춘천지방법원 2025타경30779. 강릉 송정동 강릉아이파크 101동 1502호, 전용 117.69㎡의 아파트입니다. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 15층에 있고, 감정가와 최저매각가는 모두 665,000,000원입니다. 현재 소유자는 이은아이며, 2021년 10월 5일 매매계약을 원인으로 2022년 3월 3일 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기 거래가액은 765,000,000원입니다.
권리관계의 출발점은 소유권 이전과 같은 날 설정된 송정새마을금고 근저당권 407,000,000원입니다. 이후 2024년 4월 권혁치의 근저당권 195,000,000원이 설정됐고, 권혁치가 2025년 10월 임의경매를 신청했습니다. 두 근저당 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 근저당권의 채권최고액은 실제 채무잔액과 다르며, 등기상 권리 소멸과 점유자 인도 문제도 구별해야 합니다.
가격 역시 두 갈래로 보아야 합니다. 2021~2022년 실거래 표본 평균 7.2375억과 비교하면 신건 최저가 6.65억은 낮습니다. 그러나 최신 거래가 2022년 5월이어서 그 차액을 2026년 현재의 확정적인 시세 차익으로 해석할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30779 (임의경매 · 강릉지원) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 송정동 1064 강릉아이파크 제101동 제15층 제1502호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 강릉시 경강로 2511 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 117.69㎡ · 지상 20층 중 15층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 아파트 단위세대 |
| 소유자 | 이은아 (2022.03.03 소유권이전 · 매매 거래가액 765,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 665,000,000원 / 665,000,000원 (신건) |
| 유찰횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 권혁치 / 174,657,534원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2022.03.03 송정새마을금고 근저당권 · 채권최고액 407,000,000원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (배당 시뮬레이션 기준, 임대관계 별도 확인) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인
최초의 신탁 소유권보존등기 및 금지사항등기는 이후 말소된 이력이 있습니다. 2020년 설정된 포남새마을금고 근저당권 264,000,000원 역시 2022년 3월 3일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준권리는 2022년 3월 3일 송정새마을금고 근저당권으로 보는 것이 타당합니다.
② 시세 비교 — 91.9%라는 숫자의 함정
동일 단지의 비교 실거래 표본은 전용 117.69㎡ 기준 4건이며, 표본 평균은 723,750,000원입니다. 단지 정보상 명칭은 송정아이파크, 총 492세대, 준공일은 2019년 12월 31일입니다. 그러나 아래 거래는 2021년과 2022년에 집중돼 있어 현재 시장가격을 직접 보여주는 자료는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 117.69㎡ | 13층 | 710,000,000원 |
| 2022.05 | 117.69㎡ | 13층 | 710,000,000원 |
| 2022.05 | 117.69㎡ | 13층 | 710,000,000원 |
| 2021.10 | 117.69㎡ | 15층 | 765,000,000원 |
| 표본 평균 | 117.69㎡ | 4건 | 723,750,000원 |
2022.05의 동일 면적·층·금액 거래가 세 차례 기재되어 있습니다. 실제로 서로 다른 거래인지 여부는 별도 확인이 필요하므로, 위 평균을 독립적인 최근 거래 4건의 확정 시세로 해석하지 않아야 합니다.
최저가 665,000,000원은 실거래 표본 평균 723,750,000원보다 58,750,000원 낮고, 그 비율은 91.9%입니다. 2022년 5월의 최신 확인 거래 710,000,000원보다도 45,000,000원 낮습니다.
다만 이 비교는 어디까지나 과거 거래가격과의 비교입니다. 2026년 10월 기준으로는 해당 최신 거래 이후 상당한 시간이 경과했습니다. 현재 가격이 2022년보다 하락했는지, 회복됐는지, 비슷한 수준인지는 이 거래 표본만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 665,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,050,000원 |
| 1. 근저당 · 송정새마을금고 | 407,000,000원 | 407,000,000원 |
| 2. 근저당 · 권혁치 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 53,950,000원 |
채권액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션이며 실제 피담보채권액과는 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 잔여액이 달라질 수 있습니다.
최저가 665,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 9,050,000원을 제외한 금액에서 송정새마을금고와 권혁치의 근저당 채권최고액 합계 602,000,000원을 모두 배당하고, 53,950,000원이 소유자에게 남는 계산입니다.
경매신청인 권혁치의 청구액은 174,657,534원이고 근저당 채권최고액은 195,000,000원으로 서로 다릅니다. 아래 배당 시뮬레이션은 후자의 채권최고액을 기준으로 하므로 실제 배당액 확정과는 구분해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 매수인 인수는 다르다
현 회차는 신건으로 감정가 100%가 최저매각가입니다. 이후 유찰이 발생한다고 가정하면 다음과 같은 회차별 금액 및 배당 결과가 산출됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 665,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 532,000,000원 | 77,720,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 425,600,000원 | 183,056,000원 | 0원 |
1회 유찰 가정 매각가 532,000,000원에서는 채권 미배당액이 77,720,000원, 2회 유찰 가정 매각가 425,600,000원에서는 183,056,000원으로 증가합니다. 이는 채권자가 배당받지 못하는 금액이지, 매수인이 자동으로 떠안는 채무를 의미하지 않습니다.
같은 계산에서 신청채권자 권혁치의 예상 배당액은 신건 195,000,000원, 1회 유찰 시 117,280,000원, 2회 유찰 시 11,944,000원입니다. 이에 따라 유찰 이후에는 신청채권자의 배당 회수 수준도 크게 달라집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 송정동 동명초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 시내버스정류장의 거리·노선·운행빈도 등을 종합한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 15층 세대입니다. 위생·급배수설비, 가스보일러 난방설비, 승강기 및 소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 단지. 송정아이파크는 총 492세대이며, 준공일은 2019.12.31입니다. 대상 세대의 전용면적은 117.69㎡입니다.
- 도로·토지. 부지는 평지의 아파트 용지이고, 단지 내 포장도로와 접합니다. 공시지가는 625,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 시가지경관지구 및 송정동 공동주택건립지구단위계획구역 등의 토지이용계획 사항이 확인됩니다.
- 규제 확인. 비행안전제6구역(전술), 가축사육제한구역, 자연재해위험개선지구 등의 지정·저촉 사항이 있습니다. 특히 자연재해위험개선지구의 세부 범위와 규제 내용을 관련 공부에서 확인해야 합니다.
- 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 단지 규모와 아파트 용도는 매매 수요를 판단할 때 참고할 요소지만, 전용 117.69㎡의 현재 거래량 및 가격 수준이 확인되지 않아 환금성을 높게 평가할 근거는 충분하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 실거래 확인. 2022년 5월 이후 동일 면적의 거래를 다시 확인하세요. 과거 평균 723,750,000원을 현재 시장가격으로 간주해서는 안 됩니다.
- 거래 중복 검증. 2022.05의 13층·710,000,000원 거래가 세 차례 반복된 이유를 확인해 비교 표본의 신뢰도를 점검하세요.
- 점유자 확인. 신고 임차인 내역과 별개로 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약 여부를 확인하고 대항력 가능성을 검토해야 합니다.
- 등기 말소 확인. 2022.03.03 송정새마을금고 근저당을 말소기준으로 하여 권혁치 근저당과 경매개시결정의 소멸 관계를 등기 원본과 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 배당액 검증. 근저당 채권최고액과 실제 피담보채권 잔액의 차이, 신청채권자 청구액, 조세 및 우선배당 가능 금액을 확인하세요.
- 명도비용. 현재 점유 형태가 불명확하므로 인도 가능 시기, 명도 협의, 관련 비용을 응찰금액 산정에 반영하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비 등 낙찰 후 부담이 발생할 수 있는 사항을 관리사무소에 확인하세요.
- 토지이용 규제. 자연재해위험개선지구 및 비행안전구역과 관련한 구체적인 지정 범위와 제한 내용을 확인하세요.
- 감정가와 매수가 구분. 소유자의 과거 취득가 765,000,000원은 현재 가치의 보증이 아닙니다. 최종 응찰가는 최근 거래, 해당 세대 상태 및 추가 비용을 기준으로 결정해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 시세는 아직 검증 중”
이 물건의 장점은 등기상 담보권의 정리 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 송정새마을금고 근저당이 말소기준이고, 권혁치의 후순위 근저당 역시 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 추정액도 0원입니다.
가격은 과거 기록과 비교하면 낮습니다. 최저가 665,000,000원은 제공된 실거래 표본 평균 723,750,000원의 91.9%이고, 마지막 확인 거래 710,000,000원보다 낮습니다. 그러나 마지막 거래가 2022년 5월이므로 2026년 현재 시세보다 싸다는 결론은 성립하지 않습니다.
더불어 신고된 임차인 내역이 없다는 사실과 실제 임차인·점유자가 없다는 사실은 다릅니다. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 점유와 대항력 가능성 확인이 필요합니다.
종합 판단은 B등급(60점), 조건부 검토형입니다. 권리상 말소 구조는 긍정적이지만, 오래된 실거래 표본과 미확인 점유관계 때문에 높은 가격 점수나 확정적인 안전 등급을 줄 수 없습니다. 권리 소멸은 긍정적, 가격 경쟁력과 점유관계는 확인 후 판단. 이 두 가지가 입찰 여부를 결정할 핵심입니다.
