춘천지방법원 2025타경30793. 강릉시 입암동 강릉입암동천년가밸로채아파트 103동 14층 1403호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 270,000,000원, 최저매각가도 동일한 신건입니다. 소유자는 주식회사아라마루이며, 주택도시보증공사가 201,900,000원의 청구금액으로 강제경매를 진행한 사건입니다.
이 물건에서 가장 먼저 확인할 것은 임차보증금 201,900,000원을 낙찰자가 떠안는가입니다. 임차인 김낭희의 임대차계약일과 점유개시일은 2022.12.14로 말소기준권리보다 앞서지만, 주택임대차의 대항력 판단에 중요한 주민등록일은 2023.11.20입니다. 우리은행 근저당권 설정일인 2023.11.03보다 늦기 때문에 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다.
또 하나 눈여겨볼 점은 등기부상 민간임대주택 등기와 우리은행의 공동담보 근저당권입니다. 임차보증금 인수 여부와는 별도로 민간임대주택 관련 의무의 처리, 실제 점유관계, 공동담보 채권액의 배당관계를 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30793 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 103동 14층 1403호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 강릉시 성덕포남로104번길 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 · 지상 15층 중 14층 |
| 단지 규모 / 준공 | 295세대 · 2023.09.27 준공 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 (2023.11.03 소유권보존) |
| 감정가 | 270,000,000원 |
| 최저매각가 | 270,000,000원 (신건, 감정가 100%) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,900,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.03 우리은행 근저당권 (을구 1번) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기부 확인일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 핵심은 주민등록일
등기부에 따르면 2023.11.03 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 김낭희의 주택임차권, 우리은행의 추가 근저당권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
단, 말소기준권리 뒤에 등기됐다는 사실만으로 임차인의 대항력을 판단해서는 안 됩니다. 임차권등기 이전의 점유와 주민등록을 함께 확인해야 합니다. 이 사건은 점유개시일이 먼저이지만 주민등록일이 말소기준권리 이후라는 점이 결정적입니다.
임차인 권리분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김낭희 건물 전부 · 주거 |
201,900,000원 | 없음 | 후순위·배당 미확정 | 인수 0원 보증금 승계 없음 |
| 임차인 | 김낭희 |
|---|---|
| 임차 부분 | 건물의 전부 |
| 임차보증금 | 201,900,000원 |
| 임대차계약일 | 2022.12.14 |
| 점유개시일 | 2022.12.14 |
| 확정일자 | 2022.12.14 |
| 주민등록일 | 2023.11.20 |
| 임차권등기일 | 2024.12.03 (을구 2번) |
| 배당요구 | 있음 · 2024.12.03 |
| 대항력 판단 | 없음 말소기준 근저당권보다 주민등록이 늦음 |
| 우선변제 판단 | 배당 미확정 확정일자 및 배당요구가 있으나 선순위 근저당권보다 후순위 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 |
주택도시보증공사의 지위도 구분해야 합니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자이고, 김낭희는 등기된 임차권자입니다. 신청채권액과 임차보증금이 모두 201,900,000원으로 같지만, 이 사실만으로 보증금 대위변제나 채권승계가 확정됐다고 볼 수는 없습니다. 보증기관을 별도의 실제 임차인으로 더하지 않으며, 실제 임차인 수는 1명입니다. 두 채권의 관계와 배당요구 주체는 원본 서류로 대조해야 합니다.
② 가격 분석 — 최저가가 곧 적정가는 아니다
현재 최저매각가는 270,000,000원으로 감정가와 같습니다. 임차보증금 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰받는다고 가정하면 인수액 기준 실질취득금액도 270,000,000원입니다. 취득세, 명도비용, 기타 취득 부대비용은 별도입니다.
그러나 같은 단지의 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 270,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 단순히 신건 감정가나 향후 유찰 시의 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) 감정가 100% |
270,000,000원 | 0원 | 270,000,000원 |
| 1회 유찰 시 감정가 80% |
216,000,000원 | 0원 | 216,000,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% |
172,800,000원 | 0원 | 172,800,000원 |
회차별 금액은 유찰 시나리오이며 향후 실제 매각가격이나 유찰 발생을 보장하지 않습니다. 실질취득은 낙찰금액과 권리 인수액의 합계로, 세금 및 부대비용은 포함하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,580,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 25,303,000,000원 | 265,420,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 우리은행 | 25,303,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 201,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
표는 제시된 배당 시뮬레이션을 옮긴 추정치입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7%에 해당하는 추정액이며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 임차권자의 실제 배당순위와 배당액, 공동담보 채권액의 확정 결과에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
배당 시뮬레이션의 총 채권액과 미배당액 역시 이러한 중복 기재의 영향을 받는 계산값입니다. 공동담보목록, 실제 피담보채무 잔액, 다른 담보물의 처분 및 배당관계를 확인해야 실제 채권액과 배당순위를 정확히 판단할 수 있습니다.
회차별 배당과 미배당 위험
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 모형상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (신건) | 270,000,000원 | 265,420,000원 | 50,542,480,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 216,000,000원 | 212,176,000원 | 50,595,724,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 172,800,000원 | 169,580,800원 | 50,638,319,200원 | 0원 |
시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 주택도시보증공사의 청구액 201,900,000원에 대한 배당이 발생하지 않습니다. 그러나 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 전혀 다른 개념입니다. 후순위 채권이 배당받지 못했다고 해서 그 채권이 자동으로 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다.
이 사건은 대항력 없는 임차인으로 판단되고, 근저당권과 임차권등기가 매각으로 소멸하는 구조이므로 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 공동담보 채권액의 중복 반영 여부는 실제 배당액의 정확성에 영향을 주지만, 그 모형상 미배당 총액을 매수인이 부담한다는 뜻은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 입암동 포남교사거리 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지가 형성된 주택지대이며, 북동측에 소규모 공장지대가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 버스노선 및 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2023.09.27 준공된 295세대 아파트입니다. 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 14층에 위치하며, 난방·위생·승강기·옥내소화전·화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측, 남서측 및 남동측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다. 감정평가상 차량 접근이 가능합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 비행안전제5구역(전술)에 해당합니다. 공시지가는 338,600원/㎡로 제시되어 있습니다.
- 건물 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 세대 내부 상태와 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 295세대 규모의 비교적 최근 준공 아파트라는 점은 참고할 수 있으나, 최근 거래가격과 거래량이 확인되지 않아 매각 용이성이나 적정 시장가격을 단정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인의 대항력 재검증. 김낭희의 2022.12.14 점유개시와 2023.11.20 주민등록일을 말소기준일 2023.11.03과 비교하세요. 특히 주민등록 변동 이력과 실제 주택 인도 사실을 확인해야 합니다.
- 임차권등기·배당요구 확인. 을구 2번 임차권등기의 내용과 배당요구 관계를 확인하고, 매각 후 말소 및 인도 절차를 점검하세요.
- 주택도시보증공사 채권관계. 강제경매 신청채권액 201,900,000원과 임차보증금 201,900,000원의 관계를 확인하세요. 두 금액이 동일하다는 사실만으로 대위변제·승계관계를 확정하지 않아야 합니다.
- 공동담보 근저당권. 우리은행의 을구 1번과 3번 근저당권, 공동담보목록 제2020-351호를 확인하세요. 채권최고액을 이중으로 합산해 실제 채무와 혼동하지 않도록 주의해야 합니다.
- 민간임대주택 등록사항. 2020.08.19 등록된 민간임대주택의 임대의무기간, 임대료 증액제한, 경매 매각 후 임대사업자 지위와 등록상태의 처리 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 현장 점유·명도. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자가 누구인지, 실제 거주 여부와 인도 가능성을 확인하고 명도 관련 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 시세 검증. 270,000,000원의 감정가와 실질취득금액을 같은 단지의 최근 12개월 실거래, 최신 거래 및 유사 면적·층수의 매매가격과 비교한 뒤 입찰 상한을 결정하세요.
- 체납 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납 가능성과 당해세 등 우선배당 항목을 확인하세요. 제공된 배당표에는 일부 항목이 반영되지 않았습니다.
- 매각서류 원본 대조. 2026.10.26 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보목록을 재확인하세요.
맺으며 — “인수는 0원, 가격 판단은 아직 보류”
강릉입암동천년가밸로채아파트 103동 1403호는 201,900,000원의 임차보증금이 존재하지만 선순위 대항력은 없는 사건입니다. 임차인의 주민등록일이 말소기준 근저당권보다 늦어 현재 분석상 보증금을 매수인이 인수하지 않으며, 최저가 기준 실질취득금액은 270,000,000원입니다.
그렇다고 곧바로 안전한 입찰 대상이라고 단정해서는 안 됩니다. 민간임대주택 등기, 공동담보 근저당권, 주택도시보증공사와 임차인 간 채권관계, 실제 점유상태를 확인해야 합니다. 특히 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않는 상태에서 신건 감정가의 적정성을 판단할 수는 없습니다.
권리상 인수 위험은 낮지만 가격 경쟁력은 미검증입니다. 이 물건의 핵심은 보증금 201,900,000원을 낙찰자가 떠안는가보다, 270,000,000원의 실질취득금액이 실제 강릉 지역의 거래 시세에 부합하는지, 그리고 민간임대주택 관련 사항과 명도 문제가 입찰 전에 해소되는지를 확인하는 데 있습니다.
