춘천지방법원 2026타경50041. 강원특별자치도 동해시 천곡동의 동해중앙시장종합상가 3층 313호입니다. 경매상 용도는 다세대, 감정상 이용상태는 연립주택이며, 비교 대상 면적은 82.03㎡입니다. 현재 소유자 임종옥은 2025년 4월 7일 소유권이전등기를 마쳤고, 등기된 거래가액은 48,500,000원입니다.

등기 이력은 복잡하지만 현재 경매와 관련된 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 과거 설정됐던 근저당권과 가압류 등은 이전 경매와 말소등기로 정리됐습니다. 현재 말소기준은 2026년 1월 27일 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 최수지는 그보다 앞선 2025년 6월 10일 전입했고, 대항력이 인정되는 것으로 조사됐습니다. 따라서 경매개시결정이 매각으로 소멸하더라도 임차인의 보증금 인수 문제는 별도로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 정리됐지만 임차인은 남는다

이 물건에는 과거 여러 차례 근저당권 설정과 경매가 있었습니다. 2002년 설정된 으뜸상호저축은행 근저당권과 김일환 근저당권, 당시의 가압류·압류 등은 이미 말소됐습니다. 2005년 설정된 으뜸상호저축은행 근저당권도 2011년 경매 매각으로 말소된 이력입니다. 과거의 거액 채권최고액을 현재 인수할 채무로 계산해서는 안 됩니다.

현재 경매는 박봉헌이 신청한 강제경매이며, 갑구 25번 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 등기상 현재 존속하는 근저당권이나 별도의 압류는 확인되지 않습니다. 그러나 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인은 일반적인 후순위 등기권리와 달리 다뤄야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 배당요구를 구분해야 한다

임차인은 배당요구를 했지만, 배당요구를 했다는 사실과 보증금이 전액 배당된다는 것은 다릅니다. 확정일자가 확인되지 않아 일반 우선변제권에 의한 배당 가능성이 불명확하고, 현재 배당 추정은 임차인에게 배당하지 않는 방식입니다.

따라서 이 경매에서 중요한 판단은 낙찰가 자체보다 낙찰 이후 임차인의 보증금 반환책임이 얼마나 남는가입니다. 실제 최우선변제 배당 여부, 주택임대차보호법상 요건과 배당절차를 확인하지 않은 채 인수액을 확정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 최저가도, 실질취득가도 높다

시세 비교 대상은 중앙빌라트로 집계된 동일 면적 82.03㎡ 거래입니다. 확인되는 실거래는 2025년 3월, 3층, 48,500,000원입니다. 비교 기준 평균도 48,500,000원이지만, 거래 표본이 단 1건이므로 이를 현재의 확정적인 시장가격으로 간주해서는 안 됩니다. 특히 표시된 거래 시점이 2025년 3월로, 현재 경매 시점과 시간 차이가 있다는 점을 고려해야 합니다.

최저매각가 66,000,000원은 실거래 기준가격 48,500,000원보다 17,500,000원 높습니다. 여기에 보증금 인수액을 더한 실질취득 추정금액 71,000,000원은 같은 기준가격보다 22,500,000원 높은 수준입니다. 가격 비교는 최저가의 136.1%가 아니라, 실질취득 기준 146.4%를 핵심으로 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,000,000원 가정)

집행비용 1,588,000원, 신청채권자 배당 60,000,000원, 소유자 잔여 4,412,000원의 합계는 매각대금 66,000,000원입니다. 임차보증금 5,000,000원은 매각대금의 배당 항목이 아니라 배당 추정상 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수금이 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 인수액을 더해야 한다

제시된 유찰 시나리오에서도 임차보증금 인수액은 5,000,000원으로 계산됩니다. 최저가가 낮아져도 실질취득금액에는 인수보증금을 별도로 합산해야 합니다.

1회 유찰 시에도 실질취득 추정액은 57,800,000원으로 실거래 기준 48,500,000원을 웃돕니다. 2회 유찰 시에는 실질취득 추정액이 47,240,000원으로 낮아져 과거 실거래 기준을 소폭 밑돌지만, 표본이 1건뿐이고 거래 시점도 오래됐으므로 이를 확실한 저가 매수 기회로 볼 수는 없습니다. 취득 부대비용과 실제 임차인 정산 여부도 따로 고려해야 합니다.

회차별 배당은 제시된 예상치이며 확정 배당이 아닙니다. 신청채권자의 미배당액과 매수인이 인수하는 임차보증금은 서로 다른 항목입니다. 실제 세금채권과 최우선변제권 등이 확인되면 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동해시 천곡동 냉천공원 동측 인근에 위치합니다. 주변은 주상용 건물과 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 대체로 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트라멘조 평슬래브지붕의 5층 건물 중 3층 313호입니다. 외벽은 드라이비트 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내부는 벽지와 타일 마감이며 기본적인 위생·난방설비가 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구에 해당하고 시장 관련 토지이용계획이 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 642,400원/㎡입니다.
• 도로. 남서측·남동측으로 중로와 접하고, 북서측·북동측으로 소로와 접합니다.
• 거래 기반. 비교 대상 중앙빌라트는 98세대로 집계되며, 준공일은 2002.04.30입니다. 확인된 비교 실거래는 1건으로, 매도 시 가격 형성과 거래 소요기간의 불확실성을 고려해야 합니다.
• 공부·건축물. 감정상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 실제 내부 상태와 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력. 최수지의 전입일 2025.06.10이 말소기준권리일 2026.01.27보다 앞섭니다. 주택의 인도 및 실제 점유 상태를 원본 현황조사와 함께 확인하세요.
• 보증금 인수 범위. 보증금 5,000,000원을 전액 인수하는 배당 추정이지만, 소액임차인 최우선변제 여부와 실제 배당액을 확인하여 최종 인수금을 다시 계산해야 합니다.
• 확정일자·배당요구. 확정일자는 미상이며 2026.02.10 배당요구가 접수됐습니다. 배당요구 사실만으로 보증금 회수를 확정하지 마세요.
• 실질취득 기준 입찰. 신건에서 낙찰가 66,000,000원에 인수금 5,000,000원을 더하면 71,000,000원입니다. 비교는 반드시 실질취득금액을 기준으로 하세요.
• 실거래 표본. 확인된 비교 거래는 2025.03의 48,500,000원 1건입니다. 현재 시점의 거래와 임대 수요, 동일 건물 내 다른 호실의 매물 가격을 추가 확인해야 합니다.
• 주거용 이용 확인. 경매상 다세대, 감정상 연립주택으로 이용되고 있으나 건물은 동해중앙시장종합상가에 위치합니다. 실제 주거 이용, 건축물대장상 용도 및 관련 제한을 대조하세요.
• 관리비·명도. 공용부분 미납 관리비, 임차인 보증금 정산과 명도 협의 비용을 확인하세요. 임차인의 대항력이 남는 경우 일반적인 후순위 점유자와 동일하게 명도를 가정해서는 안 됩니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 배당 관련 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 인수까지 더한 가격”

이 사건은 등기상 과거 권리들이 정리됐다는 사실과 매수인이 임차보증금을 인수할 수 있다는 사실을 함께 읽어야 하는 경매입니다. 말소기준권리는 2026년 1월 27일 강제경매개시결정이지만, 최수지는 2025년 6월 10일 이미 전입했습니다. 제시된 배당 추정상 보증금 5,000,000원은 배당받지 못하고 매수인이 인수합니다.

신건 최저매각가 66,000,000원에 인수보증금을 더하면 실질취득 추정액은 71,000,000원입니다. 이는 확인된 비교 실거래 48,500,000원의 146.4%입니다. 거래 표본마저 1건에 그치고 대상 건물이 상업지역의 복합건물이라는 점까지 고려하면, 현재 가격에 적극적으로 응찰할 근거가 부족합니다.

결론은 신건 입찰 보류, 임차보증금 실제 인수액 확인, 추가 시세 조사 후 재평가입니다. 유찰로 최저가가 낮아져도 반드시 인수금과 부대비용까지 합산한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다. 권리의 일부가 말소된다는 이유만으로 물건이 안전하거나 저렴하다고 결론 내려서는 안 됩니다.