수원지방법원 2025타경51825. 광주시 능평동 펠리스빌 102동 1층 102호, 전용 61.155㎡의 다세대주택입니다. 감정가 241,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 118,090,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 보증금 253,000,000원의 대항력과 확약서입니다.

장은영의 전입·점유개시는 2022.01.04, 확정일자는 2021.11.24이며, 2024.01.23 전유부분 전부에 임차권등기가 설정됐습니다. 경매개시결정은 2025.03.20이므로 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 최저가와 인수액의 합계가 약 253,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다. 그러나 2026.05.04 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 확약해 해당 보증금의 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.

물건 개요

① 임차인 분석 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원*

* 실질 인수 0원은 확약서의 유효성, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 이행을 전제로 합니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 확약서 원본, 말소 절차 및 적용 대상을 반드시 대조해야 합니다.

② 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 경매개시가 말소기준

등기부상 기존 강구수산업협동조합 근저당 168,000,000원과 신한은행 근저당 201,600,000원은 각각 2018.02.09와 2022.01.04에 이미 말소됐습니다. 2020년 가압류와 2024년 국민건강보험공단 압류도 등기부상 말소돼 현재 경매의 실질적인 선순위 권리는 장은영의 임차권입니다. 경매개시결정일 2025.03.20이 말소기준으로 선언됐기 때문에 그보다 앞선 임차권은 원칙상 매수인에게 인수되지만, 주택도시보증공사의 확약이 그 실질 부담을 제거하는 구조입니다.

③ 유찰별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 보증금 위험은 사라지지 않는다

확약이 없다면 최저가가 118,090,000원에서 82,663,000원, 57,864,100원으로 내려가도 인수액이 137,363,260원에서 172,224,934원, 196,577,454원으로 늘어납니다. 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 커지므로 총부담은 계속 약 253,000,000원 부근에 머뭅니다. 이 사건에서 가격 할인 효과가 실제로 살아나는 이유는 유찰 자체가 아니라 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다.

④ 시세 비교 — 45.1%지만 거래 시점이 오래됐다

펠리스빌 102동은 총 8세대이며, 전용 61.16㎡ 실거래 표본은 2022년 2건입니다. 거래가는 2022.01의 253,000,000원과 2022.04의 271,000,000원, 비교평균은 262,000,000원입니다.

확약이 유효하다는 전제에서 실질취득 118,090,000원은 비교평균 262,000,000원의 45.1%입니다. 감정가 241,000,000원보다도 122,910,000원 낮습니다. 수치상 할인 폭은 크지만, 표본이 2건뿐이고 최신 거래가 2022.04이므로 이를 2026년 현재 시세로 그대로 적용하기는 어렵습니다. 특히 8세대 규모의 다세대주택은 동일 동·동일 면적 거래가 드물어 개별 호수의 상태, 1층 선호도와 실제 매수 수요에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 118,090,000원 가정)

배당표상 임차보증금 미배당액은 137,363,260원이지만, 제출된 확약이 이행되면 해당 미배당액에 대한 대항력은 포기되고 임차권등기가 말소돼 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호입니다. 사용승인일은 2016.11.15입니다.
• 입지. 광주시 신현동 광명초등학교 동측 근거리에 위치하고, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으나 운행노선과 배차를 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 완경사의 사다리형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며 토지면적은 555.0㎡, 공시지가는 827,600원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 난방·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 동일 면적 실거래가 2022년 2건에 그쳐, 대단지 공동주택보다 시세 확인과 재매각에 더 긴 시간이 필요할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.05.04 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 주체, 적용 보증금, 조건과 이행 시점을 확인하세요.
• 인수액 이중 시나리오. 확약 유효 시 실질 인수 0원*, 불인정·불이행 시 룰상 137,363,260원으로 자금계획을 분리해야 합니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 장은영의 보증금 253,000,000원과 주택도시보증공사의 청구 253,000,000원은 양도·승계 관계이므로 두 금액을 별도 임차보증금처럼 더하지 마세요.
• 입찰보증금. 현재 최저가 118,090,000원의 10%는 11,809,000원입니다.
• 현재 시세 재확인. 비교 실거래는 2022년 2건뿐입니다. 인근 중개업소의 현재 매물, 동일·유사 다세대의 최근 계약 및 1층 가격을 확인해 응찰 상한을 정하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 시점, 명도 협의 상대방을 현황조사와 현장 방문으로 대조하세요.
• 토지거래허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 매수 목적과 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서를 직접 대조한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — 할인율보다 확약의 완결성이 먼저다

이 사건은 겉으로는 감정가 241,000,000원에서 118,090,000원까지 내려온 고할인 물건입니다. 그러나 확약이 없다면 미배당 보증금 137,363,260원이 인수돼 실질 총부담이 255,453,260원으로 올라갑니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘기 때문에 유찰만으로는 이 구조가 싸지지 않습니다.

반대로 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 유효하게 이행된다면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 최저가 118,090,000원으로 정리됩니다. 이때 과거 실거래 비교평균 262,000,000원의 45.1%라는 큰 가격 차이가 생깁니다. 다만 실거래가 2022년 2건뿐이고 총 8세대의 소규모 다세대라는 점에서, 이 비율을 현재 시장가치로 곧바로 받아들일 수는 없습니다.

권리의 승부처는 확약서 원문과 말소 이행, 가격의 승부처는 2026년 현재의 현장 시세와 환금성입니다. 확약이 완결되면 검토 가치가 크지만, 확약 확인 전에는 137,363,260원의 인수 위험을 전제로 판단해야 하는 물건입니다.