춘천지방법원 2025타경20970. 강원특별자치도 원주시 반곡동 1900-4, 미래로 15에 위치한 수변씨티 1층 101호 근린시설입니다. 건물은 철근콘크리트조 6층 건물이며, 본건은 그중 1층에 자리합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 570,000,000원으로 아직 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다.

소유자는 주식회사수유입니다. 2021.09.23 매매로 소유권을 취득했고, 당시 등기 거래가액은 337,700,000원입니다. 같은 날 고창군수산업협동조합 앞으로 채권최고액 324,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 수변씨티타워상가관리단이 2023년 가압류를 설정했고, 2025.10.24 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

눈여겨볼 부분은 경매 신청채권자가 일반 금융기관이 아니라 수변씨티타워상가관리단이라는 점입니다. 신청채권의 청구액은 14,571,549원으로 표시되며, 기존 관리단 가압류 청구금액은 7,790,100원입니다. 상가 운영·관리와 관련된 채권이 경매의 배경에 있으므로, 관리비 체납과 실제 승계 가능 범위는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 압류는 이미 말소, 현재 권리는 후순위 소멸 구조

핵심은 2021.09.23 설정된 고창군수산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 후순위인 수변씨티타워상가관리단 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 동원주새마을금고 근저당권과 최종근 명의 근저당권도 2021.09.23 말소됐습니다. 2020년 개시됐던 별도 임의경매 역시 2021.10.28 말소등기가 완료된 과거 사건입니다. 따라서 현재 권리 판단에 그대로 누적할 대상은 아닙니다.

② 임대차·점유 — 공실로 평가됐지만 현장 확인은 필수

감정평가서에는 1층 101호와 102호가 모두 공실 상태로 기재돼 있습니다. 다만 이번 경매 분석 대상은 101호이며, 임대관계에 대해서는 이해관계인 부재로 확인되지 않았다는 취지의 기재가 있습니다.

공실이라는 감정평가 내용과 현재 임차인이 전혀 없다는 법적 확정은 서로 다릅니다. 상가임대차는 실제 점유, 사업자등록 및 대항요건에 따라 권리 판단이 달라질 수 있습니다. 임대차가 확인되지 않은 상태이므로 현재 매수인 인수액은 0원으로 추정하되, 미신고 임차인이나 새로 발생한 점유관계 가능성을 배제할 수 없습니다.

③ 가격 검토 — 감정가 570,000,000원의 적정성은 아직 확인되지 않았다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 570,000,000원입니다. 다만 동일 건물이나 인근 유사 근린시설의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세를 확인할 수 없어 최저가가 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.

등기상 주식회사수유의 2021년 취득 거래가액은 337,700,000원입니다. 이는 과거 취득 사실을 보여주는 자료일 뿐, 현재 시세 또는 적정 낙찰가를 직접 입증하는 비교 거래로 사용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 570,000,000원 가정)

예상배당액 합계 570,000,000원. 근저당 배당액은 실제 채무잔액이 아니라 채권최고액 324,000,000원을 기준으로 한 계산입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·우선변제채권 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금은 실제 확정 배당액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액보다 가격과 공실 위험이 중요

회차별 계산에서는 현재 신건부터 2회 유찰 가정까지 매수인 인수액 0원을 유지합니다. 말소기준 이후의 등기권리가 매각으로 소멸하는 구조이기 때문입니다.

그러나 유찰에 따른 가격 하락을 그대로 투자수익으로 볼 수는 없습니다. 공실 상가는 매각가가 내려가도 임대수익이 발생하지 않을 수 있고, 관리비·세금·시설 유지비와 장기 보유 부담이 남습니다. 또한 456,000,000원이나 364,800,000원이 적정 시세보다 낮은지도 아직 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원주시 반곡동 미리내도서관 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 혁신도시택지개발사업지구 내 호텔, 음식점, 오피스텔 등으로 구성된 상업지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스 운행과 도로상황을 고려한 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 6층 건물의 1층 점포입니다. 외벽은 석재패널붙임, 내벽은 페어글라스 및 일부 인테리어 마감, 바닥은 내장타일, 창호는 페어글라스 구조입니다. 위생·급배수·소방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남동측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다. 지적·토지정보상 도로접면은 중로각지로 표시돼 있습니다.
• 토지. 전체 토지면적은 1,978.1㎡이며, 지목은 주차장입니다. 토지는 부정형·평지이고, 일부 상업용 점포로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 공시지가는 2,092,000원/㎡입니다.
• 도시계획. 일반상업지역, 혁신도시 지구단위계획구역 및 주차장 관련 도시계획 사항이 확인됩니다. 1층 근린시설의 실제 사용 가능 범위와 용도 관련 제한사항을 반드시 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 현장 사용 실태 및 건축물대장과의 일치 여부는 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
• 환금성. 혁신도시 상업지대의 1층 근린시설이라는 입지적 특성은 있으나, 현재 공실이고 임대수익과 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 매각 가능가격과 재임대 수요를 별도로 검증해야 하므로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 수변씨티 같은 건물 및 인근 상업시설에서 위치·면적·용도가 유사한 점포의 최근 거래가격을 확인하세요. 감정가 570,000,000원을 시장가격으로 전제하지 않아야 합니다.
• 임대수익 검증. 현재 공실 상태를 고려해 예상 보증금, 월세, 관리비, 임대수요와 예상 공실 기간을 직접 조사하세요. 실제 임대료가 확인되기 전까지 수익률을 단정할 수 없습니다.
• 관리단 채권 확인. 수변씨티타워상가관리단의 가압류와 강제경매 관계, 청구금액 14,571,549원의 세부 내역, 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 비용을 확인하세요.
• 기존 압류 말소 확인. 2021.02.15 원주시 압류가 2021.08.17 말소된 사실과 기존 근저당권·과거 경매의 말소 상태를 최신 등기사항증명서로 대조하세요.
• 점유·임차 확인. 감정평가 당시 공실이라는 기록만으로 현재 상태를 확정하지 말고, 현장 점유와 임대차·사업자등록 관계를 확인하세요.
• 용도 및 건축사항. 건축물대장, 토지이용계획, 주차장 관련 규정, 집합건물 대지권·관리규약, 업종별 영업 가능 여부를 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 계산상 1회 유찰 시 456,000,000원, 2회 유찰 시 364,800,000원입니다. 다만 이는 예상 회차 가격일 뿐, 실제 매각기일과 최저가 변경은 별도로 확인해야 합니다.
• 배당 원본 검증. 근저당 채권최고액 324,000,000원과 실제 채권잔액을 구분하고, 관리단 가압류·본압류의 중복 여부와 당해세 등 우선배당채권을 확인하세요.

맺으며 — “권리 정리는 가능하지만, 5.7억의 가치는 아직 증명되지 않았다”

원주 수변씨티 101호는 등기권리 분석만 놓고 보면 비교적 정리된 구조입니다. 2021년 고창군수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 관리단 가압류와 강제경매개시결정은 후순위입니다. 앞선 원주시 압류는 이미 말소돼 있습니다. 현재 확인되는 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

하지만 이 물건의 핵심 위험은 등기상 채무보다 공실 상가의 시장가격과 실제 수익성에 있습니다. 감정가 570,000,000원이 적정한지 비교할 실거래 자료가 확인되지 않았고, 임대수익도 산정할 수 없습니다. 여기에 관리단 채권의 상세 내역과 토지의 주차장 관련 이용 제한까지 점검해야 합니다.

결론은 ‘권리는 조건부 합격, 가격은 검증 전 보류’입니다. 신건의 570,000,000원에 곧바로 응찰하기보다 실제 임대수익, 인근 실거래, 관리비 체납, 점유관계와 적법 사용 가능 범위를 먼저 확인하는 접근이 합리적입니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 시장가격 대비 충분한 여유가 확인될 때에만 가격 메리트를 인정할 수 있습니다.