춘천지방법원 2025타경2448. 원주 기업도시 상업지대에 위치한 롯데프라자 7층 701호 근린시설입니다. 8층 건물 중 7층에 자리하고 있으며, 감정평가서상 현재 이용상태는 공실입니다. 소유자 김범길은 2023.05.31 소유권을 이전받았고, 같은 날 하나은행 명의의 채권최고액 495,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 하나은행의 임의경매개시결정이 2025.11.10 등기됐습니다.

등기상 앞선 압류가 있다는 사실만으로 인수 위험을 판단하면 안 됩니다. 원주시의 압류는 2023.02.06 접수됐지만 2023.05.26 해제로 말소됐습니다. 과거 신탁등기 역시 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 등기상 말소기준 이전의 압류·신탁을 별도 인수권리로 계산할 근거는 없습니다. 진짜 확인해야 할 대상은 등기부가 아니라 임차인과 점유관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 중요한 선순위 임차관계

권리 흐름의 기준은 2023.05.31 하나은행 근저당권입니다. 해당 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 원주시 압류는 그보다 먼저 발생했지만 이미 해제·말소됐으며, 이전 신탁등기 역시 현재 존속하는 인수권리로 취급하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 공실 기록과 신고 이력의 충돌

현황조사상 확인되는 임차 신고 법인은 1곳입니다. 보증기관 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 임차 부분·용도·차임·보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.

특히 신고일이 근저당권보다 앞선다는 사실만으로 대항력을 확정해서는 안 됩니다. 근린시설의 임대차이므로 실제 사업자등록·점유·인도 상태와 임대차계약의 존속 여부를 함께 검토해야 합니다. 현황조사상의 신고 이력과 감정평가서상의 공실 기재가 서로 다른 만큼, 매각물건명세서와 현장 조사로 그 차이를 해소하는 것이 우선입니다.

③ 시세 비교 — 신건 493,000,000원의 적정성은 미확정

이 사건 최저매각가는 감정가와 같은 493,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다. 그러나 같은 용도·입지의 최근 실거래 비교치가 확인되지 않아 493,000,000원이 시장가격보다 낮다고 판단할 근거도 없습니다.

김범길 명의의 2023.05.31 소유권이전 등기에는 거래가액 632,603,260원이 기재돼 있습니다. 다만 이는 과거 개별 거래가액이지 현재의 비교 실거래 평균이나 해당 호실의 적정 시세를 직접 입증하는 지표는 아닙니다. 이를 근거로 최저매각가가 할인됐다고 단정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 493,000,000원 가정)

채권최고액 495,600,000원을 기준으로 한 예상배당은 집행비용 7,330,000원, 하나은행 배당 485,670,000원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 채권최고액 기준 예상 미배당액은 9,930,000원입니다. 신청채권자의 청구금액은 401,013,011원이므로 이 가정에서는 신청 청구액을 충족하는 것으로 계산됩니다.

집행비용은 추정치입니다. 하나은행 배당 계산은 채권최고액을 기준으로 한 단순 시뮬레이션이며, 실제 채권잔액·당해세·임차인의 우선배당·최우선변제는 확정 반영되지 않았습니다. 예상 미배당액은 매수인의 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 관계

제시된 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 최저가가 394,400,000원, 2회 유찰 시 315,520,000원으로 낮아집니다. 반면 예상 채권 미배당액은 각각 107,521,600원과 185,297,280원으로 커집니다. 이는 근저당 채권의 배당 부족분을 나타내는 것으로, 그 자체가 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.

다만 선순위 임차보증금이 실제로 인수되는 구조라면 이야기가 달라집니다. 낙찰가가 내려가더라도 미배당 임차보증금 인수액이 늘어 매수인의 실질취득비용이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 따라서 각 회차의 낮은 최저가만 보고 할인율이나 투자수익을 계산하는 것은 위험합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리의 섬강중학교 남서측 인근입니다. 원주 기업도시 내 상업지대로, 근린생활시설·오피스텔·나대지·공원 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 7층 701호입니다. 위생·급배수시설, 옥내소화전, 화재탐지설비, 스프링클러, 승강기시설이 설치돼 있습니다.
• 도로. 토지는 사다리형이며 북서하향 완경사지입니다. 남측·동측·북측으로 각각 약 25m·20m·15m 폭의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(원주기업도시), 기업도시개발구역에 해당합니다. 공시지가 자료는 2,124,000원/㎡이며 토지면적은 1,005.6㎡입니다.
• 공부상 특이사항. 감정평가서에 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 기업도시 상업입지라는 장점과 별개로, 상층부 근린시설의 매수 수요·임대 수익·공실 지속 가능성은 별도 검토해야 합니다. 확인된 비교 거래가 없는 상황에서 환금성을 양호하다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 계약 확인. (주)에프티엘의 임대차계약서, 보증금, 차임, 임대차 목적물 범위 및 계약 종료 여부를 확인하세요.
• 대항력 확인. 2021.02.24 신고 이력과 실제 사업자등록·점유·인도 상태를 대조하고 말소기준권리 이전 대항력 성립 여부를 검토하세요.
• 우선변제·배당요구. 확정일자와 배당요구 여부, 배당 가능액을 확인해 미배당 보증금의 인수 가능성을 별도 계산하세요.
• 공실 여부 현장 확인. 감정평가서상 공실이라는 기록만 믿지 말고 실제 사용·점유 상태와 임차 법인의 퇴거 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 롯데프라자 및 인근 유사 근린시설의 최근 매매 사례와 현재 임대료·공실 상태를 확인한 뒤 응찰가 상한을 결정하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 공용부분 부담 가능액, 당해세 및 상업용 부동산 취득에 따른 세금·부가가치세 적용 여부를 확인하세요.
• 매각 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 원본과 변경 내용을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “가격보다 먼저 임차관계를 확정해야 한다”

이 사건의 장점은 등기상 권리관계가 비교적 단순하다는 점입니다. 기존 압류는 해제됐고 신탁등기도 말소됐으며, 하나은행 근저당권을 중심으로 한 임의경매 구조가 명확합니다. 하지만 등기상 단순함이 곧 인수 위험이 없다는 뜻은 아닙니다.

현황조사의 (주)에프티엘 신고 이력은 근저당 설정일보다 앞서고, 감정평가에는 공실로 기재돼 있습니다. 이 불일치가 해소되지 않은 한 실질취득비용은 미확정입니다. 여기에 7층 근린시설의 실거래 비교 자료도 없어 신건 최저가 493,000,000원의 적정성을 검증하기 어렵습니다.

종합하면 등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 선순위 임차관계와 가격 검증은 미완료입니다. 현 단계에서는 입찰보다 임차인 대항력·보증금·현재 점유상태의 확인이 우선입니다. 권리 확인 전 신건 입찰은 보류하는 것이 합리적입니다.