춘천지방법원 2025타경30802. 강릉시 입암동에 있는 강릉입암동천년가밸로채아파트 102동 2층 202호입니다. 2023년 사용승인을 받은 295세대 아파트 단지로, 소유자는 법인인 주식회사아라마루입니다. 등기에는 주식회사우리은행의 근저당권과 신하님의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 확인됩니다.
이 사건을 이해하려면 먼저 날짜를 살펴야 합니다. 임차인 신하님은 2022.12.08 임대차계약을 체결하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2022.12.19부터 점유를 시작했습니다. 하지만 주민등록일은 2023.11.23로, 우리은행의 말소기준 근저당권 설정일인 2023.11.03보다 늦습니다. 따라서 점유와 확정일자가 먼저라는 이유만으로 낙찰자에게 보증금을 청구할 수 있는 대항력 있는 임차인으로 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30802 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 제102동 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 강릉시 성덕포남로104번길 23 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 드레스룸, 파우더룸, 발코니 등 |
| 단지규모 | 295세대 · 사용승인 2023.09.27 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사 / 193,294,357원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.03 · 을구 1번 · 주식회사우리은행 근저당권 |
| 임차인 / 보증금 | 신하님 / 181,400,000원 |
| 매수인 인수 예상액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 있어도 인수는 별개
말소기준권리는 2023.11.03 설정된 우리은행의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 25,303,000,000원이며 공동담보 관계가 표시되어 있습니다. 같은 은행의 을구 3번 근저당권은 2025.01.20 설정되었고, 그 사이에 신하님의 주택임차권등기가 2024.12.04 접수되었습니다. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 2025.11.05입니다.
매각으로 을구 1번 및 3번 근저당권, 을구 2번 임차권등기, 강제경매개시결정은 소멸하는 것으로 분석됩니다. 특히 임차권등기가 존재한다는 사실 자체가 매수인의 보증금 인수를 뜻하지는 않습니다. 실제 인수 여부는 말소기준권리와 대항력의 선후관계가 결정합니다.
임차인 권리분석 — 신하님 1명
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신하님 건물 전부 · 주거 |
181,400,000원 | 없음 | 순위 확인 | 해당 없음 | 0원 |
| 임대차계약일 | 2022.12.08 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.12.08 |
| 점유개시일 | 2022.12.19 |
| 주민등록일 | 2023.11.23 |
| 임차권등기 | 2024.12.04 · 을구 2번 · 임차권등기명령 2024카임31 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.12.04 |
| 말소기준일 | 2023.11.03 |
| 대항력 판정 | 없음 · 주민등록일이 말소기준일보다 늦음 |
| 우선변제 판단 | 확정일자는 있으나 실제 배당순위·배당액은 별도 확인 필요 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 · 실제 임차인 1명 |
| 보증금 인수 예상 | 0원 |
주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자입니다. 임차인 신하님과 별개의 임차인으로 계산하지 않으며, 보증기관의 임차인 지위 승계가 확인된 것으로 취급하지도 않습니다. 따라서 이 사건의 실제 임차인은 1명입니다.
② 시세 비교 — 가격 메리트는 아직 검증되지 않았다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 254,000,000원인 신건입니다. 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 가격추세를 확인할 수 없어 최저매각가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.
| 감정가 | 254,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 254,000,000원 (감정가 100%) |
| 권리 인수 반영 취득액 | 254,000,000원 (인수 예상액 0원, 취득 부대비용 제외) |
| 단지명 | 강릉입암동천년가밸로채아파트 |
| 단지규모 | 295세대 |
| 사용승인 | 2023.09.27 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.3회 |
| 실거래 시세판정 | 비교 가능한 거래가격 확인 필요 |
단지의 경매 평균 유찰 횟수는 1.3회로 표시됩니다. 다만 평균 유찰 횟수만으로 적정 낙찰가격이나 향후 유찰 여부를 확정할 수는 없습니다. 특히 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 거래 가능한 가격과의 차이를 확인해야 합니다.
유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 권리 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 254,000,000원 | 100% | 0원 | 254,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 203,200,000원 | 80% | 0원 | 203,200,000원 |
| 2회 유찰 시 | 162,560,000원 | 64% | 0원 | 162,560,000원 |
각 실질취득액은 해당 회차 최저매각가에 예상 권리 인수액 0원을 반영한 값입니다. 실제 낙찰가가 최저가보다 높을 경우 그만큼 증가하며, 취득세·등기비용·명도비 등은 포함하지 않습니다. 유찰 시나리오는 향후 매각을 보장하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,356,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 25,303,000,000원 | 249,644,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 우리은행 | 25,303,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 193,294,357원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가인 254,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 4,356,000원을 제외한 249,644,000원이 을구 1번 우리은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 을구 3번 근저당과 주택도시보증공사에는 이 계산상 배당이 없고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
주택도시보증공사는 청구금액이 193,294,357원인 강제경매 신청채권자이지만 경매를 신청했다는 이유만으로 선순위 담보권자보다 먼저 배당받지는 않습니다. 제시된 배당계산에서는 우리은행의 선순위 근저당에 매각대금이 소진됩니다.
회차별 배당·미배당 비교
| 구분 | 채권자 배당 | 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 100% | 249,644,000원 | 50,549,650,357원 | 0원 |
| 1회 유찰 80% | 199,555,200원 | 50,599,739,157원 | 0원 |
| 2회 유찰 64% | 159,484,160원 | 50,639,810,197원 | 0원 |
위 미배당 수치는 채권최고액 및 신청채권액을 합산한 계산상 차액으로, 공동담보·중복 담보 및 실제 채권잔액을 검증한 결과가 아닙니다. 미배당액이 커지더라도 해당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 입암동 성덕동주민센터 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린상가, 공장 등이 혼재한 아파트 주거지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 2층 202호입니다. 위생 및 급배수시설, 소방시설, 승강기, 도시가스 개별난방, 지상·지하주차시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 내부 이용. 방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 드레스룸, 파우더룸, 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 북서측 및 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 비행안전제5구역(전술) 등의 제한이 표시되어 있습니다. 토지 공시지가는 338,600원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 유지관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 2023.09.27 사용승인된 295세대 아파트입니다. 준공 시점만으로 환금성을 높게 평가할 수는 없습니다. 실제 거래가격·거래량 및 해당 호수의 층·향·상태를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 주민등록 원본 확인. 신하님의 주민등록일 2023.11.23과 실제 전입·점유 관계를 현황조사서, 매각물건명세서 등으로 다시 확인해야 합니다. 대항력 판정의 가장 중요한 근거입니다.
- 임차권등기·배당관계 확인. 보증금 181,400,000원, 확정일자 2022.12.08, 임차권등기 2024.12.04 및 배당요구 내역을 대조하고 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공동담보 근저당 확인. 우리은행 을구 1번과 3번의 추가설정·공동담보 관계, 실제 피담보채무잔액 및 배당절차상 처리관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 갑구 1-1번 민간임대주택등기에 따른 의무기간, 경매 후 임대사업자 관련 의무 및 행정 처리 여부를 관련 기관에 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도 확인. 신하님의 점유 여부와 실제 인도 가능성을 확인해야 합니다. 보증금 인수액이 0원이어도 점유자와의 인도 협의나 인도명령 등 명도절차는 필요할 수 있습니다.
- 실거래가격 검증. 동일 단지·유사 면적·비슷한 층의 최근 거래를 확보해야 합니다. 적정 입찰가격은 감정가 할인율이 아니라 실제 시장가격을 기준으로 판단해야 합니다.
- 관리비·부대비용. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분, 취득세, 등기비용, 명도 및 수리비용 등을 확인해야 합니다.
- 매각기일·원본 확인. 2026.10.26 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행사항을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금은 크지만 인수하지 않는다. 그렇다고 싼 것은 아니다.”
강릉입암동천년가밸로채 102동 202호는 임차보증금 181,400,000원과 대규모 공동담보 근저당이 얽혀 있어 등기부만 보면 복잡해 보일 수 있습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 비교적 분명합니다. 우리은행 근저당권 설정일은 2023.11.03이고, 신하님의 주민등록일은 2023.11.23입니다. 이 선후관계에 따라 임차인은 선순위 대항력이 없으며, 분석상 매수인이 인수할 임차보증금은 0원입니다.
반면 가격에 대해서는 다른 결론이 나옵니다. 현재 최저매각가는 254,000,000원으로 감정가와 같지만, 최근 실거래가격이 확인되지 않아 이 금액이 시장가격보다 낮다고 말할 수 없습니다. 단지의 평균 유찰 횟수 1.3회 역시 현재 가격이 적정하다는 보증은 아닙니다.
여기에 민간임대주택등기, 공동담보 근저당의 실제 채무관계, 점유자 명도 등은 반드시 추가 확인해야 합니다. 종합하면 권리 인수 위험은 낮은 편이지만, 신건 가격의 투자 매력은 검증되지 않은 물건입니다. 따라서 최저가만을 근거로 서둘러 입찰하기보다 실거래 시세와 임대주택 관련 의무를 확인한 뒤 적정 응찰가격을 정하는 접근이 타당합니다.
