춘천지방법원 2025타경30798. 강릉시 입암동의 '강릉입암동천년가밸로채아파트' 104동 4층 403호입니다. 소유자는 주식회사아라마루이고, 주택도시보증공사가 209,000,000원을 청구하는 강제경매 사건입니다. 말소기준권리는 2023.11.03. 우리은행 근저당권이며, 그 뒤에 임차인 최복희의 전입신고와 임차권등기가 이루어졌습니다.
이 사건에서 가장 중요한 날짜는 임차권등기일이 아니라 말소기준권리 설정일과 전입신고일입니다. 최복희의 점유개시일과 확정일자는 근저당권보다 앞서지만, 주민등록일은 2023.11.20.로 근저당권 설정일인 2023.11.03.보다 늦습니다. 주택임대차의 대항력은 점유와 주민등록 등의 요건을 함께 충족해야 하므로, 확인된 순위에서는 선순위 대항력 임차인으로 보기 어렵습니다. 그렇다고 보증금이 배당으로 전액 회수된다거나 명도가 자동으로 해결된다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30798 (강제경매) |
|---|---|
| 경매개시 결정 | 춘천지방법원 강릉지원 · 2025.11.04. |
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 제104동 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 강릉시 성덕포남로104번길 23 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 15층 건물 중 4층 |
| 단지 규모 | 295세대 · 준공일 2023.09.27. |
| 소유자 | 주식회사아라마루 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 294,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 209,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.03. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 |
| 근저당 채권최고액 | 25,303,000,000원 (공동담보 관련) |
| 임차인 / 보증금 | 최복희 / 209,000,000원 |
| 민간임대주택 | 2020.08.19. 등록 · 2023.11.03. 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차인의 전입일
임차인 분석 — 보증금 2.09억의 처리
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최복희 건물의 전부 · 주거 |
점유 2023.02.23. 전입 2023.11.20. |
2022.12.05. | 209,000,000원 | 없음 | 순위 확인 | 인수 없음 예상 |
실제 임차인 1명. 대항력은 확인된 전입신고일과 말소기준일의 선후관계에 따른 판정입니다. 우선변제 순위 및 실제 배당액은 별도로 확인해야 합니다.
| 임대차계약일 | 2022.12.05. |
|---|---|
| 점유개시일 | 2023.02.23. |
| 확정일자 | 2022.12.05. |
| 주민등록일 | 2023.11.20. |
| 임차권등기일 | 2024.12.05. · 을구 2번 |
| 임차보증금 | 209,000,000원 |
| 배당요구 | 신고 확인 · 2024.12.05. |
| 말소기준일 | 2023.11.03. |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
임차인의 확정일자는 근저당권 설정일보다 앞섭니다. 그러나 확정일자만으로 우선변제권이 완성되는 것은 아닙니다. 주민등록과 점유 등 법정 요건 및 배당절차상 순위를 함께 검토해야 합니다. 특히 확정일자 2022.12.05.와 전입일 2023.11.20.을 혼동해서 선순위 임차인으로 판단해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 신건 가격의 적정성은 미검증
강릉입암동천년가밸로채아파트는 295세대이며, 준공일은 2023.09.27.입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 294,000,000원입니다. 하지만 이 물건과 적절하게 비교할 수 있는 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지, 비슷한지, 높은지 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 294,000,000원 | 감정평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 294,000,000원 | 감정가 100% · 신건 |
| 실질취득 추정 | 294,000,000원 | 낙찰가를 최저가로 가정 · 인수 0원 · 부대비용 제외 |
| 1회 유찰 시 | 235,200,000원 | 감정가 80% · 가정 시나리오 |
| 2회 유찰 시 | 188,160,000원 | 감정가 64% · 가정 시나리오 |
인수할 임차보증금이 없다는 전제에서는 낙찰가격이 낮아질수록 매수인의 직접 취득가격도 낮아집니다. 다만 감정가 대비 할인율과 실제 시세 대비 할인율은 전혀 다른 개념입니다. 유찰 이후의 가격이라도 최근 실거래와 비교하기 전에는 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
최저매각가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용을 먼저 공제하고 우리은행의 선순위 근저당권에 배당하는 계산입니다. 공동담보가 설정된 근저당권의 실제 피담보채무 및 배당 범위는 추가 확인이 필요하므로, 아래 금액은 확정된 배당 결과가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,916,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 25,303,000,000원 | 289,084,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 우리은행 | 25,303,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 209,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 4,916,000원은 추정액입니다. 실제 배당은 공동담보의 피담보채무, 우선순위, 세금, 임차인 배당 및 집행비용 확정액에 따라 달라질 수 있습니다.
또한 최복희의 보증금에 관한 우선변제 순위와 주택도시보증공사의 청구채권 귀속이 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 표의 예상배당 0원은 최종 배당액의 확정이나 권리자에 대한 채무 소멸을 의미하지 않습니다. 반대로 채권자가 배당받지 못한 금액을 매수인이 자동으로 부담하는 것도 아닙니다. 현재 확인된 권리순위에 따른 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
회차별 매각대금·미배당 시나리오
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 294,000,000원 | 289,084,000원 | 50,525,916,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 235,200,000원 | 231,107,200원 | 50,583,892,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 188,160,000원 | 184,725,760원 | 50,630,274,240원 | 0원 |
회차별 미배당 추정액은 공동담보 관련 근저당권 금액이 반복 반영된 합산 결과이므로 실제 미회수 원리금으로 해석할 수 없습니다. 각 유찰 가격은 가정 시나리오이며 향후 매각기일·최저가격의 확정을 뜻하지 않습니다. 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계에 따른 추정으로, 원본 서류상 별도 인수조건이 확인되면 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 입암동 소재 성덕동 주민센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다. 단지 북측·남측 출입로를 통해 왕복 2차선 도로와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 4층의 아파트 단위세대입니다. 급배수·위생·난방·승강기·화재탐지 및 경보 설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 아파트 부지이며 준주거지역·지구단위계획구역에 속합니다. 공시지가는 338,600원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제5구역(전술), 가축사육제한구역 등 관련 토지이용 규제가 있습니다. 구체적인 행위 제한은 해당 법령과 고시를 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 295세대, 2023.09.27. 준공 단지입니다. 그러나 동일 조건의 최근 거래를 통한 가격 검증이 이루어지지 않았으므로 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.
- 임대관계. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 등기된 임차권과 현재 실제 점유 상황이 일치하는지 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준일과 대항력 재확인. 우리은행 근저당 설정일 2023.11.03.과 최복희의 전입일 2023.11.20.을 주민등록 관련 증빙, 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 임차권등기 처리. 2024.12.05. 을구 2번 임차권등기의 매각 소멸 여부, 현재 점유자 및 명도 절차를 확인하세요. 법률상 인수하지 않는 보증금이라도 점유자와의 분쟁 가능성까지 없어지는 것은 아닙니다.
- 보증기관 채권 관계. 주택도시보증공사의 청구액 209,000,000원과 최복희의 임차보증금 209,000,000원이 같은 채권인지, 대위변제·채권양도·승계가 발생했는지 확인하세요.
- 공동담보목록. 우리은행의 채권최고액 25,303,000,000원에 연결된 공동담보목록과 을구 1번·3번 근저당권의 관계를 확인하세요. 반복 기재된 채권최고액을 독립된 채무로 합산해서는 안 됩니다.
- 실제 배당순위. 임차인의 확정일자·주민등록·점유 요건, 배당요구 및 우선변제 순위를 확인하세요. 예상배당표만으로 보증금 회수 여부를 확정해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택 등록. 민간임대주택 등기의 현재 효력과 매각 이후 처리, 임대사업자 의무 및 관련 행정절차를 관할기관에 확인하세요.
- 점유시점 불일치. 임차인의 점유개시일 2023.02.23.과 단지 준공일 2023.09.27. 사이의 차이를 확인하고, 실제 인도일·전입 경위를 대조하세요.
- 시세 조사. 감정가 294,000,000원을 실제 거래가격으로 오인하지 마세요. 동일 단지·유사 면적의 최근 거래, 층·향·내부 상태를 비교해 입찰 상한을 결정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격 235,200,000원, 2회 유찰 가정가격 188,160,000원도 실제 시세와 비교한 후에만 가격 메리트를 평가하세요.
- 관리비·명도 비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 점유자 퇴거 협의 및 관련 비용을 확인하세요. 이러한 비용은 예상 인수액 0원과는 별도로 검토해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 공동담보목록, 감정평가서와 매각조건의 최신 원본을 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 크다고 반드시 인수하는 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 209,000,000원의 임차보증금 자체가 아니라 그 보증금의 법적 순위입니다. 최복희는 실제 임차인이지만 주민등록일이 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 확인된 순위에서는 선순위 대항력이 없는 임차권으로 판단하며, 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
그럼에도 이번 경매를 권리관계가 완전히 단순한 물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 우리은행의 공동담보 근저당권이 존재하고, 주택도시보증공사가 임차보증금과 같은 금액으로 강제경매를 신청했습니다. 민간임대주택 등기 및 임차인의 점유개시일 확인 문제도 남아 있습니다. 이 사항들은 낙찰 후 절차와 실제 배당관계를 검토할 때 중요합니다.
무엇보다 현재 최저가 294,000,000원이 시세보다 저렴하다는 근거가 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래를 확인하지 않은 채 감정가 또는 유찰률만 보고 가격 경쟁력이 있다고 판단해서는 안 됩니다.
종합 판단은 C등급, 조건부 보류입니다. 임차보증금 인수 가능성이 낮다는 점은 긍정적이지만, 시세 적정성이 검증되지 않았고 공동담보·보증기관 채권·민간임대주택 등기의 세부 검토가 필요합니다. 권리는 대체로 소멸형, 가격은 미검증 — 이 물건의 승부처는 입찰 전 원본 확인과 실제 거래가격 검증입니다.
