춘천지방법원 2025타경2073. 원주시 지정면 가곡리 스타에듀빌딩 2층 206호 근린생활시설입니다. 소유자 김영래는 2020년 11월 25일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전등기를 마쳤으며, 등기상 거래가액은 338,140,000원입니다. 같은 날 제천농업협동조합 앞으로 채권최고액 240,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 강원신용보증재단 가압류가 발생했고, 제천농업협동조합이 임의경매를 신청한 구조입니다.

등기된 권리만 보면 말소기준을 중심으로 소멸 여부가 비교적 명확합니다. 그러나 근린시설 경매의 핵심은 등기 외 점유관계와 실제 영업·임대수익, 그리고 재매각 가능성입니다. 보증금 10,000,000원·월차임 800,000원의 임차관계가 확인되지만, 확정일자와 배당요구 및 상가 임대차 대항요건은 별도 확인이 필요합니다.

또한 과거 소유권 취득 당시 거래가액과 현재 감정가의 차이를 곧바로 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 282,000,000원이라는 취득가격이 현재 시장에서 적정한지는 동일 상권의 거래와 실제 임대수익을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 후순위 권리는 소멸

이 사건의 말소기준권리는 2020년 11월 25일 접수된 제천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이고, 경매 신청채권자의 청구액은 211,453,960원입니다. 청구액과 채권최고액은 서로 다른 개념이므로, 배당 계산에서는 실제 확정채권액과 등기상 한도를 구분해야 합니다.

이보다 뒤에 설정된 강원신용보증재단 가압류, 제천농업협동조합의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 별도로 2020년에 설정된 주식회사원주기업도시산업개발의 채권최고액 67,206,000원 근저당권은 2021년 9월 23일 이미 말소됐습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 판정의 근거 확인

현황조사 및 매각물건명세서상 이예진이 물건 전부의 임차인으로 확인됩니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 800,000원이며, 기재된 전입일은 2024년 11월 25일입니다. 말소기준권리일보다 뒤에 해당합니다.

현재 배당 가정에는 임차보증금 10,000,000원의 매수인 인수액이 반영되어 있지 않습니다. 즉, 실질취득 282,000,000원은 최저가에 낙찰되고 기존 인수액이 0원이라는 전제의 계산입니다. 상가 대항요건 확인 결과에 따라 이 전제가 달라질 수 있으며, 현재 확인된 자료만으로 임차인의 우선변제 가능성까지 부정할 수는 없습니다.

보증기관의 대위변제나 승계 신고에 해당하는 인물은 확인되지 않으므로, 임차보증금을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.

② 가격 판단 — 신건 282,000,000원, 시세 할인 여부는 검증 필요

이 물건의 감정가는 282,000,000원이고 첫 매각기일의 최저매각가도 같습니다. 과거 소유권이전 당시 거래가액은 338,140,000원이지만, 과거 취득가액은 현재 상권의 실거래 시세를 대체하지 못합니다. 따라서 두 금액의 차이만으로 현재 경매가격이 저렴하다고 해석할 수 없습니다.

가격 판단에서 우선 확인할 것은 동일 상권·유사 층·유사 용도의 최근 거래가와 현재 임대차의 수익성입니다. 근린생활시설은 동일 건물 내에서도 층, 전면 노출, 동선, 업종 적합성에 따라 가치 차이가 발생할 수 있으므로 단순한 감정가 비교에는 한계가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다는 가정에서는 집행비용 4,748,000원을 제외한 277,252,000원이 채권자에게 배당됩니다. 제천농업협동조합에 채권최고액 기준 240,000,000원을 배당하고 나면 강원신용보증재단에는 37,252,000원이 돌아가는 계산입니다. 이 경우 강원신용보증재단 채권에서 5,248,000원의 미배당이 발생합니다.

근저당 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 경매 신청 청구액은 211,453,960원입니다. 실제 배당은 확정채권액·집행비용·법정 우선채권 등에 따라 달라집니다. 임차인 최우선변제와 체납 공과금의 우선배당은 반영되지 않았습니다. 미배당 채권은 이 계산에서 매수인 인수금으로 처리되지 않습니다.

유찰 시나리오 — 배당 부족 확대와 인수액을 구분

제천농업협동조합의 신청 청구액은 211,453,960원입니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차와 1회 유찰 시에는 이를 충족하지만, 2회 유찰 시의 신청채권자 예상배당은 177,153,280원으로 청구액에 미달합니다.

이러한 배당 부족은 후순위 채권자 또는 경매 신청채권자가 회수하지 못하는 금액을 뜻합니다. 확인된 등기상 권리가 매각으로 소멸한다는 전제에서 매수인이 그 미배당액을 별도로 지급하는 것은 아닙니다. 다만 실제 임차권의 대항력이나 별도의 법정 인수사항이 확인되면 취득비용은 다시 계산해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 원주시 지정면 가곡리 기업도시사거리 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 상업용 건물과 상업나지가 형성된 기업도시 내 미성숙 상가지대입니다. 상권 형성 수준을 고려한 임차수요 분석이 필요합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 8층 건물 중 2층 206호입니다. 외벽은 석재·드라이비트 등, 내벽은 내부인테리어·페인트 등으로 마감되어 있으며 알루미늄 프레임 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 공동위생설비, 급·배수시설, 승강기, 화재탐지·화재경보설비, 소화전 및 스프링클러 등이 설치되어 있습니다.
• 도로 접근. 북동측 및 북서측은 폭 약 15m 도로, 남동측은 폭 약 12m 도로와 접합니다. 상업시설 접근에는 도움이 될 수 있으나, 실제 점포 노출과 고객 동선은 현장 확인이 필요합니다.
• 용도지역·규제. 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 원주기업도시 지구단위계획구역 및 기업도시개발구역에 해당합니다. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역 관련 규제도 있습니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가 1,912,000원/㎡입니다. 토지면적은 1,116.7㎡로 확인됩니다. 이는 건물 전체 대지 관련 정보로, 개별 호실의 전용면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 미성숙 상가지대의 근린생활시설이므로 주거용 아파트와 같은 방식으로 환금성을 평가하기 어렵습니다. 주변 공실, 동종 점포 거래, 임대료 유지 가능성 및 매각기간 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준과 등기 재확인. 2020.11.25 제천농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·압류의 소멸 여부를 최종 매각물건명세서와 등기부에서 대조해야 합니다.
• 임차인 사업자등록 확인. 이예진의 실제 점유 개시일, 사업자등록 신청일, 상가 임대차 관련 대항요건을 확인해야 합니다. 전입일만으로 상가 임대차의 법적 지위를 최종 판단해서는 안 됩니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 보증금 10,000,000원의 우선변제 또는 최우선변제 가능성과 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 이에 따라 실제 배당과 인도·보증금 정산관계가 달라질 수 있습니다.
• 점유·명도 비용. 임차인이 물건 전부를 점유하는 것으로 조사되어 있습니다. 낙찰 후 인도 협의, 실제 영업 상태 및 명도 절차의 소요 비용을 점검해야 합니다.
• 국민건강보험공단 압류. 2026.06.26 압류의 실제 체납액과 법정 배당순위를 확인해 현재 배당 추정의 적정성을 검토해야 합니다.
• 실거래 가격 검증. 282,000,000원이 현재 동종 근린시설의 거래가격과 비교해 적정한지 확인해야 합니다. 과거 소유자의 취득가격 338,140,000원을 현재 시세의 대용치로 사용하지 않아야 합니다.
• 상가 임대수익 검증. 보증금 10,000,000원·월차임 800,000원을 기준으로 실제 수납 여부, 임대차 기간, 관리비, 공실 위험 및 재임대 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납, 사용료, 미납 공과금 및 낙찰자가 부담할 수 있는 비용을 관리주체와 관련 기관에서 확인해야 합니다.
• 원본 문서 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료 및 감정평가서의 최신 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 가격은 별도 검증”

원주 스타에듀빌딩 206호는 2020년 제천농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 등기 권리가 정리되는 구조입니다. 매각대금 282,000,000원 가정에서 매수인 인수액은 0원으로 산정되며, 채권자 미배당 5,248,000원은 매수인에게 그대로 이전되는 금액이 아닙니다.

하지만 이 물건은 임차인이 없는 공실이 아닙니다. 보증금 10,000,000원·월차임 800,000원의 실제 임차인 1명이 있으며, 상가 임대차의 사업자등록 등 대항요건과 배당 관련 사항에 대한 확인이 필요합니다. 등기상 소멸 구조가 명확해도 실제 인도 과정의 위험까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.

가격 측면에서도 최저가 282,000,000원이 적정 시세보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 감정평가에서 확인된 기업도시 내 미성숙 상가지대라는 특성을 감안하면, 일반적인 주거용 부동산보다 임차수요와 환금성 검증이 중요합니다.

결론은 권리상 조건부 양호, 가격 경쟁력은 판단 보류입니다. 임차관계와 공과금 우선순위를 확정하고, 주변 상가의 실제 거래·임대수익을 검증하기 전에는 신건 감정가에 적극적으로 응찰할 근거가 충분하지 않습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 등기 소멸 여부가 아니라 실제 점유관계와 282,000,000원의 시장 적정성입니다.