기타 필요한 비용을 확인한 뒤 취득 총비용을 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관련 판결 및 관할 행정기관 확인 결과를 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값보다 중요한 것은 사용할 수 있는 건물인가”
이 사건은 감정가 744,250,000원의 건물이 2회 유찰되어 364,683,000원까지 내려온 경매입니다. 숫자로 보면 큰 폭의 가격 하락이지만, 실제로 취득하는 것은 대지사용권이 없는 근린생활시설 건물입니다.
건축법상 사용승인을 받지 않았고 건축물대장도 없으며, 법정지상권 성립 여부와 공부·현황 지번 문제도 해결되지 않았습니다. 과거 권리분쟁이 복잡하고 배당에서도 상당한 미배당이 예상됩니다. 예상 인수액이 0원이라는 사실만으로 이를 안전한 경매라고 볼 수 없습니다.
종합 판단은 D등급(30점), 고위험·입찰 보류입니다. 이는 감정가 대비 할인율을 부정하는 것이 아니라, 가격보다 선행되어야 할 법률적·물리적 검증이 충분히 해소되지 않았다는 판단입니다. 토지 사용 권원, 건물 사용승인 가능성, 실제 정상화 비용을 확인하기 전에는 추가 유찰만으로도 투자 매력을 인정하기 어렵습니다.
