춘천지방법원 2026타경50027. 강릉시 교동 982-3, 강릉대로 126 소재 주거용 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 경매 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가상 실제 이용상태는 단독(다가구)주택입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 토지는 329.6㎡입니다. 여러 호실에 전세권과 임차권이 설정되어 있어 단순한 개별 아파트 경매와는 권리관계가 다릅니다.

소유자는 정경자입니다. 강릉원예농업협동조합이 2022년 5월 18일 설정한 채권최고액 864,000,000원의 근저당권이 말소기준권리이며, 이 금융기관이 현재 임의경매를 신청했습니다. 청구금액은 838,946,967원입니다.

중요한 것은 근저당권이 설정되기 이전부터 존재하는 권리입니다. 2022년 4월 1일 설정된 고동군의 전세권 80,000,000원은 말소기준보다 앞서고, 임차권등기가 나중에 이루어진 이율도·김동섭·사희선 역시 전입일이 말소기준보다 빠릅니다. 낙찰자는 권리의 등기 순서뿐 아니라 실제 배당과 인수 가능성을 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권

말소기준권리는 을구 8번 강릉원예농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 이명자 근저당권 650,000,000원과 김민정 전세권 80,000,000원, 후순위 임차권등기와 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리로 분석됩니다.

하지만 그보다 앞선 을구 6번 고동군 전세권은 다릅니다. 2022년 4월 1일 설정되었으며, 대상은 203호 46.28㎡, 전세금은 80,000,000원입니다. 등기상 존속기간은 2022년 4월 8일부터 2024년 4월 7일까지이나 전세권 말소가 확인되지 않습니다. 기간 경과만으로 해당 권리가 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다.

기존의 강릉농업협동조합 근저당권 871,000,000원은 2022년 5월 18일 해지되었고, 정미옥 전세권 180,000,000원과 손재영 전세권 100,000,000원도 각각 말소된 이력이 있습니다. 김만식·백송의 근저당권 역시 해지되어 현재 잔존 선순위 근저당으로 합산하지 않습니다.

강릉시의 압류와 국세 관련 압류도 등기상 해제·말소 이력이 확인됩니다. 다만 등기말소와 별개로 실제 배당에서 우선하는 조세채권이 있는지는 확인이 필요합니다. 당해세 등이 예상배당보다 먼저 차감되면 임차보증금과 후순위 채권의 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 임차권등기 7명, 대항력 3명

실명으로 확인되는 주택임차권등기자는 7명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않습니다. 이 가운데 3명은 전입일이 말소기준일 이전으로 대항력이 있는 임차인이며, 나머지 4명은 말소기준일 이후 전입한 후순위 임차인입니다.

대항력 판정은 말소기준일과 전입·점유 내역을 비교한 것입니다. 주택임대차보호법상 실제 대항력·우선변제권의 유지 여부는 점유, 주민등록, 배당요구 및 권리변동 내역을 최종 확인해야 합니다. 후순위 임차인의 배당 가능성과 최우선변제 적용 여부도 별도로 확인해야 합니다.

③ 전세권·임차보증금 인수 구조

현재 배당 계산상 선순위 임차인 3명과 고동군 전세권자는 모두 전액 변제됩니다. 이 계산이 실제로 실현되고 전세권 말소까지 확인된다면 이들로 인한 실질 인수 부담은 발생하지 않을 수 있습니다.

반대로 배당 결과가 달라지면 실질취득비용은 낙찰가 + 미배당 보증금 인수액 + 별도로 존속하는 권리의 부담으로 판단해야 합니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 대항력 임차인의 미변제 보증금이 늘어나는 구조에서는 최저가만 보고 취득비용이 그만큼 낮아진다고 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,782,546,870원 가정)

예상배당은 매각가 1,782,546,870원을 기준으로 한 단순 시뮬레이션입니다. 근저당권은 채권최고액을 적용했으며 집행비용은 추정액입니다. 당해세, 최우선변제, 실제 배당요구 및 채권액 확정 결과는 반영되지 않았으므로 법원 배당표와 다를 수 있습니다. 후순위 임차권자 4명의 실제 배당 여부와 금액도 별도 확인 대상입니다.

현재 추정 배당에서는 선순위 임차인과 전세권자에게 300,000,000원이 전액 배정됩니다. 강릉원예농업협동조합에도 채권최고액 기준 864,000,000원이 배정되지만, 후순위 이명자는 650,000,000원 중 598,321,401원만 배당받고 김민정 전세권에는 배당이 없습니다.

채권자 미배당 합계는 131,678,599원으로 계산되며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 그러나 이 미배당 합계가 그대로 매수인의 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 매수인 인수 여부는 해당 권리의 대항력과 소멸 여부에 따라 별도로 결정됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 검토는 그대로

1회 유찰을 가정하면 최저매각가는 1,426,037,496원, 2회 유찰을 가정하면 1,140,829,996원입니다. 이 과정에서 계산상 채권자 미배당액은 각각 484,622,879원과 766,978,304원으로 증가합니다.

다만 이는 배당 시뮬레이션에서 산출한 채권자 손실 추정치입니다. 후순위 근저당권이나 후순위 전세권의 미배당액이 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다. 반면 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 및 매각 후 존속하는 선순위 전세권은 별도로 판단해야 합니다.

⑥ 시세 판단 — 가격 메리트는 아직 확인 불가

감정가는 1,782,546,870원이며 현재 최저매각가도 동일합니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격, 최근 시세 추세가 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 저렴한지 비싼지 판단할 수 없습니다.

이 물건은 다수 호실을 포함하는 주거용 건물과 토지가 함께 매각되는 형태입니다. 따라서 개별 아파트나 단일 다세대 호실의 가격만으로 전체 자산가치를 비교하기 어렵습니다. 건물 전체 임대수익, 공실, 실질 회수 가능한 보증금, 토지가치, 유지보수비 등을 함께 확인해야 합니다.

⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강릉시 교동 소재 적십자사거리 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 주택과 상가 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
• 교통. 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등을 감안할 때 대중교통 이용상황은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기, 내부는 벽지 및 타일 등으로 마감되었습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 가스보일러 난방, 승강기(550kg·8인승)가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 면적 329.6㎡, 평지의 사다리형 토지입니다. 광대로한면 조건이며 공시지가는 840,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 대로1류(폭 35m~40m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.
• 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 건물 유형 및 개별 호실의 실제 이용상태는 현장과 공부를 대조해야 합니다.
• 환금성. 주택과 상가가 혼재한 입지이나, 전체 건물의 수익성과 매도 수요를 판단할 거래 근거는 확인되지 않았습니다. 다수 임대차 관계와 인수 가능성을 고려한 환금성 검증이 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권부터 확인. 을구 6번 고동군 전세권 80,000,000원의 현재 존속 여부, 배당요구, 실제 전세금 채권, 매각 후 말소 가능성을 확인해야 합니다.
• 대항력 임차인 3명. 이율도·김동섭·사희선의 보증금 합계 220,000,000원이 실제 배당에서 모두 변제되는지 확인해야 합니다. 특히 이율도와 김동섭은 미변제 잔액 인수 조건이 명세서에 명시되어 있습니다.
• 임차권등기와 실점유 구분. 임차권등기자 7명의 실제 퇴거·점유 상태, 계약관계, 배당요구 여부를 각 호실별로 대조해야 합니다.
• 302호·402호 조사. 전입자가 없더라도 실제 점유 가능성을 배제할 수 없습니다. 점유자, 임대차계약, 보증금, 점유 개시 및 주민등록 이력을 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 등기상 압류가 해제·말소되었더라도 당해세나 배당에서 우선하는 조세채권이 있는지 확인해야 합니다.
• 실제 배당순위 재검토. 근저당권의 채권최고액과 실제 피담보채무는 다를 수 있습니다. 선순위 임차보증금, 전세권, 조세 및 집행비용을 반영해 배당을 재계산해야 합니다.
• 일괄매각 범위 점검. 토지 329.6㎡, 4층 건물 및 제시외 건물의 매각 범위와 건축물대장, 등기부, 감정평가 내역을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래가격과 임대수익, 공실률 및 수선비를 확인하기 전에는 신건·유찰 어느 회차에서도 가격 메리트를 확정하지 않아야 합니다.
• 명도비와 유지비. 다수 호실에 대한 명도·인도 절차, 관리 상태, 공용설비 수선과 미납 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 재확인. 2026.10.26 매각기일에 앞서 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 및 사건 진행상태를 확인해야 합니다.

맺으며 — "예상 인수 0원"이라는 숫자에 속지 말 것

강릉 교동 982-3 경매의 핵심은 단순히 최저매각가 1,782,546,870원을 얼마까지 낮출 수 있느냐가 아닙니다. 말소기준 이전의 전세권과 대항력 임차인에 대한 실제 배당을 확정할 수 있느냐가 우선입니다.

고동군의 선순위 전세권 80,000,000원, 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 220,000,000원, 그리고 점유관계가 확인되지 않은 302호·402호가 핵심 검토 대상입니다. 예상배당상 이들 선순위 권리에는 전액 배당이 계산되어 있지만, 이는 세금과 실제 배당관계 등이 확정되기 전의 결과입니다.

또한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가가 적정한지도 판단할 수 없습니다. 다가구형 건물은 권리와 임대수익, 공실 및 매각 범위를 동시에 살펴야 하므로, 권리 미확인 상태에서 감정가나 유찰률만으로 가격 매력을 평가하는 것은 위험합니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 전세권의 말소 가능성, 대항력 임차인의 실제 전액 배당 여부, 미상 점유 호실, 조세채권을 확인한 뒤 실질취득비용을 계산하고, 별도로 확인한 시장가격과 비교해야 합니다. 이 사건은 최저가보다 인수 위험의 확정이 먼저인 물건입니다.