춘천지방법원 2025타경21015. 원주시 소초면 장양리 영진아파트 102동 1004호가 경매로 나왔습니다. 감정가는 57,000,000원, 첫 매각기일의 최저가격도 동일합니다. 현재 소유자는 박영화이며, 2022.01.10 매매를 원인으로 50,000,000원에 취득한 것으로 등기되어 있습니다.
등기부상 현재 유효한 근저당권은 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2024년 강원신용보증재단의 가압류이며, 이후 강제경매개시결정과 춘천시 압류가 이어진 구조입니다. 매각으로 소멸하는 등기상 권리만 보면 복잡하지 않지만, 그보다 훨씬 앞선 시점에 전입한 2명의 점유·임차관계가 확인되지 않는다는 점이 판단을 어렵게 만듭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경21015 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 소초면 장양리 792-1 영진아파트 102동 10층 1004호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 소초면 장막2길 12 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트 라멘조 · 지상 13층 중 10층 |
| 소유자 | 박영화 · 2022.01.10 소유권이전 · 거래가액 50,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 57,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 강원신용보증재단 |
| 경매 청구액 | 11,536,277원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.07 · 갑구 8번 · 강원신용보증재단 가압류 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 점유·임대차 | 2018.05.24 전입자 2명 확인 · 실제 임대차관계 및 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 빠른 전입일이 핵심
과거 설정되었던 한국주택은행의 근저당권은 2012.03.05 말소되었고, 주식회사케이티의 전세권도 2012.04.26 말소되었습니다. 따라서 해당 과거 등기권리를 현재 유효한 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.
현재 말소기준은 2024.10.07 강원신용보증재단 가압류입니다. 이에 따른 2025.11.06 강제경매개시결정과 2025.12.15 춘천시 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 국민건강보험공단의 압류는 2026.01.22 이미 말소되었습니다.
② 점유·임차인 분석 — 2명 모두 보증금 미상
현황조사에서 확인되는 전입자는 LI SHUNYU, YIN ZHENXIU 두 사람입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없지만, 실제로 각각 독립된 임대차계약을 체결한 임차인인지도 확인되지 않습니다. 따라서 전입자 2명과 실제 임차계약 2건을 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| LI SHUNYU | 2018.05.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| YIN ZHENXIU | 2018.05.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 수는 미확정입니다. 전입자 2명의 사용 부분·보증금·차임·확정일자·배당요구 여부 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
③ 가격 검토 — 최저가와 실질취득금액은 다르다
이 물건의 신건 최저가격은 57,000,000원입니다. 유찰 시나리오에서는 1회 유찰 후 45,600,000원, 2회 유찰 후 36,480,000원을 가정하고 있습니다. 그러나 이 가격은 어디까지나 입찰 최저가격이지, 낙찰자가 최종적으로 부담할 실질취득금액을 뜻하지 않습니다.
| 회차 | 최저가격 | 모형상 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 57,000,000원 | 0원 | 보증금 미상 · 확정 불가 |
| 1회 유찰 가정 | 45,600,000원 | 0원 | 보증금 미상 · 확정 불가 |
| 2회 유찰 가정 | 36,480,000원 | 0원 | 보증금 미상 · 확정 불가 |
대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면, 매수인이 이를 추가 부담할 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 해당 보증금이 배당되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 인수보증금이 늘어나 실질취득금액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,000,000원 가정)
아래 배당은 확인된 가압류 청구금액과 추정 집행비용만 계산한 조건부 배당 시뮬레이션입니다. 선순위 임차인의 미확인 보증금, 우선변제금 및 세금채권 등이 반영된 최종 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,426,000원 |
| 1. 갑구 8번 가압류 · 강원신용보증재단 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 2. 갑구 9번 강제경매 · 강원신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(조건부) | — | 45,574,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 강제경매개시결정에 대응하는 채권액은 배당 계산에서 제외되어 있으며, 선순위 임차인 보증금·당해세·최우선변제 등도 미반영되었습니다. 잔여 45,574,000원은 실제 소유자 교부금으로 확정된 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KGC인삼공사 원주공장 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·농경지 등이 혼재하는 시 외곽 주택지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 단지 내 포장도로를 이용하여 남동측 소로로 연결되고, 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트 라멘조 평슬래브지붕의 13층 건물 중 10층입니다. 위생·급배수, 난방, 승강기, 옥내소화전 및 화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 및 공장설립제한지역에 해당합니다.
- 공부 일치. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 공시지가는 266,900원/㎡입니다.
- 환금성. 시 외곽 입지와 군용비행장 소음대책구역이라는 조건은 매수 수요와 환금성 검토에 반영해야 합니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 적정 매도가격이나 환금성을 수치로 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 2명의 실제 관계. LI SHUNYU와 YIN ZHENXIU가 각각 임차인인지, 동일 세대 구성원인지, 임대차계약과 무관한 점유자인지 확인해야 합니다.
- 보증금 및 대항요건. 두 사람의 보증금, 실제 주택 인도, 점유 계속 여부, 임대차 목적물 및 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 확정일자와 배당요구 여부, 배당으로 보증금이 반환되는 범위를 확인해야 매수인 인수액을 판단할 수 있습니다.
- 매각물건명세서 확인. 매수인에게 인수되는 임차권·보증금 관련 사항과 현황조사 결과를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 계산 검증. 강원신용보증재단 가압류 청구액 10,000,000원과 경매 청구액 11,536,277원의 관계, 춘천시 압류 관련 세금채권 등을 확인해야 합니다.
- 실질취득금액 계산. 응찰가격에 실제 인수보증금과 취득 부대비용을 더해 판단해야 합니다. 보증금이 미상인 현재 상태에서는 총취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 시세 검증. 영진아파트 동일 유형의 최근 실거래 및 현재 매물가격을 확인하고, 실제 인수금액까지 포함한 취득비용을 비교해야 합니다.
- 명도와 관리비. 현재 점유관계와 인도 가능성, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,700만원보다 먼저 확인할 것은 보증금”
원주 영진아파트 1004호는 신건 최저가가 57,000,000원이고, 현재 유효한 근저당권도 없어 겉으로는 단순한 경매처럼 보입니다. 그러나 두 명의 전입자가 말소기준권리보다 앞선 2018.05.24에 전입한 사실이 이 사건의 평가를 크게 바꿉니다.
실제 임차인 여부와 보증금이 확인되지 않은 상태에서 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 유찰로 최저가격이 내려가더라도 인수할 보증금이 있다면 실질취득비용은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 시세 비교까지 확인되지 않은 만큼 현재 신건의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 강원신용보증재단 가압류 이후 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 선순위 전입자 2명의 실제 임대차관계와 인수보증금은 미확정입니다. 매각물건명세서와 점유·임대차 자료를 통해 이를 해소하고, 실질취득금액을 확인한 뒤에야 적정 응찰가격을 판단할 수 있습니다.
