춘천지방법원 2025타경2219. 강원특별자치도 원주시 문막읍 건등리에 소재한 토지·건물 경매입니다. 감정평가상 전체가 호암산장펜션으로 이용되고 있으며, 여러 동의 단독주택 형태 건물과 토지가 일괄매각 대상입니다. 감정가는 1,820,586,480원이고, 신건으로 유찰 없이 같은 금액에서 매각이 예정되어 있습니다.
권리관계의 출발점은 소유자 정순이와 채무자 정재철, 근저당권자 판부농업협동조합입니다. 판부농업협동조합은 2023년 11월 24일 채권최고액 960,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2025년 10월 27일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권자의 청구액은 852,859,480원입니다.
중요한 것은 이 물건을 일반적인 주택 한 채와 동일한 기준으로 평가할 수 없다는 점입니다. 펜션 전체 이용 상태와 건물별 현황, 도로 토지, 부속 구축물, 급수설비를 함께 살펴야 합니다. 특히 인접한 별도 토지의 관정에서 지하수를 공급받는 것으로 보인다는 매각물건명세서의 주의사항은 낙찰 전 반드시 확인해야 할 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2219 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 문막읍 건등리 1063-94 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 전체 호암산장펜션 이용 · 단독주택 형태 건물 등 일괄매각 |
| 건물 등기상 소재지 | 강원특별자치도 원주시 문막읍 건등리 1063-132 제에이동호 |
| 건물 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 문막읍 석지1길 322 |
| 소유자 / 채무자 | 정순이 / 정재철 |
| 감정가 | 1,820,586,480원 |
| 최저매각가 | 1,820,586,480원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 판부농업협동조합 |
| 청구금액 | 852,859,480원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.24. 을구 5번 판부농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 이용상태 | 호암산장펜션 · 복수의 단독주택 형태 건물 및 부속시설 |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 판부농업협동조합
가장 중요한 권리는 2023.11.24. 접수된 을구 5번 근저당권입니다. 판부농업협동조합을 근저당권자로 하고, 채무자는 정재철, 채권최고액은 960,000,000원입니다. 해당 근저당권에는 공동담보목록 제2023-852호가 기재되어 있습니다.
이보다 앞서 설정되었던 개운새마을금고와 동원주새마을금고의 근저당권은 2023년 11월 24일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 오래된 등기일자가 있다는 이유만으로 현재 매수인이 인수하는 선순위 근저당권이 존재한다고 볼 수는 없습니다.
2025.10.27. 등기된 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 판부농업협동조합의 근저당권 역시 매각으로 소멸할 권리로 분석됩니다.
② 임차·점유관계 — 권리상 인수 0원, 현장 확인은 별개
확인된 임차인은 0명입니다. 임차보증금 인수액은 산정되지 않으며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
그러나 물건 전체가 펜션으로 이용되고 있으므로 임차인이 확인되지 않는다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 구분해야 합니다. 펜션의 운영주체, 각 건물의 점유자, 사용계약, 시설물 소유관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 분석 — 1,820,586,480원이 적정한가
현 회차 최저매각가는 1,820,586,480원으로 감정가의 100%입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가가 그대로 최저입찰 기준입니다.
이 물건은 일반적인 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래 평균으로 가격을 비교하기 어렵습니다. 펜션으로 이용되는 복수의 건물과 토지를 일괄 취득하는 구조이고, 건물별 구성, 토지 이용, 급수와 운영 조건이 가치에 영향을 줍니다. 객관적인 비교 거래가격을 확인하지 못한 상태에서는 감정가보다 싸다거나 시세 대비 할인됐다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 회차별 매각·배당 시나리오
감정가를 기준으로 현 회차와 유찰을 가정한 매각가격을 비교하면 다음과 같습니다. 모든 회차에서 채권최고액 960,000,000원을 기준으로 한 채권자 배당 추정액이 전액 충당되는 것으로 계산됩니다. 다만 이는 확정된 실제 배당액을 뜻하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 1,820,586,480원 | 960,000,000원 | 0원 | 839,980,615원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 · 80% | 1,456,469,184원 | 960,000,000원 | 0원 | 479,504,492원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 · 64% | 1,165,175,347원 | 960,000,000원 | 0원 | 191,123,594원 | 0원 |
유찰 시 금액은 감정가 대비 80%·64%를 가정한 시나리오입니다. 실제 다음 매각기일의 최저매각가격과 매각 진행 여부는 법원 공고를 확인해야 합니다. 배당금과 소유자 잔여액은 추정치이며, 실제 채권액·집행비용·조세 및 우선변제 관계에 따라 변동될 수 있습니다.
여기서 특히 구분해야 할 점이 있습니다. 채권최고액 960,000,000원과 신청채권자의 청구액 852,859,480원은 다른 금액입니다. 배당 시뮬레이션은 채권최고액을 기준으로 산정됐으므로 실제 배당절차에서 판부농업협동조합이 반드시 960,000,000원을 지급받는다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,820,586,480원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 20,605,865원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 판부농업협동조합 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 839,980,615원 |
| 매수인 인수 추정 | — | 0원 |
집행비용은 송달·공고·감정·매각수수료 등을 고려한 추정액입니다. 근저당권자 배당액은 채권최고액 기준 가정이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금은 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다.
⑥ 물건 특이사항 — 관정과 제시외 시설이 핵심
이 물건에서 가장 중요하게 확인할 부분은 일반적인 근저당권보다 부동산의 실제 이용 조건입니다. 매각물건명세서에는 펜션 전체 일괄매각과 함께 건축물·구축물·급수에 관한 주의사항이 기재되어 있습니다.
⑦ 건물 구성·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도 원주시 문막읍 건등리의 '호암전원주택단지' 내에 위치합니다. 주변은 단독주택, 전원형주택, 주거나지 등이 혼재하는 전원형 주택지대로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리 및 배차간격을 고려한 대중교통 사정은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 전체 이용상태. 전체가 호암산장펜션으로 이용됩니다. 일반 주거용 단독주택 여러 동의 구조를 갖고 있으나 실제 일괄 이용상태는 펜션입니다.
- 목록 3·4. 단독주택 형태로 지하층은 보일러실 등, 1층은 거실·주방·욕실·계단실·데크·다락방 등으로 이용됩니다. 철근콘크리트구조의 1층 건물로 평가됐습니다.
- 목록 6·15. 단독주택 형태로 지층은 보일러실 등, 1층은 방 1개와 욕실 등으로 이용됩니다. 철근콘크리트조 및 목구조의 단층 건물입니다.
- 목록 8·10·12. 단독주택 형태로 지층은 보일러실 등, 1층은 방 1개·거실·욕실 등, 2층은 방 1개 등으로 이용됩니다. 철근콘크리트조 및 목구조의 2층 건물입니다.
- 건물 마감·설비. 목재사이딩 외벽, 벽지 및 일부 타일 마감, 샷시창호 등이 사용됐으며, 위생·급배수 설비와 개별난방설비가 설치된 것으로 평가됩니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 속합니다. 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 해당하는 토지가 포함되어 있습니다.
- 도로 토지. 토지 관련 공적 정보에는 면적 854.0㎡, 지목 도로, 토지이용상황 도로등으로 표시된 토지가 있습니다. 이 수치를 전체 일괄매각 부지 면적으로 단정하지 말고 목록별 지목·면적·도로 이용관계를 대조해야 합니다.
- 토지 특성. 해당 토지의 지형은 완경사·부정형이며, 도로접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다. 공시지가는 64,800원/㎡입니다.
- 환금성. 일반적인 표준형 주택이 아니라 토지와 복수 건물·부속시설을 함께 취득하는 펜션형 물건입니다. 매수자의 사용 목적과 시설 관리 능력에 따라 적정가격이 크게 달라질 수 있으므로 유사 펜션 거래사례와 대체 용도를 함께 검토해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 목록 확인. 매각물건명세서와 감정평가서의 토지·건물 목록, 개별 지번, 면적, 포함 시설을 모두 대조하세요. 대표 소재지와 개별 건물 등기 소재지가 다른 점도 확인 대상입니다.
- 공동담보 확인. 판부농업협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2023-852호와 일괄매각 대상의 범위를 대조하세요.
- 관정 사용권 확보 가능성. 건등리 1063-139 소재 관정의 소유자, 이용 승낙 여부, 지하수 공급관계, 매각 후 지속 사용 가능성을 우선 확인하세요.
- 제시외 건물 현장 확인. 목록 13 지상의 데크·방갈로와 제시외 건물 ㉠~㉤의 현황, 소유관계, 건축 관련 사항을 확인하세요.
- 건축물대장 대조. 목록 3·4의 사용승인일 관련 사항과 목록 15의 연면적 차이(52.61㎡ / 52.67㎡)를 확인하세요.
- 펜션 점유·운영관계. 현재 운영주체, 실제 점유자, 건물별 사용관계와 명도 가능성을 확인하세요. 확인된 임차인이 없더라도 현장 점유조사는 필요합니다.
- 시설 상태·유지비. 다수 건물의 지붕, 목재 마감, 급배수, 난방 및 부속시설 상태를 현장에서 점검하고 예상 수리·관리 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 토지·도로 이용관계. 지목이 도로인 토지의 소유관계와 통행 이용, 건축물 진입 및 각 건물과의 연결 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 1,820,586,480원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 유사 펜션·전원주택·토지 거래사례와 실제 사용 가능 조건을 확인해 입찰가 상한을 정하세요.
- 배당금과 청구액 구분. 근저당권 채권최고액은 960,000,000원, 신청채권자 청구액은 852,859,480원입니다. 실제 배당채권액과 조세·우선변제 관계는 별도 확인하세요.
- 원본 서류 최종 확인. 매각기일 2026.10.26. 전 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·토지 및 건축물대장을 확인하세요.
⑨ 종합 판단 — 권리보다 실제 사용 가능성이 중요하다
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 정리된 구조입니다. 과거 근저당권들은 이미 말소됐고, 판부농업협동조합의 근저당권을 말소기준으로 경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 확인된 임차인도 없어 현재 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 중요한 위험은 등기부 바깥에 있습니다. 물건 전체가 펜션으로 이용되고, 여러 건물과 토지 및 제시외 시설이 일괄매각됩니다. 특히 매각대상 외부 토지에 소재한 관정을 통한 급수는 취득 이후 펜션 사용 가능성과 연결될 수 있습니다. 건축물대장 관련 사항과 제시외 시설, 실제 점유·운영관계 역시 확인이 필요합니다.
따라서 신건 최저가 1,820,586,480원이 적정한지는 아직 검증이 필요합니다. 1회 유찰 시 1,456,469,184원, 2회 유찰 시 1,165,175,347원이라는 시나리오가 존재하지만, 가격이 낮아진다는 이유만으로 곧바로 저평가 물건이 되는 것은 아닙니다. 취득 후 실제 사용 가능성과 비교 시세를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 운영위험은 남는다”
이번 원주 호암산장펜션 경매의 핵심은 등기부의 복잡성이 아니라 낙찰 이후 무엇을 온전히 사용할 수 있는지입니다. 판부농업협동조합의 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 확인되는 임차보증금 인수도 없습니다. 하지만 펜션을 구성하는 여러 건물, 제시외 시설, 도로 토지와 급수설비는 별도의 검토가 필요합니다.
특히 인접 토지 관정의 사용 가능 여부가 해결되지 않으면 펜션 운영이나 향후 활용계획에 차질이 발생할 수 있습니다. 여기에 감정가와 비교할 수 있는 적절한 거래 근거가 부족하므로 신건 가격이 유리하다고 단정할 수도 없습니다. 권리분석은 비교적 단순하지만, 현장·설비·가격 검증이 이 물건의 실제 승부처입니다.
