춘천지방법원 2025타경30801. 강원특별자치도 강릉시 입암동에 위치한 강릉입암동천년가밸로채아파트 103동 907호입니다. 2023년 사용승인된 295세대 규모의 아파트 단지에 속하며, 대상 호수는 15층 건물의 9층에 있습니다. 소유자는 법인인 주식회사아라마루입니다.

이번 사건은 주택도시보증공사가 220,000,000원을 청구하여 진행한 강제경매입니다. 등기부에는 우리은행 근저당권과 고혜자 명의의 주택임차권이 기록되어 있습니다. 임차보증금 역시 220,000,000원이지만, 보증공사의 청구액과 같다는 사실만으로 두 권리를 별개의 임차보증금으로 합산하거나 대위관계를 확정해서는 안 됩니다.

이 사건의 핵심은 세 가지입니다. 임차인의 대항력 판단, 거액 공동담보 근저당의 실제 권리관계, 그리고 민간임대주택등기가 매각 후 소유권 행사에 미치는 영향입니다. 이 부분을 확인한 뒤 감정가의 적정성을 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 임차권은 후순위

등기부의 말소기준권리는 2023.11.03 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 25,303,000,000원으로, 본건 감정가에 비해 매우 큰 금액입니다. 다만 공동담보목록이 연결되어 있으므로 이를 이 아파트 한 채의 실제 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다.

2025.01.20 설정된 을구 3번 근저당권 역시 우리은행 명의이며 채권최고액이 25,303,000,000원으로 동일합니다. 등기 내용에는 기존 근저당권 목적물에 담보를 추가한다는 내용이 있습니다. 따라서 두 금액을 서로 독립된 채무로 단순 합산하는 것은 부정확할 수 있습니다. 공동담보목록과 실제 피담보채무 관계를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 220,000,000원, 대항력 없음

확인되는 실제 임차인은 고혜자 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도로 경매를 신청한 채권자로 기록되어 있으며, 실제 임차인 수에 중복하여 포함하지 않습니다.

임차인은 2023.02.02부터 점유를 개시했고 확정일자도 같은 날 받았습니다. 그러나 주민등록일은 2023.11.08로, 말소기준권리인 우리은행 근저당권 설정일 2023.11.03보다 늦습니다.

주택임대차에서 대항력은 주택 인도와 주민등록 요건을 함께 충족해야 하므로, 점유개시일이나 확정일자가 빠르다는 이유만으로 선순위 대항력이 인정되는 것은 아닙니다. 이 사건은 말소기준 이전에 대항요건이 완성되지 않은 것으로 판정되어 임차보증금 220,000,000원을 낙찰자가 승계하지 않는 구조입니다.

③ 신건 가격 — 인수 0원이 곧 저가 매수는 아니다

감정가와 최저매각가는 모두 308,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 100%에서 매각이 진행되는 구조입니다.

다만 현재 확인되는 정보만으로는 동일 단지의 최근 실거래가격이나 최근 12개월 평균 거래가격, 최신 거래가격과의 차이를 확정할 수 없습니다. 따라서 308,000,000원이 주변 시세보다 저렴한지, 적정한지, 비싼지 판단을 보류해야 합니다.

단지에는 295세대가 있으며 사용승인일은 2023.09.27입니다. 비교적 최근에 사용승인된 아파트라는 점은 참고할 수 있지만, 건물 연식만으로 감정가의 적정성이 보장되는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)

위 표는 제시된 단순 배당 추정에 따른 시나리오입니다. 동일한 우리은행 채권최고액이 복수 등기에 기재되어 있어 실제 채무가 중복 계산될 가능성을 확인해야 합니다. 임차인 배당액은 별도로 확정되지 않았으며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당순위 및 배당액과 차이가 날 수 있습니다.

단순 추정상 매각대금 308,000,000원에서 집행비용 5,112,000원을 제외한 302,888,000원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.

하지만 여기서 주의할 부분이 있습니다. 우리은행의 을구 1번과 3번은 동일한 채권최고액과 담보추가 관계를 포함하고 있어, 서로 완전히 독립된 채권으로 계산한 단순 채권총액 및 미배당액은 실제와 다를 수 있습니다. 공동담보 전체의 피담보채무와 다른 담보물에서의 회수 관계를 확인해야 정확한 배당 판단이 가능합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원

제시된 시나리오에서는 신건부터 2회 유찰 가정까지 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 이는 임차인의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아니라는 분석과 일치합니다.

따라서 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 때문에 실질취득금액이 고정되는 유형과 다릅니다. 실제 낙찰가가 하락하면 매수인의 낙찰대금 부담도 감소할 수 있습니다. 그러나 낙찰가가 낮아진다는 사실만으로 시세 대비 저렴해진다고 단정할 수는 없습니다. 개별 호수의 거래가격과 상태를 확인한 후 입찰가격을 결정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강릉시 입암동 성덕동주민센터 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 대체로 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 단지 북측과 남측 출입로를 통해 왕복 2차선 도로와 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 15층 건물로, 위생설비·난방설비·승강기·화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 대체로 사다리형의 아파트 부지이며, 준주거지역과 지구단위계획구역에 속합니다.
• 규제. 가축사육제한구역 및 비행안전제5구역(전술) 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 338,600원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 295세대 단지이며 2023.09.27 사용승인되었습니다. 다만 최근 실거래가격과 거래량을 확인해야 실제 매도 가능 가격 및 환금성을 판단할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2023.11.03 우리은행 을구 1번 근저당권의 말소기준 지위와 매각 후 말소 대상 권리를 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
• 임차인 대항력 재검증. 고혜자의 점유개시일·전입일·확정일자를 대조하고, 실제 주택 인도 및 주민등록 현황을 확인하세요.
• 우선변제 순위 확인. 확정일자와 배당요구 내역은 확인되지만 우선변제 순위 및 실제 배당액은 별도 검토가 필요합니다.
• 민간임대주택 등록관계. 임대의무기간, 임대사업자 지위, 매각에 따른 등록말소·승계 가능성 및 관련 제한을 확인하세요.
• 공동담보 검증. 우리은행 근저당권의 공동담보목록 제2020-351호와 담보추가 내역을 살펴보고 실제 피담보채무와 배당구조를 확인하세요.
• 보증공사 채권 관계. 주택도시보증공사의 220,000,000원 청구가 임차보증금과 어떤 법률관계에 있는지 확인하되, 실제 임차인을 중복 집계하지 마세요.
• 실거래 검증. 동일 단지와 유사 면적·층·상태의 최근 거래를 확인하여 308,000,000원 감정가의 적정성을 판단하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능성을 확인하고 명도 관련 비용과 절차를 검토하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납 여부와 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권 등을 확인하세요.
• 경매 진행 상태. 매각기일 2026.10.26의 진행 여부, 기일 변경 및 매각조건 변경 여부를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원, 그러나 검증할 것은 남아 있다”

강릉입암동천년가밸로채 907호는 임차보증금 220,000,000원이 존재하지만 임차인의 대항력이 없는 것으로 분석되어 매수인 인수액은 0원입니다. 우리은행 근저당권과 후순위 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 공동담보 근저당권의 실제 채무관계, 민간임대주택등기에 따른 규제와 의무, 임차인의 우선변제 및 현재 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 무엇보다 신건 최저가 308,000,000원이 최근 실거래가격과 비교해 유리하다는 근거가 확립되지 않았습니다.

단지 평균 유찰 횟수는 1.3회이며, 향후 가격 시나리오에서는 유찰에 따라 최저매각가가 낮아질 가능성을 검토할 수 있습니다. 다만 이는 가정일 뿐 실제 유찰을 보장하지 않습니다.

결론은 권리 인수 위험은 낮지만, 가격 판단과 민간임대 등록관계 확인은 보류입니다. 임차인 보증금의 인수 여부만 볼 것이 아니라, 매각 후 자유로운 이용 가능성과 실제 시장가격을 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.