춘천지방법원 2025타경20984. 강원특별자치도 원주시 개운동 소재 개운동원흥3차아파트 2동 15층 1511호입니다. 1993년 준공된 272세대 단지의 아파트로, 비교 대상 평형은 전용 59.9㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 송우식이며, 2007년 거래가액 49,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농업협동조합중앙회의 근저당권이 설정되었고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 한국스탠다드차타드은행의 근저당권, 삼성카드 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다.

등기상 권리 정리 자체는 비교적 명확합니다. 다만 농업협동조합중앙회 근저당권의 채권최고액 변경을 배당 분석에 반드시 반영해야 합니다. 최초 37,200,000원에서 2018년 25,680,000원으로 변경되었는데, 예상배당 계산은 최초 금액을 사용하고 있기 때문입니다. 실제 배당 규모는 확정 채권액 및 배당절차에 따라 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2007년 농협 근저당

말소기준권리는 2007.11.22 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이후 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권과 삼성카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그보다 앞선 한국주택은행 근저당권은 이미 2003년에 말소되었습니다.

신청채권자인 한국스탠다드차타드은행의 청구금액은 32,227,303원입니다. 등기상 해당 은행 근저당권의 채권최고액은 42,000,000원으로 서로 다른 개념입니다. 예상배당액과 실제 청구채권의 확정액을 동일하게 보아서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균의 104.6%인 신건

개운동원흥3차아파트 동일 평형의 실거래를 비교하면, 전체 12건 평균은 85,291,666원입니다. 그러나 전체 표본에는 2024년 거래가 포함되어 있으므로, 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 3건 평균 87,000,000원과 최신 거래가 91,000,000원에 더 무게를 두어야 합니다.

최저매각가 91,000,000원은 최근 12개월 평균 87,000,000원의 104.6%입니다. 전체 12건 평균 대비로는 106.7%입니다. 최신 거래인 2026년 2월의 91,000,000원과는 같은 가격입니다. 따라서 최근 평균보다 높고 최신 실거래와 동일한 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되어 있습니다. 따라서 이 단지가 반복 유찰되는 경향이 있다고 단정할 근거는 없습니다. 다만 이 사건의 최저가가 최근 시세보다 높은 만큼, 권리 안정성만을 이유로 신건에 무리하게 응찰할 필요는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)

위 표는 제공된 예상배당 계산에 따른 것으로 집행비용 2,038,000원, 채권자 예상배당 합계 83,119,222원, 소유자 잔여 5,842,778원입니다. 확정 배당표가 아니며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 예상액은 0원

제시된 배당 시나리오에서는 유찰에 따라 채권자 미배당액이 증가하더라도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 미배당 채권과 매수인이 떠안는 채무는 다른 개념입니다. 이는 현재 확인된 권리와 배당 시나리오를 전제로 한 판단이며, 임대관계와 매각조건에 대한 최종 확인이 필요합니다.

신청채권자인 한국스탠다드차타드은행의 예상배당은 신건 42,000,000원, 1회 유찰 시 33,889,600원, 2회 유찰 시 19,591,680원으로 계산되어 있습니다. 청구금액 32,227,303원과 비교하면 제공된 시나리오에서는 2회 유찰 시 청구액을 충족하지 못합니다. 단, 이 결과 역시 추정 채권액 및 배당순위 가정에 따른 것입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원주고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 단독주택 등으로 이루어진 주거지역이며, 주위환경은 양호한 편으로 평가되었습니다.
• 교통. 해당 아파트까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물의 15층 세대입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지 도배와 일부 타일 마감, 창호는 알루미늄 및 PVC 이중창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기, 도시가스 개별난방, 지상·지하주차시설이 설치되어 있습니다.
• 토지·도로. 동하향 완경사지의 부정형 토지에 아파트가 들어서 있으며 단지 내 도로시설이 마련되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 가축사육제한구역에 해당하고 공시지가는 658,900원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 272세대 규모의 1993년 준공 단지입니다. 전체 12건의 실거래가는 77,000,000원부터 95,500,000원까지 분포합니다. 거래는 확인되지만 표본 수와 거래가격 편차, 노후도 및 세대별 상태를 고려해 보수적으로 환금성을 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 중심으로 입찰가 결정. 전체 12건 평균 85,291,666원보다는 최근 12개월 평균 87,000,000원과 최신 거래 91,000,000원을 우선 비교하세요. 신건 가격은 최근 평균보다 높습니다.
• 유찰 시나리오 검토. 신건 91,000,000원, 1회 유찰 가정 72,800,000원, 2회 유찰 가정 58,240,000원을 비교하되 실제 매각가격과 유찰 여부를 미리 단정하지 마세요.
• 점유 및 임대관계 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입 현황, 임차보증금 및 인도 가능성을 현장과 법원 서류로 확인하세요.
• 근저당 변경등기 검증. 농업협동조합중앙회 근저당권의 최초 37,200,000원과 변경 후 25,680,000원을 구분하고, 실제 채권 잔액과 배당순위를 확인하세요.
• 신청채권자 배당 확인. 한국스탠다드차타드은행의 청구금액 32,227,303원과 채권최고액 42,000,000원을 혼동하지 말고 확정 채권내역을 대조하세요.
• 최상층 세대 점검. 대상 세대가 15층 건물의 15층에 있는 만큼 누수·방수·단열·내부 수선 상태 등을 현장에서 점검하세요.
• 관리비·명도비 검토. 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 부분과 점유자 인도에 필요한 비용을 확인해 실제 취득비용에 반영하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 원본 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “권리가 정리된다 ≠ 가격이 싸다”

원주 개운동원흥3차아파트 1511호는 매각으로 정리되는 등기상 권리관계가 비교적 명확한 사건입니다. 말소기준은 2007년 농업협동조합중앙회 근저당권이며, 뒤따른 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이고, 농협 근저당의 채권최고액 변경이 예상배당표에 반영되지 않았다는 점은 반드시 검증해야 합니다.

가격을 보면 판단은 더욱 분명해집니다. 신건 최저가 91,000,000원은 최근 12개월 평균 87,000,000원의 104.6%이며 최신 실거래가와 동일합니다. 최근 추세가 +2.7%라고 해도 최저가 자체에 할인 매력이 있는 것은 아닙니다. 이 사건은 권리상 긍정적인 요소가 있지만 가격 우위는 부족합니다. 권리는 조건부 합격, 신건 가격은 보류. 점유관계와 배당 관련 쟁점을 확인하고, 가격 조정 기회가 생겼을 때 다시 검토하는 접근이 합리적입니다.