춘천지방법원 2025타경30774. 강릉시 포남동 청송아파트 101동 1층 110호, 전용 84.42㎡ 아파트입니다. 등기부상 소유자는 이경화이며, 2020년 9월 21일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2021년 7월 20일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이후 2023년 5월 3일 강릉농업협동조합이 채권최고액 192,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

그 뒤 국세 압류와 여러 건의 가압류가 순차적으로 등기됐고, 강릉농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 압류·가압류가 많다고 해서 그 채무가 전부 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 말소기준 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당받지 못한 일반 채권자의 채권도 원칙적으로 낙찰자가 승계하지 않습니다. 다만 체납세금의 법정기일과 임차인 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

가격 측면에서는 신건 최저가가 최근 실거래 평균보다 5,541,666원 낮습니다. 그러나 비교 거래의 층수는 2층 이상이고 경매 대상은 1층입니다. 권리관계는 정리되는 방향이지만 가격의 안전마진은 충분하다고 보기 어렵다는 점이 이번 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예상

이번 사건의 말소기준권리는 2023.05.03 설정된 강릉농업협동조합 근저당권입니다. 앞서 설정됐던 제이티친애저축은행과 리드코프 근저당권은 2023년 5월 4일 말소됐으며, 더 오래된 금융기관 근저당권들도 이미 말소된 상태입니다.

현재 남아 있는 국세 압류와 강원신용보증재단·농림수산업자신용보증기금 관련 채권자·소상공인시장진흥공단·강릉시산림조합·강릉농업협동조합의 가압류는 모두 말소기준권리보다 나중에 등기됐습니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 신한카드 가압류는 2024년 11월 5일 이미 말소됐습니다.

② 시세 비교 — 97.5%라는 숫자의 의미

강릉 청송아파트의 동일 면적 전용 84.42㎡ 최근 실거래 12건입니다. 거래 기간은 2025년 10월부터 2026년 9월까지이며, 평균 거래금액은 221,541,666원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 9월 11층의 230,000,000원입니다.

실거래 범위는 198,000,000원~260,000,000원으로 편차가 상당합니다. 감정가와 동일한 최저매각가 216,000,000원은 최근 평균의 97.5%로, 평균 대비 5,541,666원 낮습니다. 최신 거래 230,000,000원보다도 낮지만, 최신 거래는 11층인 반면 본건은 1층입니다.

특히 2025년 10월 2층 거래가 198,000,000원, 2026년 4월 2층 거래가 210,000,000원이라는 점에 주목해야 합니다. 이번 신건 최저가는 제시된 2층 거래 두 건보다 모두 높습니다. 층별 가격 차이와 개별 상태를 고려하면 최근 12건 평균보다 조금 낮다는 이유만으로 충분한 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계돼 있습니다. 이를 근거로 해당 단지에서 반복 유찰이 일반적이라고 판단할 수는 없습니다. 따라서 가격이 내려갈 것을 확정적으로 기대하기보다 현재 신건 가격과 유찰 시 시나리오를 나누어 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)

아래는 매각대금이 최저가와 같은 216,000,000원일 때의 추정 배당입니다. 강릉농업협동조합의 근저당 채권최고액 192,000,000원을 기준으로 계산했으며, 신청 청구액 175,007,867원과는 구분해야 합니다. 실제 채권 잔액과 배당순위, 국세의 우선순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

위 배당표는 제공된 추정 배당 시나리오를 표시한 것으로 실제 배당표가 아닙니다. 후순위 가압류채권자의 실제 배당은 배당요구 여부와 동순위 안분 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 국세의 법정기일과 배당 우선순위, 임차인 최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당 변화

현재는 감정가와 최저매각가가 동일한 신건입니다. 향후 유찰될 경우를 가정한 회차별 매각대금과 추정 미배당액은 다음과 같습니다. 이는 실제 다음 기일의 최저매각가가 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

매각대금이 낮아질수록 채권자 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 다만 현재 확인된 등기권리를 기준으로 한 매수인 인수 추정액은 각 시나리오에서 0원입니다. 실제 인수 위험은 임차관계 및 매각조건 확인 결과에 따라 다시 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강릉시 포남동 포남오거리 동측 인근에 위치하며, 주변은 고층 아파트단지로 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 버스노선과 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다. 단지 남측 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 1층 일부입니다. 난방·위생·승강기·옥내소화전 설비가 있으며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 알루미늄샤시 등으로 기재돼 있습니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 상대보호구역(한솔초등학교)과 비행안전제6구역(전술) 등 제한이 있습니다. 공시지가는 663,200원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 감정평가서에 공부와의 차이 없음으로 기재돼 있으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 540세대, 1994년 준공 단지입니다. 동일 면적 실거래는 확인되지만 거래가격이 198,000,000원에서 260,000,000원까지 분산돼 있습니다. 본건은 1층이므로 중·고층 실거래 평균을 그대로 적정가격으로 적용하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2023.05.03 강릉농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 선순위 인수권리 유무를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
• 임차인·점유 조사. 임차인 신고는 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대 확인, 확정일자 관련 사항, 현장 점유관계를 반드시 대조해야 합니다. 점유자가 확인되면 대항력과 배당 여부를 별도로 분석해야 합니다.
• 국세 압류. 2024.03.05 국세 압류의 체납세액, 법정기일 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 추정 배당표만으로 실제 배당을 확정해서는 안 됩니다.
• 1층 가격 보정. 최근 12건 평균 221,541,666원은 2층 이상 거래의 평균입니다. 1층인 본건은 저층 거래가격과 개별 상태를 함께 고려해 응찰 상한을 산정해야 합니다.
• 신건 가격 신중 접근. 최저가 216,000,000원은 최근 평균 대비 97.5%로 할인폭이 작습니다. 감정가보다 약간 낮은 시세라는 이유만으로 가격 메리트가 충분하다고 판단하지 않아야 합니다.
• 명도 및 내부 상태. 실제 점유자를 확인한 뒤 인도명령 가능 여부, 명도비용 및 내부 보수 필요성을 점검해야 합니다.
• 체납 관리비. 공용부분 관리비 등 매수인 부담 가능 항목이 있는지 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 경매 진행내역을 확인하고 입찰보증금과 매각조건을 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸 예상, 가격은 신중하게”

강릉 청송아파트 101동 110호는 말소기준인 강릉농업협동조합 근저당권 이후 다수의 압류·가압류가 설정된 사건입니다. 채권자가 많고 추정 미배당액도 크지만, 확인된 등기권리만 놓고 보면 매각으로 소멸하는 구조이며 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이고 국세 압류도 존재하므로 권리관계가 완전히 검증됐다고 단정할 단계는 아닙니다.

가격 판단은 더 신중해야 합니다. 감정가이자 최저매각가인 216,000,000원은 최근 동일 면적 실거래 평균 221,541,666원보다 낮습니다. 그러나 평균 대비 할인폭은 작으며, 대상 호수는 1층입니다. 최근 2층 거래 중에는 신건 최저가보다 낮은 사례도 있습니다. 따라서 현재 가격을 확실한 저가매수 기회로 평가하기는 어렵습니다.

결론은 권리 조건부 검토, 신건 가격 신중 접근입니다. 입찰에 앞서 점유·임차관계와 국세 관련 사항을 확인하고, 1층의 적정 시세를 반영해 매수 상한을 결정해야 합니다. 유찰 시 가격 조건은 개선될 수 있지만 실제 유찰 여부는 확정할 수 없습니다. 이번 사건의 핵심은 복잡해 보이는 후순위 채권의 숫자가 아니라 인수 위험을 최종 확인한 뒤, 1층에 합당한 가격으로 취득할 수 있는지입니다.