춘천지방법원 강릉지원 2025타경30862. 강릉시 유천동 엘에이치선수촌8단지 801동 1301호, 전용 74.88㎡ 아파트입니다. 2018년 준공된 922세대 단지의 철근콘크리트 22층 건물 중 13층에 위치합니다. 소유자 곽승원은 2019.01.28 소유권을 이전받았고, 등기부에 기재된 당시 거래가액은 235,789,000원입니다.

경매 신청자는 한국스탠다드차타드은행이며, 청구금액은 99,342,883원입니다. 이 은행의 근저당권보다 앞서는 권리는 2019.01.28 설정된 우리은행 근저당권입니다. 우리은행 근저당권 2건과 한국스탠다드차타드은행 근저당권, 이후의 가압류·압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

문제는 권리보다 입찰가격입니다. 최저가 448,000,000원에 낙찰되고 별도의 인수금액이 없다면 실질취득금액 역시 448,000,000원입니다. 동일 면적의 최근 평균 거래가격 425,250,000원을 웃돌기 때문에, 최저가라는 이유만으로 저렴한 경매물건이라고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019년 우리은행 근저당이 기준

권리분석의 출발점은 2019.01.28 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 82,500,000원이며 말소기준권리에 해당합니다. 같은 날 설정된 을구 2번 우리은행 근저당권 55,000,000원, 2022.06.02 설정된 을구 3번 한국스탠다드차타드은행 근저당권 110,000,000원도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

가압류 중 강원신용보증재단의 25,500,000원은 2026.08.20, 농협은행의 7,873,289원은 2026.10.01 각각 등기상 말소되었습니다. 강릉시가 2020.02.04 설정했던 압류도 2021.10.01 말소되었습니다. 반면 소상공인시장진흥공단의 가압류 8,690,382원과 2026.05.28 강릉시 압류는 등기상 남아 있으나, 말소기준권리 이후에 설정된 권리로서 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 5.3% 높다

강릉시 유천동 엘에이치선수촌8단지의 전용 74.88㎡ 거래를 비교합니다. 최근 12개월 실거래는 총 12건으로, 제시된 거래 시점은 2026년 5월부터 9월까지입니다. 대상 물건과 전용면적이 일치하는 거래이므로 가격 수준을 판단하는 데 의미가 있지만, 층·향·내부 상태에 따른 차이는 고려해야 합니다.

최근 실거래 최저가는 404,000,000원, 최고가는 452,000,000원, 평균은 425,250,000원입니다. 신건 최저가 448,000,000원은 평균보다 22,750,000원 높은 105.3% 수준입니다. 실제 인수할 금액이 없다고 가정하면 실질취득 역시 448,000,000원으로, 최근 평균 거래가격보다 높은 수준이라는 판단은 달라지지 않습니다.

다만 가장 최근인 2026.09 거래는 14층 452,000,000원으로, 대상 물건의 최저가보다 4,000,000원 높습니다. 따라서 최저가가 모든 최근 거래가격을 상회하는 것은 아닙니다. 그렇더라도 이 거래는 제시된 실거래 중 최고가이며, 최신 최고가에 근접한다는 사실만으로 충분한 가격 메리트가 확보되었다고 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 448,000,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용은 6,880,000원으로 추정하고, 근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 계산했습니다. 실제 배당은 확정된 채권액, 세금채권, 법정 우선순위와 배당요구에 따라 달라질 수 있습니다.

위 가정에서는 채권자 배당 합계가 256,190,382원이고, 집행비용 공제 후 소유자에게 184,929,618원이 남습니다. 다만 한국스탠다드차타드은행의 실제 경매 청구액은 99,342,883원이며, 배당표의 110,000,000원은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 계산치입니다. 실제 채권확정액과 배당액이 동일하다는 의미는 아닙니다.

예상배당은 당해세 및 강릉시 압류와 관련된 조세채권의 실제 우선순위, 임차인 최우선변제 등 확정되지 않은 사항을 반영하지 않은 계산입니다. 소유자 잔여액은 실제 배당절차에서 변동할 수 있으며, 배당 부족액과 매수인의 법적 인수액은 서로 다른 개념입니다.

유찰 회차별 예상 금액

현재는 유찰 없이 감정가 전액이 최저가인 신건입니다. 아래 금액은 각 회차에 실제로 진입할 경우의 가정이며, 향후 유찰이나 최저가 변경이 확정되었다는 의미는 아닙니다.

현재 확인된 권리관계를 전제로 하면 회차별 매수인 인수액은 모두 0원으로 추정됩니다. 따라서 유찰이 실제로 발생한다면 낮아진 최저가만큼 실질취득금액도 줄어드는 구조입니다. 1회 유찰 가정가인 358,400,000원은 최근 평균 425,250,000원보다 낮아지지만, 실제 응찰 경쟁과 최종 낙찰가격은 별도로 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 강릉시 유천동 유천초등학교 북서측 도로 맞은편에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 신흥 주거지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진입이 용이하고, 시내버스 정류장의 거리와 노선, 운행 빈도 등을 고려한 대중교통 사정도 대체로 양호한 편입니다. 단지 내부도로를 통해 동측 왕복 4차선 도로와 연결됩니다.
• 건물. 2018.11.16 준공된 922세대 아파트단지입니다. 본건은 철근콘크리트구조 22층 중 13층으로, 기본적인 전기·위생·보일러 난방·승강기·소화전 설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류에 접하고 상대보호구역·가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 739,900원/㎡이고, 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 여부는 위반사항 없음으로 확인되지만, 내부 수리 상태와 실제 점유·사용상태는 별도 현장확인이 필요합니다.
• 환금성. 922세대 단지이고 동일 전용면적에서 최근 12개월간 12건의 실거래가 확인됩니다. 다만 거래가격은 404,000,000원에서 452,000,000원까지 차이가 있어 층·향·상태와 시장의 가격 수용 범위를 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격의 적정성. 최저가이자 실질취득 추정액인 448,000,000원은 최근 12개월 평균 425,250,000원의 105.3%입니다. 단순히 감정가와 같다는 이유로 적정 입찰가격이라고 보지 않아야 합니다.
• 실거래 개별 비교. 최신 거래는 2026.09, 14층, 452,000,000원입니다. 대상 물건은 13층이므로 향·조망·수리상태·거래조건을 비교해 가격 차이가 정당한지 확인해야 합니다.
• 임차인·점유 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자와 전입세대 여부, 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다. 확인된 임차인 0명이라는 사실이 곧바로 명도 부담 0을 의미하지는 않습니다.
• 조세채권 점검. 2026.05.28 강릉시 압류가 등기되어 있습니다. 말소 여부와 별도로 당해세, 법정기일, 조세채권의 우선배당 관계를 확인해야 합니다.
• 기말소 권리 확인. 강원신용보증재단 가압류는 2026.08.20, 농협은행 가압류는 2026.10.01 말소되었습니다. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서에서 추가 등기나 변경사항을 확인해야 합니다.
• 관리비·인도 비용. 공용부분 체납관리비가 있는지 확인하고, 실제 점유상황에 따른 인도명령·명도 협의와 관련 비용을 별도로 고려해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재는 신건입니다. 1회 유찰 가정 최저가 358,400,000원, 2회 유찰 가정 최저가 286,720,000원과 최근 실거래를 비교해 입찰 시점을 판단해야 합니다. 가정 회차가 실제로 진행된다는 보장은 없습니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서와 실제 매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 양호, 가격은 보류”

강릉 엘에이치선수촌8단지 801동 1301호는 등기상 인수위험이 비교적 낮은 경매물건입니다. 말소기준권리가 명확하고 후속 근저당·가압류·압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 예상 인수액은 0원입니다. 다만 강릉시 압류와 관련된 조세채권, 실제 점유관계는 입찰 전 확인해야 합니다.

그러나 가격은 별개입니다. 448,000,000원의 실질취득 추정액은 최근 12개월 평균 실거래가 425,250,000원보다 5.3% 높습니다. 가장 최근 거래인 452,000,000원보다 낮기는 하지만, 그 거래 자체가 최근 실거래 최고가라는 점을 고려하면 신건의 할인 매력은 제한적입니다.

결론은 권리분석상 양호하되, 신건 가격에서는 적극적인 매수를 권하기 어려운 B등급 물건입니다. 입찰의 핵심은 권리관계의 단순함보다 최근 실거래에 맞는 가격을 확보할 수 있는지입니다. 현재 최저가에 바로 접근하기보다는 개별 호수의 상태와 시세를 확인하고, 실제 유찰이 발생할 경우의 가격 조건까지 비교해 판단하는 것이 합리적입니다.