춘천지방법원 2025타경21054. 원주시 단계동 원주봉화산푸르지오 103동 903호가 경매에 나왔습니다. 전용면적 약 72.89㎡의 아파트로, 지상 29층 건물 중 9층입니다. 2017년 준공된 996세대 단지이며, 감정가와 최저매각가는 모두 302,000,000원입니다.

권리 구조의 중심에는 2018.04.12. 신한은행 근저당권이 있습니다. 채권최고액 174,000,000원으로 설정된 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 오케이저축은행의 근저당권과 강원신용보증재단 가압류, 원주시 압류, 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 한국캐피탈·페퍼저축은행·에스비아이저축은행의 근저당권도 이미 말소된 이력입니다.

문제는 가격 경쟁력입니다. 최근 같은 면적대 실거래 평균은 309,583,333원으로 감정가보다 높지만, 최신 거래는 정확히 302,000,000원입니다. 같은 2026년 8월에는 295,000,000원 거래도 확인됩니다. 따라서 평균 대비 97.6%라는 숫자만으로 충분한 할인 매물이라고 판단하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준

권리분석의 기준일은 2018.04.12.입니다. 이날 접수된 을구 1번 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 174,000,000원이며 채무자는 소유자 홍의웅입니다.

그 이후의 주요 권리는 을구 10번 오케이저축은행 근저당권 145,200,000원, 갑구 4번 강원신용보증재단 가압류 38,000,000원, 갑구 5번 원주시 압류입니다. 이들 권리와 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 원주시 압류는 등기상 소멸 대상이지만, 관련 조세채권의 우선배당 여부는 별도로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮아도 최신 거래와 같다

원주봉화산푸르지오 동일 면적대인 전용 72.87~72.89㎡의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 2026년 2월부터 8월까지의 거래이며, 최근 12개월 평균은 309,583,333원입니다.

실거래 가격의 범위는 286,000,000원~335,000,000원입니다. 최저매각가 302,000,000원은 최근 평균보다 7,583,333원 낮고, 평균 대비 97.6%에 해당합니다. 하지만 이 정도 차이는 입찰 경쟁으로 쉽게 줄어들 수 있으며, 취득 관련 비용까지 고려하면 단순 평균 비교만으로 투자수익을 기대하기는 어렵습니다.

특히 2026년 8월 최신 거래 302,000,000원과 신건 최저가가 정확히 같습니다. 같은 달 다른 거래는 295,000,000원으로 최저가보다 낮습니다. 2026년 6월에는 335,000,000원 거래도 있었으나, 층·향·내부 상태가 다른 거래를 그대로 본건의 가치로 인정할 수는 없습니다. 9층인 본건의 실제 경쟁력은 개별 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)

배당은 신한은행 근저당권이 선순위이고, 그다음 오케이저축은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준으로 계산하면 신한은행은 전액 배당되고, 오케이저축은행은 일부 미배당이 발생합니다. 강원신용보증재단의 가압류채권에는 배당이 돌아가지 않는 것으로 추정됩니다.

집행비용 5,028,000원을 우선 공제하는 단순 배당 추정입니다. 채권액은 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 하며, 실제 피담보채권 잔액·당해세·조세 우선순위·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 원주시 압류 관련 조세채권의 액수와 우선순위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 회차별 시나리오 — 가격과 미배당은 함께 변한다

신건 매각가 302,000,000원을 기준으로 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64% 가격을 적용한 시나리오입니다. 유찰로 매각가가 낮아질수록 매수인의 입찰 부담은 줄지만, 채권자에게 배당되지 않는 금액은 커집니다. 세 회차 모두 등기 및 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

1회 유찰 시나리오의 매각가는 241,600,000원, 2회 유찰 시나리오는 193,280,000원입니다. 두 가격 모두 최근 실거래 평균보다 충분히 낮아지지만, 실제 유찰 여부와 향후 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다. 해당 가격에 낙찰이 보장되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원주시 단계동의 원주 봉화산2지구 택지 내에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근 시내버스 정류장을 이용할 수 있습니다. 정류장 거리와 노선, 배차간격 및 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 무난한 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 29층 아파트 중 9층입니다. 수세식 위생설비, 상·하수도, 승강기 및 화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 북측 및 서측 도로를 통해 접근할 수 있으며, 대로3류와 중로2류에 접합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(봉화산2지구), 택지개발지구 및 비행안전제3구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,065,000원/㎡입니다.
• 건축물 확인. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 내부 관리상태와 수선 필요 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 996세대의 아파트 단지이며 동일 면적대 최근 12건 거래가 확인됩니다. 다만 거래가격이 286,000,000원부터 335,000,000원까지 분포하므로 매도 시 층·향·내부 상태 및 희망 매도가에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래 우선. 신건 최저가 302,000,000원은 최근 평균 309,583,333원의 97.6%이지만 최신 거래가와 같습니다. 평균뿐 아니라 2026년 8월 295,000,000원 거래도 함께 비교하세요.
• 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대 및 임차인의 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
• 말소기준 재확인. 을구 1번 신한은행 근저당권(2018.04.12.)을 기준으로 등기부의 존속 권리와 말소사항을 다시 대조하세요.
• 조세채권 점검. 원주시 압류가 기재되어 있습니다. 압류등기의 매각 소멸 여부와 별개로 당해세·우선조세의 실제 배당 순위를 확인해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 예상 채권 미배당 60,228,000원은 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다. 실제 피담보채권액과 배당표를 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격 241,600,000원, 2회 유찰 가정가격 193,280,000원을 비교해 입찰 자금과 가격 상한을 미리 검토하세요.
• 내부 상태 및 관리비. 9층 903호의 실제 내부 상태, 누수·수선 여부 및 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인하세요.
• 매각기일 재확인. 예정 매각기일은 2026.10.26.입니다. 입찰 전 변경·연기·취하 여부 및 법원의 최종 매각조건을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 양호, 신건 가격은 신중하게”

원주봉화산푸르지오 103동 903호는 등기상 매수인 인수권리 0원이라는 장점을 가진 아파트 경매물건입니다. 선순위 신한은행 근저당부터 후순위 오케이저축은행 근저당, 가압류와 압류까지 매각에 따른 말소 구조가 비교적 명확합니다. 채권자 미배당이 발생하더라도 그것이 매수인 인수채무를 의미하지는 않습니다.

다만 권리상 부담이 작다는 것과 가격이 충분히 저렴하다는 것은 별개의 문제입니다. 최근 12개월 평균 309,583,333원에 비해 신건 최저가 302,000,000원은 낮지만, 최신 거래도 302,000,000원입니다. 동일 면적대에서 295,000,000원 이하의 거래가 확인되는 점까지 고려하면, 감정가 그대로 낙찰받을 때의 가격 이점은 제한적입니다.

더구나 임대관계가 미상이라는 점에서 실제 점유관계를 확인하지 않은 채 완전히 안전한 물건으로 단정해서는 안 됩니다. 입찰 전 점유·전입·조세채권을 확인하고, 현재 가격에 무리하게 응찰하기보다 충분한 안전마진을 확보하는 전략이 적절합니다. 종합적으로 권리 구조는 긍정적이지만, 신건 가격은 보수적으로 접근할 물건입니다.