춘천지방법원 2025타경30763. 강원특별자치도 동해시 이도동의 동해이도코아루더스카이 제106동 제405호, 전용면적 84.9464㎡ 아파트입니다. 소유자 신승일은 2021.05.17 소유권이전등기를 마쳤으며, 당시 등기된 거래가액은 241,990,000원입니다. 이후 2023.01.31 주식회사우리은행 명의로 채권최고액 181,500,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다.

현재 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐고, 후순위 근저당권과 현대카드 가압류가 추가됐습니다. 한국주택금융공사의 임의경매개시결정도 등기돼 있습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 최근 거래 평균과 최신 거래보다 낮아 검토할 만합니다. 다만 실거래 하단과는 거의 붙어 있어, 평균 대비 할인율만으로 큰 수익 여유를 기대하는 것은 경계해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 이전과 후순위 권리

말소기준권리는 2023.01.31 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 해당 권리는 2025.05.13 한국주택금융공사 앞으로 이전됐으나, 권리이전 자체가 말소기준의 설정일을 새롭게 만드는 것은 아닙니다. 따라서 기존 근저당권의 순위를 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 판단해야 합니다.

2024.02.16 설정된 주식회사디지비캐피탈 근저당권 78,000,000원은 이후 주식회사아이엠캐피탈로 명칭이 변경됐고, 2026.05.28 소상공인자영업자새출발기금주식회사에 이전됐습니다. 2024.10.08 현대카드 주식회사의 가압류 47,407,297원과 2025.09.30 임의경매개시결정도 말소기준권리보다 후순위입니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 시세 비교 — 최근 실거래 평균보다 낮지만, 하단과는 근접

동해이도코아루더스카이의 동일 평형 전용 84.94~84.95㎡대 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12건 평균은 301,041,666원이며, 최신 거래는 2026.10의 300,000,000원입니다. 분석 대상 호수와 같은 4층 거래도 포함돼 있어 실제 입찰가 검토에 참고할 수 있습니다.

현재 최저매각가 276,000,000원은 최근 12건 평균 301,041,666원보다 25,041,666원 낮습니다. 평균 대비 가격 비율은 91.7%입니다. 최신 실거래가인 300,000,000원과 비교해도 24,000,000원 낮아 최근 시세 대비 일정한 가격 차이가 있습니다.

하지만 이 수치를 무조건 큰 할인폭으로 해석해서는 안 됩니다. 최근 거래의 최고가는 392,000,000원, 최저가는 277,000,000원으로 편차가 상당합니다. 특히 현재 최저가와 최근 최저 거래의 차이는 1,000,000원뿐입니다. 평균에는 높은 가격의 거래도 포함돼 있으므로 개별 호수의 실제 경쟁력은 거래 하단과 같은 층 실거래를 함께 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 추정 배당입니다. 기존 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 계산한 것으로, 실제 확정 채권액과 최종 배당표가 다를 수 있습니다. 근저당권 이전에 따른 채권자 변경도 최종 배당 과정에서 확인해야 합니다.

집행비용 4,664,000원과 채권자 예상배당 271,336,000원을 합산하면 매각대금 276,000,000원입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산한 단순 추정이며, 실제 채권액·조세채권·우선배당 항목 등에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 채권 미배당은 증가

현재 신건에서 매수인 인수액은 0원이며, 제시된 유찰 시나리오에서도 인수액은 동일하게 0원입니다. 유찰로 매각대금이 낮아질수록 채권자들의 미배당은 증가하지만, 이 부족액이 곧바로 매수인의 추가 취득비용이 되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동해지방 해양경찰청 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 단독주택 등이 혼재하는 신흥 주거지역입니다. 감정평가상 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 단지 내 포장도로로 진출입할 수 있으며, 지상 및 지하주차장 시설이 있습니다.
• 건물. 2019.12.20 준공된 502세대 아파트단지입니다. 본건은 철근콘크리트구조 20층 건물의 4층 세대로, 전기·위생·가스보일러 난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역으로, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 주변에 중로와 소로가 접하며, 공시지가 기준값은 304,100원/㎡입니다.
• 공부 및 위반 여부. 공부와의 차이는 해당 없음으로 확인되고, 위반건축물 여부는 표시된 위반 사항이 없습니다. 다만 현장 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 동일 평형 최근 실거래 12건의 가격 범위는 277,000,000원~392,000,000원입니다. 거래 사례가 존재하지만 가격 편차가 커 실제 매도 시에는 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 및 채권이전 확인. 2023.01.31 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 한국주택금융공사로 이전된 경위를 최신 등기부로 대조하세요.
• 후순위 담보권 확인. 디지비캐피탈 설정분의 명칭변경과 소상공인자영업자새출발기금주식회사로의 이전, 현대카드 가압류 및 경매개시결정의 매각 소멸 여부를 확인하세요.
• 점유자 및 명도 확인. 임차인으로 등재된 인원은 없지만 현재 실제 거주자와 점유권원까지 확정된 것은 아닙니다. 현황조사서와 매각물건명세서를 확인하고, 현장 조사로 인도 가능성을 점검하세요.
• 실거래 하단 점검. 최근 평균 301,041,666원뿐 아니라 최저 거래 277,000,000원과 같은 4층 거래 288,000,000원~305,000,000원을 함께 비교해 응찰가를 판단하세요.
• 채권 미배당 구분. 신건 예상 미배당 35,571,297원은 채권자 회수 부족액입니다. 매수인의 인수액 0원과 혼동하지 마세요.
• 관리비 및 내부 상태. 공용부분 관리비 체납 가능성, 내부 수리 필요 여부, 설비와 누수 상태 등을 관리주체 및 현장에서 확인하세요.
• 회차별 자금계획. 신건 최저가 276,000,000원, 1회 유찰 가정 220,800,000원, 2회 유찰 가정 176,640,000원을 구분해 취득 관련 비용과 명도 비용까지 고려한 자금계획을 세우세요.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되고, 가격은 실거래 하단에서 판단”

동해이도코아루더스카이 106동 405호는 매수인 인수액 0원으로 분석되는 아파트 경매물건입니다. 2023.01.31 설정된 우리은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 담보권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조이며, 근저당권이 한국주택금융공사 등으로 이전된 사실은 배당권자 확인 사항이지 곧바로 매수인 인수위험을 의미하지 않습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 276,000,000원은 최근 12건 평균 301,041,666원의 91.7%로, 최신 실거래가보다 낮습니다. 다만 최근 최저 거래인 277,000,000원과 거의 같은 수준이므로 신건 가격이 압도적으로 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다. 실제 층·향·내부 상태를 확인한 뒤, 실거래 하단을 기준으로 보수적인 입찰가를 정하는 편이 합리적입니다.

결론은 권리구조 양호, 가격은 조건부 검토입니다. 등기상 인수 부담이 없고 최근 평균보다 낮다는 장점은 있지만, 예상 채권 미배당과 실제 점유관계는 구분해 검토해야 합니다. 최종 판단의 핵심은 매각으로 소멸하는 권리의 확인, 점유 상태의 검증, 그리고 최근 실거래 하단 대비 충분한 가격 여유 확보입니다.