* 예상배당에서는 전세권자에게 전세금 120,000,000원이 전액 배당됩니다. 선순위 전세권이 경매로 소멸하는지, 유찰 시에도 매수인 인수가 없는지는 별도로 확인해야 하며, 인수 0원을 확정된 권리결과로 해석해서는 안 됩니다.

춘천지방법원 2025타경30765. 강릉시 사천면 사천진리, 사천진항 북서측 인근에 위치한 플라주메종 4층 403호입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용되는 다세대 물건이며, 철근콘크리트구조 13층 건물 중 4층에 있습니다. 동일 면적 거래 비교 기준은 전용 31.3167㎡입니다. 소유자 김현정은 2022년 매매를 통해 거래가 160,760,000원에 취득했습니다.

이 물건의 경매 구조는 일반적인 은행 근저당 실행 사건과 다릅니다. 등기부에 설정된 120,000,000원의 전세권을 가진 장유진이 경매신청 채권자로 등장합니다. 선순위 전세권은 원칙적으로 매수인의 인수 여부를 반드시 확인해야 하는 권리이지만, 전세권자가 자신의 전세권에 기해 경매를 신청했다면 매각으로 소멸하는 구조가 될 수 있습니다. 이 사건에서 전세권을 어떤 권원으로 실행했는지가 첫 번째 확인 사항입니다.

두 번째이자 더욱 분명한 문제는 가격입니다. 최신 실거래가 109,000,000원인데 신건 감정가는 143,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 그보다 낮은 104,500,000원이며 거래 추세 또한 하락 중입니다. 권리 문제가 정리되더라도 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 승부처

다만 경매신청 채권자와 전세권자가 모두 장유진이라는 점이 중요합니다. 선순위 전세권자가 자신의 전세권에 기해 경매를 신청한 경우에는 전세권이 매각으로 소멸할 수 있습니다. 신건 예상배당도 전세권자에게 전세금 전액을 지급하는 것으로 계산되어 있습니다.

따라서 신건 매각가 143,000,000원에서 전세금이 전액 배당되고 전세권이 소멸한다면 매수인이 전세금 잔액을 추가로 부담하는 구조는 아닙니다. 그러나 실제 경매신청권원과 전세권의 배당·소멸 관계를 확인하지 않은 상태에서 모든 낙찰가격에 인수액 0원을 일률적으로 적용하는 것은 위험합니다.

별도로 확인된 임차인은 없습니다. 다만 장유진의 전세권은 등기된 독립적인 권리로 존재하며, 임차인 조사 내역이 없다는 이유로 무시할 수 없습니다. 실제 점유자와 인도 관계도 확정되지 않았으므로 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.

과거 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 2022.07.21 신탁재산 귀속에 따라 말소되었습니다. 현재 소유자는 김현정이며, 기존 신탁등기를 별도의 현존 인수권리로 보지는 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래가 확연히 낮아졌다

플라주메종 동일 면적 31.32㎡의 실거래 내역입니다. 전체 12건 평균은 130,833,333원이지만, 최근 12개월 거래 2건 평균은 104,500,000원에 불과합니다. 전체 평균에는 과거 150,000,000~160,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에 그대로 사용하기 어렵습니다.

최근 거래를 우선하면 가격 판단은 명확해집니다. 2026년 2월의 4층 거래는 100,000,000원, 2026년 9월의 10층 거래는 109,000,000원입니다. 본건은 4층이므로 같은 층의 거래도 비교 참고가 됩니다. 다만 개별 호수의 향·상태·권리조건이 같다는 뜻은 아닙니다.

최근 12개월 거래 표본이 2건이라는 점은 해석상 한계입니다. 그러나 2025년 4월 이후 확인되는 거래들이 대체로 100,000,000~110,000,000원 수준에 분포한다는 사실과 하락 추세를 함께 고려하면, 현재의 143,000,000원에 가격 가점을 주기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (신건 매각가 143,000,000원 가정)

신건 가정에서는 집행비용을 공제한 후 장유진의 전세금 120,000,000원을 전액 배당하고, 잔여 20,198,000원을 소유자에게 교부합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되었으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

전세권자의 전세금이 전액 배당되는 신건 가정에서는 미배당 전세금이 발생하지 않습니다. 그러나 이것이 전세권의 매각 소멸 여부에 대한 확인을 대체하지는 않습니다. 또한 유찰로 매각대금이 낮아지면 전세금 전액배당이 어려워집니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인은 필수

현재 신건에서 낙찰되지 않는 경우를 가정한 회차별 비교입니다. 유찰 후 가격이 내려가면 시세와의 격차는 줄어들지만, 전세권자에 대한 배당 부족액은 커집니다. 따라서 가격과 권리의 변화를 동시에 보아야 합니다.

1회 유찰 가정의 114,400,000원도 최근 평균 104,500,000원보다 높습니다. 2회 유찰 가정의 91,520,000원은 최근 평균보다 낮지만, 실제로 그 회차가 진행된다는 보장은 없으며 전세권의 존속·인수 위험을 해결하지 못하면 단순한 가격 차이가 투자 이익으로 연결되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강릉시 사천면 사천진리 소재 사천진항 북서측 인근의 해안 주택지대입니다. 주변에 숙박시설, 공동주택, 농경지 및 임야가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다. 서측 왕복 3차선 포장도로와 북측 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2021.12.28 준공된 165세대 규모의 플라주메종입니다. 철근콘크리트구조, 평지붕 13층 건물이며 승강기, 위생·급배수, 화재탐지·경보, 옥내소화전 및 가스보일러 난방시설 등이 있습니다.
• 용도·규제. 감정상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 토지. 사다리형 평지의 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가 기준은 178,000원/㎡입니다.
• 환금성. 전용 31.32㎡대 소형 주거상품으로, 일반적인 중형 아파트와 수요층이 다를 수 있습니다. 최근 12개월 거래가 2건에 그쳐 가격 판단의 표본도 제한적입니다. 과거 고가 거래와 최근 거래의 차이가 크므로 매도 시 회수 가능 가격을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권의 소멸 여부. 장유진의 2022.09.08 전세권과 2025.10.01 임의경매 신청의 법률관계를 확인하세요. 전세권을 실행한 경매인지, 매각으로 소멸하는 권리인지가 핵심입니다.
• 매각물건명세서. 매수인 인수권리 표시와 전세권의 처리, 별도 점유관계 및 권리신고·배당요구 관계를 원본으로 대조하세요.
• 유찰 시 전세금 미배당. 1회 유찰에서는 8,001,600원, 2회 유찰에서는 30,527,360원의 전세금 미배당이 예상됩니다. 실제 인수 여부는 전세권의 소멸 법리에 따라 따로 판단해야 합니다.
• 최근 실거래 우선. 최근 12개월 평균 104,500,000원과 최신 109,000,000원을 기준으로 입찰가격을 검토하세요. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격을 정당화하지 마세요.
• 하락장 대응. 최근 거래 추세 -23.2%를 반영하세요. 현재 확인되는 낮은 거래가격이 일시적인지, 추가 하락 위험이 있는지 확인해야 합니다.
• 현장 점유·명도. 소유자와 전세권자가 별도로 표시되어 있으나 실제 점유상태는 확정되지 않았습니다. 입찰 전에 점유자·인도 협의 가능성·명도비용을 확인하세요.
• 관리비와 보유비용. 공용부분 미납 관리비, 취득세, 등기비용, 수리비 및 향후 보유비용을 별도로 확인하고 자금계획에 반영하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래를 대조하고 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “전세권보다 확실한 경고는 최근 시세”

강릉 플라주메종 403호는 전세권자와 경매신청 채권자가 동일한 장유진이라는 점에서 권리분석의 실마리가 있습니다. 신건 예상배당에서는 전세금 120,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 선순위 전세권의 소멸 여부가 원본 서류에서 확인되어야 비로소 이 구조를 신뢰할 수 있습니다.

가격 판단은 더욱 보수적이어야 합니다. 신건 최저가 143,000,000원에 비해 최근 12개월 평균은 104,500,000원, 최신 거래는 109,000,000원입니다. 최근 거래 추세마저 -23.2% 하락하고 있습니다. 현 시점의 신건 가격을 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다.

유찰을 통해 가격이 낮아질 수는 있지만, 그 과정에서 전세권 미배당액이 늘어난다는 점도 함께 봐야 합니다. 권리 소멸이 명확해지기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없고, 권리가 정리되더라도 소형 해안 주거상품의 환금성과 하락하는 최근 거래가격을 보수적으로 평가해야 합니다.

종합 판단은 D등급입니다. 신건 가격이 최근 실거래 평균의 136.8%이고, 최근 시세는 하락 중이며, 선순위 전세권의 매각 소멸 확인도 필요합니다. 신건 입찰보다는 권리 원본 확인과 가격 재평가가 우선인 사건입니다.