춘천지방법원 2025타경30791. 강릉시 입암동에 있는 입암동강변코아루오투리움아파트 105동 704호입니다. 전용면적은 79.191㎡, 15층 건물의 7층에 위치한 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 최다해이며, 2019년 소유권이전 당시 거래가액은 234,890,000원입니다.

등기 구조를 보면 2019년 우리은행 근저당권이 먼저 설정되고, 2021년 SBI저축은행 근저당권이 추가되었습니다. 이후 2025년 10월 30일 임의경매가 개시됐습니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 289,100,000원으로, 현재 최저매각가 292,000,000원과 근접합니다. 그러나 이 채권최고액 전체를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.

가격에서도 살펴볼 부분이 있습니다. 같은 단지, 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 315,083,333원입니다. 최저가가 이 평균보다 23,083,333원 낮아 출발 가격 자체에는 비교상 이점이 있습니다. 특히 2026년 9월의 최신 거래 중 하나는 340,000,000원으로, 현재 최저가보다 높습니다. 다만 층별 거래 편차가 존재하므로 시세 할인과 실제 매수 수익성을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 2건 모두 매각 소멸

말소기준권리는 2019년 9월 18일 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 172,700,000원이고 채무자는 최다해입니다. 2021년 9월 7일 추가된 SBI저축은행 근저당권은 채권최고액 116,400,000원으로, 말소기준권리보다 후순위입니다.

소유권보존 당시 한국토지신탁 명의의 신탁등기와 금지사항등기가 존재했지만, 신탁등기는 소유권이전 과정에서 말소됐고 금지사항등기도 말소 처리됐습니다. 현재 소유자 최다해의 소유권이전등기를 매각으로 소멸하는 담보권과 혼동해서는 안 됩니다.

또 하나의 특징은 SBI저축은행 근저당권의 채무자가 김기탁으로, 소유자 최다해 및 우리은행 근저당권 채무자와 다르다는 점입니다. 근저당권이 후순위라는 판단 자체는 달라지지 않지만, 담보 제공 및 실제 피담보채무 관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.

확인된 임차인 없음. 임차보증금 인수액도 산정되지 않습니다. 다만 임차인 기재가 없다는 사실만으로 실제 점유자가 소유자라고 확정할 수는 없습니다. 인도 및 명도 위험은 별개이므로 현황조사서와 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 평균보다 7.3% 낮은 신건

입암동강변코아루오투리움아파트는 427세대 규모로, 2019년 7월 17일 사용승인을 받은 단지입니다. 아래는 해당 물건과 면적이 일치하는 전용 79.19㎡대 최근 실거래 12건입니다. 거래 시기는 2026년 1월부터 9월까지입니다.

가장 중요한 수치는 최근 12개월 실거래 평균 315,083,333원입니다. 감정가와 최저가가 모두 292,000,000원이므로, 현재 신건 최저가는 최근 실거래 평균의 92.7%입니다. 평균 대비 가격 차이는 23,083,333원이며, 신건에서부터 평균보다 낮은 가격에 접근할 수 있다는 점은 긍정적입니다.

최신 거래로 표시된 2026년 9월 340,000,000원과 비교하면 최저가가 48,000,000원 낮습니다. 다만 같은 달에도 313,000,000원과 337,000,000원의 거래가 함께 존재합니다. 한 건의 높은 거래를 시장 전체의 기준으로 삼으면 가격을 과대평가할 수 있습니다.

같은 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 다른 단지의 반복 유찰 사례를 적용해 반드시 유찰될 것이라고 예상할 근거는 부족합니다. 현재 가격에서 접근할지, 유찰에 따른 가격 인하를 기다릴지는 입찰 경쟁과 본건의 개별 상태를 함께 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)

현재 최저가로 매각될 경우의 추정 배당구조입니다. 두 근저당권의 채권최고액을 배당 산정 기준으로 사용한 단순 시뮬레이션이며, 실제 대출 잔액이나 최종 배당표와 같다는 의미는 아닙니다.

이 가정에서는 집행비용 4,888,000원을 차감한 뒤 우리은행에 172,700,000원, SBI저축은행에 114,412,000원이 배당됩니다. SBI저축은행 기준액 중 1,988,000원이 미배당으로 남고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.

집행비용은 추정치이며, 실제 배당에서는 채권의 현재 원리금, 채권양도·승계, 조세채권 및 법정 배당순위 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세와 최우선변제액은 반영하지 않았습니다. 신청채권자 에프에스비2506유동화전문유한회사의 실제 배당 귀속관계 역시 권리승계 서류 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 채권자 미배당은 커진다

현재는 감정가 100%인 신건입니다. 아래는 유찰에 따라 최저매각가격이 80%, 64%로 조정되는 경우의 시뮬레이션입니다. 매각가격이 낮아지면 채권자들의 예상 배당액은 줄어들지만, 그 미배당액이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

1회 유찰 시 가정 매각가는 233,600,000원이며, 2회 유찰 시에는 186,880,000원입니다. 두 가격 모두 현재 신건 가격보다 낮고 최근 실거래 평균과의 차이도 커집니다. 다만 실제 유찰 여부와 후속 매각기일은 확정된 것이 아닙니다.

현재 신건 가격도 최근 거래 평균보다 낮은 상황이므로, 단순히 추가 유찰만 기다리는 전략이 반드시 최선이라고 보기는 어렵습니다. 낙찰 경쟁 가능성과 본 물건의 개별 가치평가를 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 강릉중앙고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2019년 7월 17일 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 외벽은 화강석 붙임 및 페인팅 마감 등이며, 내부에는 강화마루·타일·플라스틱 새시 등이 사용됐습니다.
• 설비. 위생·급배수·소방·엘리베이터 설비를 갖추고 있습니다. 실제 설비 작동 상태와 내부 유지보수 수준은 현장에서 확인해야 합니다.
• 접근도로. 북서측과 남측으로 약 10m 도로에 접하며 단지 내 도로와 연계됩니다. 차량 접근 여건을 판단할 수 있는 요소입니다.
• 토지 이용 및 규제. 제2종일반주거지역·준주거지역·지구단위계획구역 등이 확인됩니다. 상대보호구역과 비행안전제5구역 등도 관련되어 있어 구체적인 토지이용제한은 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 개별공시지가 자료는 501,900원/㎡입니다. 이를 해당 아파트 호수의 직접적인 매매 시세로 해석해서는 안 됩니다.
• 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 기재되지 않았고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 같은 면적 최근 실거래 12건이 확인되어 가격 비교가 가능한 편입니다. 다만 거래가가 285,000,000원부터 345,000,000원까지 분포하므로, 개별 호수의 조건에 따라 환금가격 차이가 발생할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2019.09.18 우리은행 근저당권이 말소기준이며, SBI저축은행 근저당권이 후순위인 구조를 최신 등기사항으로 확인하세요.
• 신청채권자 승계서류. 에프에스비2506유동화전문유한회사가 신청한 경매이므로, 등기상 근저당권자와의 채권양도·승계 관계를 확인하세요.
• 점유 및 명도. 확인된 임차인은 없지만 점유자와 실제 점유 원인은 별도 확인이 필요합니다. 현황조사서, 매각물건명세서 및 현장 점유 상태를 대조하세요.
• 시세 상한 설정. 최근 12건 평균 315,083,333원과 같은 7층 거래 300,000,000원·345,000,000원을 함께 비교하세요. 층이 같다고 동일한 시장가치를 보장하는 것은 아닙니다.
• 입찰가격 계산. 최저가 292,000,000원에 추가로 응찰가가 올라갈 경우 최근 평균 대비 할인 폭이 줄어듭니다. 취득 관련 비용과 내부 수리 비용을 반영해 응찰 상한을 정하세요.
• 관리비 체납. 미납 관리비가 있는지 관리주체에 확인하세요. 특히 공용부분 관리비 관련 부담 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
• 배당표 확인. 추정 미배당 1,988,000원은 채권자 부족액입니다. 실제 채권잔액과 우선 배당되는 채권에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 경매 진행상태. 매각기일은 2026.10.26입니다. 입찰 전에 기일 변경, 취하, 정지, 매각조건 변경 여부를 법원에서 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 최종 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸, 가격은 최근 평균보다 낮다”

이 물건의 장점은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준인 우리은행 근저당권과 후순위 SBI저축은행 근저당권이 모두 매각으로 소멸하는 구조로, 확인된 매수인 인수액이 0원입니다. 둘째, 신건 최저가 292,000,000원이 동일 면적 최근 12개월 평균 315,083,333원보다 7.3% 낮습니다.

물론 가격을 무조건 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 최근 최저 거래는 285,000,000원이고, 같은 7층에서도 300,000,000원과 345,000,000원에 거래된 사례가 공존합니다. 입찰자가 실제 내부 상태를 확인하지 않은 채 평균 시세만 믿고 응찰하면, 기대한 가격 이점을 확보하지 못할 수 있습니다.

또한 채권최고액 합계 289,100,000원이 감정가에 근접해 추정배당에서 1,988,000원의 부족액이 발생하지만, 이는 매수인이 부담하는 인수금액이 아니라 채권자의 회수 부족분입니다. 다만 신청채권자의 권리승계 관계와 실제 점유 상태는 입찰 전 확인해야 합니다.

결론은 권리구조 양호, 신건 가격도 최근 평균 대비 경쟁력이 있는 편입니다. 평균 시세와 최신 거래보다 낮은 가격에 시작한다는 점에서 검토 가치가 있지만, 실제 응찰 상한은 같은 층의 낮은 거래 사례와 부대비용을 충분히 감안해 보수적으로 설정하는 것이 적절합니다.