춘천지방법원 2025타경30766. 강원특별자치도 삼척시 정상동의 강부3차아파트 가동 7층 708호입니다. 전용면적은 58.71㎡, 총 15층 중 7층에 있는 아파트입니다. 1995년 1월 27일 사용승인을 받은 413세대 단지로, 근처에는 강부2차아파트와 삼척센트럴두산위브 등 아파트 단지와 근린생활시설이 자리합니다.

등기 구조만 보면 비교적 명료합니다. 소유자 심미자는 2024년 3월 27일 이 물건을 55,000,000원에 취득했고, 같은 해 8월 22일 주식회사신우캐피탈대부가 채권최고액 45,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 한국자산관리공사와 삼척농업협동조합의 가압류가 이어졌고, 신우캐피탈대부가 임의경매를 신청했습니다.

다만 근저당권부채권에 대한 질권설정 등기가 별도로 존재하고, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 말소기준과 배당관계는 비교적 분명하더라도 배당수령권자와 실제 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 신우캐피탈대부 근저당

이 물건의 말소기준권리는 2024년 8월 22일 접수된 을구 5번 신우캐피탈대부 근저당권입니다. 채권최고액은 45,000,000원입니다. 이후 설정된 한국자산관리공사 가압류 13,758,643원, 삼척농업협동조합 가압류 6,057,462원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거 한국주택은행 명의 근저당권은 2012년 4월 30일 말소되었고, 한국전력공사 명의 전세금 20,000,000원의 전세권도 2003년 6월 25일 말소되었습니다. 이들 과거 권리는 현재 매수인 인수 대상으로 보지 않습니다.

② 임차·점유 관계 — 임차인 미등재와 점유 확인은 별개

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 이를 근거로 임차인이 전혀 없다거나 소유자가 실제 거주한다고 확정할 수는 없습니다.

소유자 심미자의 등기상 주소가 2024년 8월 22일 해당 아파트 가동 708호로 변경된 사실은 확인되지만, 그것만으로 현재 점유자를 확정할 수는 없습니다. 현황조사와 전입세대 확인을 통해 점유자의 신원, 점유 원인, 전입일, 보증금 및 확정일자 유무를 확인하는 것이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 25.9% 비싼 신건

강부3차아파트 동일 면적 58.71㎡의 실거래 이력은 12건입니다. 전체 표본 평균은 72,291,666원이지만, 과거 고가 거래가 섞여 있어 현재 시세 판단에는 주의가 필요합니다.

보다 중요한 것은 최근 12개월 평균 62,750,000원과 최신 거래입니다. 현재 최저매각가 79,000,000원은 최근 평균보다 16,250,000원 높고, 최근 시세의 125.9%입니다. 또한 실거래 추세는 -15.4%로 하락하고 있습니다.

실거래 흐름을 보면 가격 위험은 더 분명합니다. 2024년 거래에는 81,000,000원과 87,000,000원의 높은 가격이 포함되어 있지만, 2026년 7월에는 7층이 70,000,000원, 2026년 10월에는 2층이 55,500,000원에 거래되었습니다.

경매 대상과 같은 7층의 2026년 7월 거래가도 현재 최저가보다 9,000,000원 낮습니다. 최신 거래는 층 차이가 있으므로 그대로 대상 호수의 가격으로 볼 수 없지만, 최근 평균과 같은 층 거래 모두 현재 최저가보다 낮다는 사실은 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)

집행비용 1,822,000원은 매각가의 약 2.3%를 적용한 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액 45,000,000원을 기준으로 계산한 것으로, 신청채권자의 청구금액 36,590,136원과는 구별해야 합니다. 실제 확정 채권액·질권 관계·배당요구·당해세·최우선변제 등에 따라 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

신건 가격 79,000,000원으로 매각된다는 가정에서는 집행비용과 표시된 채권액을 충당한 후 소유자에게 12,361,895원이 남는 것으로 계산됩니다. 추정 배당상 채권 부족액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 부족액은 커진다

현재 신건 최저가는 79,000,000원입니다. 회차별 매각가가 낮아지는 경우 배당 결과는 다음과 같이 달라집니다.

1회 유찰 시 최저가가 63,200,000원이 되면 최근 12개월 평균 62,750,000원과 비슷한 수준이지만 여전히 그보다 높습니다. 반면 2회 유찰 시 50,560,000원은 최근 평균과 최신 거래가 모두를 밑도는 가격입니다. 다만 이는 향후 유찰을 전제로 한 조건부 시나리오이며 실제 매각 결과를 뜻하지 않습니다.

유찰에 따라 채권 부족액이 늘어나더라도 그 부족액 자체가 매수인의 채무로 승계되는 것은 아닙니다. 위 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원이지만, 이는 별도의 대항력 있는 임차인이나 인수권리가 확인되지 않는다는 전제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 삼척시 정상동에 위치한 강부3차아파트로, 주변에 강부2차아파트·삼척센트럴두산위브 등 아파트 단지와 근린생활시설, 임야 등이 분포합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 단지 내 포장도로를 통해 출입합니다. 시내버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 1995년 1월 27일 사용승인을 받은 철근콘크리트 옹벽식 건물입니다. 개별난방(LPG), 승강기, 소방설비, 주차장시설 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 감정평가상 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역 등으로 표시되며, 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지의 형상은 부정형이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 사용승인 시점을 고려해 내부 수리 상태, 설비 노후도, 누수 여부 등을 점검할 필요가 있습니다.
• 환금성. 413세대 규모의 아파트지만 실거래 가격 편차가 있으며, 최근 거래 추세는 -15.4% 하락입니다. 과거 고가 거래에 기대어 매각가격을 판단하지 않는 것이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세로 입찰가 검증. 최저가 79,000,000원은 최근 평균 62,750,000원의 125.9%입니다. 전체 평균 72,291,666원보다 낮은 가격인지 여부가 아니라 최근 거래와 비교해야 합니다.
• 같은 층 거래 확인. 2026년 7월 동일 면적 7층 거래가 70,000,000원입니다. 경매 대상의 향·내부 상태·수리 여부를 확인해 가격 차이를 평가하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가격 63,200,000원은 최근 평균보다 여전히 높습니다. 2회 유찰 가격 50,560,000원에서도 당시 시장가격과 예상 추가비용을 함께 검토해야 합니다.
• 실제 점유·임차관계. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사, 전입세대, 실제 점유자와 보증금 관계를 확인해야 합니다.
• 질권설정 등기. 을구 5-1번 근저당권부채권 질권의 배당 관련 처리와 말소 여부를 최신 등기사항증명서 및 배당 절차에서 확인하세요.
• 별도 토지등기. 매각물건명세서에 토지에 관한 별도 등기는 효력이 없다고 기재되어 있으므로 원문과 대상 범위를 대조하세요.
• 관리비·명도 비용. 장기 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분과 실제 점유자의 인도 문제를 사전에 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 검토 가능, 신건 가격은 보류”

삼척 강부3차 708호는 복잡한 선순위 담보권이나 현재 유효한 과거 전세권이 남아 있는 구조는 아닙니다. 말소기준은 2024년 8월 신우캐피탈대부 근저당권이고, 후순위 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 임대관계가 미상이고 근저당권부채권 질권이 존재하므로, 실제 점유 및 배당관계 확인을 생략할 수 없습니다.

더 결정적인 문제는 가격입니다. 최저가 79,000,000원은 최근 12개월 평균 62,750,000원의 125.9%입니다. 최신 거래는 55,500,000원이고, 동일 면적 7층 거래도 70,000,000원으로 신건 최저가보다 낮습니다. 특히 거래 추세가 -15.4% 하락하고 있다는 점을 반영하면 현재 가격에서의 응찰 매력은 낮습니다.

단지의 과거 경매 평균 유찰 횟수는 0회로 나타나지만, 이것만으로 이번 경매의 낙찰 가능성이나 적정가격을 판단할 수는 없습니다. 권리 구조는 비교적 단순하나, 신건 가격은 최근 시세보다 높습니다. 현재는 응찰보다 점유관계 확인과 가격 조정 가능성을 검토하는 편이 합리적입니다.

종합 판단: C등급 · 44점. 등기상 인수위험이 낮은 점은 긍정적이나, 최근 시세 대비 높은 최저가와 하락 추세, 점유·임대관계의 불확실성을 반영한 평가입니다.