춘천지방법원 2025타경30800. 강릉시 입암동의 강릉입암동천년가밸로채아파트 102동 12층 1202호입니다. 소유자는 주식회사아라마루이며, 등기부에는 2023년 11월 우리은행 근저당권, 2024년 12월 임차권등기, 2025년 1월 추가 근저당권, 2025년 11월 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 확인됩니다.
이 사건에서 우선 확인할 것은 말소기준권리와 임차인의 전입신고일입니다. 우리은행 근저당권 설정일은 2023.11.03이고, 임차인 김익남의 주민등록일은 2024.10.31입니다. 임대차계약일과 점유개시일은 2023.11.03이지만, 주택임대차 대항력에는 점유와 주민등록 요건을 함께 살펴야 합니다. 따라서 등기상 날짜 관계와 대항력 판정 결과를 기준으로 하면 이 임차인은 선순위 대항력 임차인으로 분류되지 않습니다.
하지만 권리상 인수 0원과 좋은 가격은 별개의 문제입니다. 이번 경매는 감정가 그대로 시작하는 신건이고, 단지의 최근 실거래 평균이나 최신 실거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 적정 시세보다 저렴하다는 판단은 보류해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30800 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 102동 12층 1202호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 강릉시 성덕포남로104번길 23 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 15층 건물 중 12층 1202호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 단지 규모 | 295세대 · 사용승인 관련 준공일 2023.09.27 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 213,754,185원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 발급기준 | 2026.10.12 · 춘천지방법원 강릉지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2023.11.03 설정된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 25,303,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 등기된 김익남의 주택임차권, 우리은행의 추가 근저당권 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 현재 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 200,900,000원, 대항력 없음으로 분류
| 임차인 | 임차보증금 | 전입신고 | 확정일자 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김익남 건물의 전부 · 주거 |
200,900,000원 | 2024.10.31 | 2023.11.08 | 대항력 없음 우선변제 순위 확인 승계 해당 없음 |
| 실제 임차인 | 김익남 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2023.11.03 |
| 점유개시일 | 2023.11.03 |
| 주민등록일 | 2024.10.31 |
| 확정일자 | 2023.11.08 |
| 임차권등기일 | 2024.12.06 (을구 2번) |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2024.12.06 |
| 말소기준권리 | 2023.11.03 · 우리은행 근저당권 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
임차인의 계약일과 점유개시일은 말소기준권리 설정일과 같지만, 전입신고일은 2024.10.31로 근저당권 설정일보다 늦습니다. 확정일자가 2023.11.08이라고 해도 확정일자만으로 선순위 대항력이 생기는 것은 아닙니다. 대항력 판정 결과도 대항력 없음으로 되어 있어, 현재 시뮬레이션에서는 매수인이 임차보증금을 인수하지 않습니다.
을구 2번 주택임차권등기는 2024.12.06 접수된 것으로, 말소기준권리보다 후순위입니다. 다만 임차권등기의 말소와 실제 점유자의 인도 문제는 구분해야 합니다. 또한 임차인의 우선변제 관련 배당순위 및 배당액은 최종 배당표와 법원 서류를 통해 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 신건 274,000,000원, 시세 판단은 보류
강릉입암동천년가밸로채아파트는 295세대 아파트 단지로, 준공일은 2023.09.27입니다. 이번 경매 최저매각가는 감정가와 같은 274,000,000원으로, 유찰되지 않은 신건입니다.
다만 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 최근 거래 추세를 확인할 수 있는 수치가 없어 감정가가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지는 단정할 수 없습니다. 유찰 전이라는 이유만으로 적정가라고 판단하거나, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하는 것은 위험합니다.
| 감정평가액 | 274,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 274,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 0회 (신건) |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 |
| 실질취득 추정액 | 274,000,000원 (매수인 인수액 0원 기준, 부대비용 제외) |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.3회 |
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 동일
| 구분 | 최저매각가 | 신청채권 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 274,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 219,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 175,360,000원 | 0원 | 0원 |
현재 권리구조에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다. 따라서 유찰에 따른 최저매각가 하락이 실질취득 추정액의 하락으로 이어집니다. 이는 선순위 임차보증금 때문에 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용이 고정되는 인수형 사건과 다른 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,636,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 25,303,000,000원 | 269,364,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 우리은행 | 25,303,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 213,754,185원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액을 기준으로 작성한 가정 배당표입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차권자에 대한 별도 배당액도 표시되지 않아 실제 배당 여부와 순위는 법원 배당표 확인이 필요합니다. 공동담보 근저당의 채권최고액 합산은 실제 채무잔액을 의미하지 않습니다.
현재 회차 매각대금 274,000,000원 중 집행비용 4,636,000원을 제외한 269,364,000원이 을구 1번 우리은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 이 계산에서는 후순위 우리은행 근저당권과 강제경매 신청채권자인 주택도시보증공사에 돌아가는 배당액이 모두 0원입니다.
| 회차 | 전체 채권 예상배당 | 채권 미배당 추정 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 269,364,000원 | 50,550,390,185원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 215,331,200원 | 50,604,422,985원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 172,104,960원 | 50,647,649,225원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 입암동 소재 성덕동주민센터 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 편의성은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 아파트 단지 북측 및 남측 출입로를 통해 왕복 2차선 도로와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 12층입니다. 기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 평지이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 12,386.9㎡, 공시지가는 338,600원/㎡입니다.
- 용도·규제. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역과 비행안전제5구역(전술)이 포함됩니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 295세대 아파트로 준공일은 2023.09.27입니다. 다만 현재 거래가격과 거래량만으로 환금성을 확인할 수 없어 실제 매매 사례와 매물 현황을 추가 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2023.11.03 우리은행 근저당권이 말소기준권리인지 등기부와 법원 매각서류를 대조하세요.
- 임차인 대항력 검토. 김익남의 계약일·점유개시일은 2023.11.03, 주민등록일은 2024.10.31입니다. 전입세대열람·현황조사·임차권등기명령 관련 서류를 함께 확인하세요.
- 임차보증금 처리. 보증금 200,900,000원에 대한 배당요구와 실제 배당 가능성, 임차권등기 말소 및 점유자 인도 문제를 구분해 확인하세요.
- 공동담보 확인. 우리은행의 을구 1번·3번 근저당권에 기재된 25,303,000,000원 채권최고액과 공동담보목록, 실제 채권잔액을 대조하세요.
- 주택도시보증공사 채권. 강제경매 청구액 213,754,185원의 채권 발생원인과 대위변제·승계 여부를 확인하세요. 예상배당액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기에 따른 의무 및 경매매각 후 효력, 임대차관계에 미치는 영향을 확인하세요.
- 시세 조사. 강릉입암동천년가밸로채아파트의 최근 동일 면적 실거래, 층별 가격 차이와 최신 거래 추세를 확인한 후 입찰 상한을 정하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 274,000,000원, 1회 유찰 시 219,200,000원, 2회 유찰 시 175,360,000원이라는 가격 시나리오를 비교하되 시세 대비 할인 여부를 별도로 평가하세요.
- 관리비·점유 확인. 미납 관리비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 부분과 실제 점유자, 인도 및 명도 관련 비용을 확인하세요.
- 원본 서류 최종 대조. 입찰 전에 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 임차권 관련 서류를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 가격과 임차권 확인은 필수”
이 사건은 우리은행의 선순위 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 실제 임차인 김익남 1명의 보증금은 200,900,000원이지만, 전입신고일이 말소기준권리 이후라 현재 분석에서 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
반면 임차권등기와 민간임대주택등기, 공동담보 근저당권이 존재하며, 신청채권자인 주택도시보증공사는 예상배당표상 배당을 받지 못하는 구조입니다. 따라서 임차인 인도관계, 채권·공동담보 관계, 임대주택 등록의 효력을 최종 확인해야 합니다.
가격 측면에서는 감정가와 최저매각가가 모두 274,000,000원인 신건이지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 가격 메리트를 인정할 근거는 부족합니다. 단지 평균 유찰 1.3회라는 통계는 참고할 수 있으나 향후 유찰을 보장하지 않습니다.
결론은 권리상 인수 0원, 임차권·공동담보 확인 필요, 가격 판단은 보류입니다. 권리가 정리된다는 사실만으로 입찰을 결정하기보다 동일 단지 실거래가격과 원본 권리서류를 확인한 뒤 접근하는 것이 적절합니다.
