춘천지방법원 2025타경30797. 강릉시 입암동에 있는 강릉입암동천년가밸로채아파트 104동 801호가 강제경매로 나왔습니다. 2023년 준공된 295세대 아파트 단지에 속하며, 해당 세대는 15층 건물의 8층입니다. 소유자는 주식회사아라마루이고, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 청구금액은 208,942,808원입니다.
권리분석의 핵심은 2023.11.03 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 등기된 김이진의 임차권과 추가 근저당권, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 이 물건에는 민간임대주택등기가 별도로 존재하고, 동일 은행의 근저당권 채권최고액이 공동담보 형태로 반복 기재되어 있어 등기상 금액을 이 세대만의 실제 채무로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30797 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 104동 8층 801호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 강릉시 성덕포남로104번길 23 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 15층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 (단독소유) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 단지규모 / 준공 | 295세대 · 2023.09.27 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,942,808원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
말소기준권리는 2023.11.03 접수된 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 25,303,000,000원으로 표시되어 있으나, 공동담보목록이 기재된 권리이므로 해당 금액 전체를 801호 단독 부담액으로 볼 수 없습니다.
이후 2024.12.09 김이진의 주택임차권등기, 2025.01.20 우리은행 추가 근저당권, 2025.11.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 말소기준권리 후순위로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되어 있습니다.
임차인 분석 — 김이진, 보증금 196,100,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김이진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 196,100,000원 |
전입 2023.11.20 확정 2023.02.06 |
대항력 없음 우선변제 미확정 인수 0원 |
| 실제 임차인 | 김이진 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2023.02.06 |
| 점유개시일 | 2022.12.02 |
| 주민등록일 | 2023.11.20 |
| 확정일자 | 2023.02.06 |
| 임차권등기일 | 2024.12.09 (2024카임41) |
| 배당요구 | 신고 확인 · 2024.12.09 |
| 대항력 | 없음 — 주민등록일이 말소기준권리 이후 |
| 우선변제 | 최종 배당순위 및 배당 가능액 확인 필요 |
| 매수인 인수 | 0원 (제시된 권리판정 기준) |
임차인의 점유개시일은 2022.12.02로 근저당권 설정일보다 빠르고, 확정일자도 2023.02.06입니다. 그러나 주민등록일은 2023.11.20로, 말소기준권리인 우리은행 근저당권 설정일 2023.11.03보다 늦습니다.
주택임대차의 대항력은 주택 인도와 주민등록 요건이 함께 충족되어야 하므로, 제시된 권리판정에서는 이 임차인을 대항력 없는 후순위 임차인으로 봅니다. 임차보증금 196,100,000원이 존재한다는 사실 자체가 매수인의 보증금 인수를 의미하지는 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가와 실거래 시세는 별개
감정가와 최저매각가는 모두 268,000,000원으로 현재 신건입니다. 다만 이 아파트의 동일 평형 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 최근 가격 추세를 확인할 수 없어 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
단지는 295세대이며 준공일은 2023.09.27입니다. 가격을 평가할 때는 동일 단지·유사 면적의 실제 거래와 해당 호수의 층, 향, 내부 상태를 함께 비교해야 합니다. 감정가가 곧 현재의 시장 거래가격을 보장하는 것은 아닙니다.
회차별 매각 시나리오
| 구분 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 268,000,000원 | 0원 | 268,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 214,400,000원 | 0원 | 214,400,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 171,520,000원 | 0원 | 171,520,000원 |
각 회차의 실질취득 추정액은 해당 시나리오의 최저매각가에 매수인 인수액 0원을 더한 금액입니다. 취득세, 명도비, 수리비 등은 포함하지 않았습니다. 유찰 가정가격은 실제 향후 매각가격으로 확정된 금액이 아닙니다.
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.3회로 집계되어 있습니다. 이는 신건에서 무조건 응찰할 필요가 없다는 참고자료가 될 수 있지만, 개별 물건의 향후 유찰이나 낙찰가격을 보장하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,552,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 25,303,000,000원 | 263,448,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 우리은행 | 25,303,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 208,942,808원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당에서는 집행비용 4,552,000원을 먼저 공제하고, 나머지 263,448,000원이 우리은행 을구 1번 근저당권에 배당됩니다. 이 계산대로라면 추가 근저당권과 경매신청채권자인 주택도시보증공사에는 배당금이 돌아가지 않으며, 소유자 잔여금도 없습니다.
다만 우리은행의 근저당권 2건에는 각각 25,303,000,000원의 채권최고액이 기재되어 있고 공동담보 관계가 표시되어 있습니다. 두 금액을 단순 합산하면 중복 계상 문제가 발생할 수 있으므로, 이를 801호의 확정 채무액이나 실제 미회수액으로 해석해서는 안 됩니다. 공동담보목록과 실제 피담보채권 잔액, 다른 담보물의 처분 여부를 확인해야 정확한 배당 분석이 가능합니다.
본 예상배당은 채권최고액을 기준으로 한 기계적 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 김이진의 최종 배당순위와 배당액은 확정되지 않았으므로 법원의 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 부족액
| 구분 | 채권자 예상배당 | 명목 미배당액 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 263,448,000원 | 50,551,494,808원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 210,598,400원 | 50,604,344,408원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 168,318,720원 | 50,646,624,088원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 입암동 성덕동 주민센터 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과 운행 횟수 등을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 15층 아파트로, 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호는 PVC샷시입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 단지 북측과 남측 출입로를 이용하여 왕복 2차선 도로와 연계됩니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 평지로서 아파트 부지로 이용되고 있으며, 공시지가는 338,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 비행안전제5구역(전술) 등에 해당합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 2023.09.27 준공된 295세대 단지입니다. 다만 동일 평형의 최근 거래가격 및 거래량이 확인되지 않아 실제 환금성과 적정 매도가격을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력. 김이진의 전입일 2023.11.20과 말소기준권리 설정일 2023.11.03을 원본 서류로 대조하고, 점유관계와 임차권등기 효력을 최종 확인하세요.
- 임차보증금. 보증금 196,100,000원의 우선변제 여부, 실제 배당 가능성 및 미배당금 인수 여부를 매각물건명세서와 임차권등기명령 원본을 통해 재확인하세요.
- 공동담보. 우리은행 채권최고액 25,303,000,000원의 공동담보목록, 피담보채권 잔액 및 다른 담보물과의 관계를 확인하세요. 동일 금액이 표시된 근저당권을 독립 채무로 단순 합산하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간, 등록 유지 여부, 매수 이후 적용되는 행정상 의무 및 등록 말소 가능성을 확인하세요.
- 신청채권자. 주택도시보증공사의 청구액은 208,942,808원이며, 현재 예상배당에서는 배당액이 0원입니다. 신청채권의 성격과 실제 배당 관계를 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 268,000,000원을 기준으로만 판단하지 말고 동일 단지 유사 면적의 최근 실거래, 현재 매물 호가, 층별 가격 차이와 내부 상태를 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 214,400,000원, 2회 유찰 가정 171,520,000원을 참고하되 각 금액의 시세 대비 적정성을 별도 검토하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 존재 여부와 별도로 실제 거주자, 주택 인도 상태, 명도 협의 가능성 등을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·부대비용. 공용부분 미납 관리비, 취득 관련 세금, 수리비 및 기타 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 2026.10.26 매각기일 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 공동담보목록을 다시 열람하고 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 매수가격”은 다르다
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 임차보증금 196,100,000원이 존재하지만, 임차인의 주민등록일이 말소기준권리 이후라는 점입니다. 현재 권리판정상 매수인이 인수할 보증금은 0원이며, 후순위 임차권등기와 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 민간임대주택등기와 거액 공동담보 근저당권은 일반적인 아파트 경매보다 추가 검토가 필요한 요소입니다. 특히 예상배당의 큰 미배당액을 낙찰자의 인수채무로 혼동해서는 안 되며, 공동담보 관계를 해소하지 않은 채 정확한 채권 회수액을 단정해서도 안 됩니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 감정가 268,000,000원에 대한 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 신건 가격의 매력은 아직 검증되지 않았습니다. 단지 평균 유찰 1.3회라는 참고자료가 있지만, 적정 응찰가는 실제 시장가격과 권리·점유관계 확인 후 결정해야 합니다.
결론은 '인수 위험은 제한적이나, 임대 관련 사항과 가격은 추가 확인 필요'입니다. 권리상 유리한 요소가 존재하더라도 이를 곧바로 가격 메리트로 연결하지 않는 것이 이 물건의 핵심입니다.
