* 인수 0원은 예상배당표의 조건부 산정값입니다. 전세권의 소멸·말소가 확인된 확정 금액은 아닙니다.

춘천지방법원 2025타경21142. 원주시 반곡동 이노팰리스 8층 816호, 근린시설로 분류된 집합건물입니다. 소유자인 주식회사와이엔지펌은 2021.06.30 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 77,000,000원입니다. 같은 날 임명운 명의의 전세금 76,000,000원 전세권이 건물 전부에 설정됐습니다. 이후 세금 압류와 가압류가 이어졌고, 전세권자 임명운이 경매신청 채권자로 등장합니다.

표면적인 최저가는 78,000,000원으로 전세금보다 높습니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 표시된 최저가 하나가 아니라, 선순위 전세권이 매각으로 소멸하는지, 배당으로 얼마를 충당하는지, 미배당액이 인수되는지입니다. 특히 유찰 시에는 전세권 배당액이 줄어들기 때문에, 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 줄었다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 말소기준 재검토

과거 하나은행 근저당권 79,200,000원은 2019.05.13 말소되었고, 이후 신한은행 근저당권 60,000,000원도 2021.06.30 말소되었습니다. 따라서 이들 과거 근저당권을 현재 존속하는 말소기준권리로 볼 수는 없습니다.

현재 주의할 권리는 2021년 임명운 전세권입니다. 등기상 건물 전부에 설정되어 있고, 이후의 세금 압류·가압류보다 먼저 존재합니다. 전세권자 자신이 경매를 신청하고 배당을 받는 경우에는 전세권 소멸 여부에 관한 법적 검토가 필요합니다. 특히 예상배당표의 인수 0원과 등기 분석의 매수인 인수 표시가 충돌하므로, 어느 한쪽만을 근거로 안전하다고 단정할 수 없습니다.

② 점유·전세권 분석 — 보증금과 대항력의 구분

임명운은 등기상 전세권자이자 경매신청 채권자이며, 점유 관련 조사에도 등장하는 실제 확인 대상 1명입니다. 전입신고일은 2024.12.19이고, 임대차보증금과 확정일자는 별도로 확인되지 않습니다. 현황상 전입을 근거로 하는 대항력은 없는 것으로 분류되어 있으므로, 대항력 있는 주택임차인이라고 단정할 수 없습니다. 다만 전입에 의한 대항력과 등기된 전세권의 효력은 별개이므로, 전입일만으로 선순위 전세권 위험이 해소되지는 않습니다.

③ 가격·환금성 — 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다

신건 감정가와 최저매각가는 모두 78,000,000원입니다. 소유자의 2021년 거래가액은 77,000,000원이지만, 이 과거 취득가액을 현재 시세로 사용하는 것은 적절하지 않습니다. 현재 동일 건물·유사 용도의 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼, 시세 대비 할인율이나 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

회차별 금액은 예상 시나리오입니다. 전체 채권 미배당액은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 전세권 소멸 시나리오의 인수 0원은 조건부이며, 선순위 전세권이 존속하는 경우 실제 취득비용은 별도로 계산해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)

배당표는 집행비용을 먼저 차감한 추정 계산입니다. 국세·지방세의 법정기일 및 당해세 우선순위, 최우선변제 여부 등이 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 압류채권의 실제 금액과 우선순위도 확인이 필요합니다.

⑤ 특별매각조건 — 외부 낙찰 제한 가능성

이 특별매각조건은 일반적인 경매 입찰 경쟁과 다른 결과를 만들 수 있습니다. 감정가보다 낮은 금액에 입찰할 수 있다는 이유만으로 매수 가능성이 확보되는 것은 아닙니다. 가격 경쟁력과 실제 낙찰 가능성을 분리해서 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (토지·등기 정보 기준)

• 소재지. 강원특별자치도 원주시 반곡동 이노팰리스 8층 816호이며, 도로명주소는 미래로 39입니다.
• 용도. 경매상 분류는 근린시설입니다. 건물 명칭이나 등기상 주소에 오피스텔이라는 표현이 등장하더라도 주거용 아파트 또는 주택으로 가정해서는 안 됩니다. 실제 건축물대장상 용도 및 현황 확인이 필요합니다.
• 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함되고, 가축사육제한구역에도 해당합니다.
• 도로·형상. 중로각지이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 토지는 평지·세로장방형이고 지목은 대입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 2,989,000원이며, 토지면적은 1,203.0㎡입니다. 이는 건물 전체 토지에 관한 정보로서 816호의 개별 대지권 가격과 동일하지 않습니다.
• 환금성. 8층 근린시설은 실제 영업 용도, 임대수요, 건축물대장상 용도 및 개별 호실 상태에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 동일·유사 용도의 최근 거래와 임대수익을 확인하기 전에는 높은 환금성이나 가격상 이점을 인정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 소멸 여부. 2021.06.30 설정된 임명운의 전세권 76,000,000원이 본 임의경매와 배당절차에서 소멸하는지, 잔액 인수가 발생하는지 매각물건명세서 및 법원 기록으로 확인하세요.
• 말소기준 재확인. 2022.11.15 압류는 이미 2022.11.24 말소되었습니다. 존속하는 압류와 전세권을 기준으로 말소·인수 관계를 다시 검토하세요.
• 임명운 권리관계 확인. 전세권자·경매신청 채권자·점유 관련 조사 대상이 동일합니다. 임대차 실체, 전세권 설정 원인, 점유권원, 전세금 반환 관계를 원본 서류로 대조하세요.
• 국세·지방세 확인. 원주시·국·국민건강보험공단 압류의 실제 체납액과 우선순위를 확인하세요. 당해세 등 우선채권은 예상배당에 영향을 줄 수 있습니다.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 1회 제한이라는 특별매각조건이 있습니다. 우선매수권 행사 여부 및 일반 입찰자에 대한 효과를 확인하세요.
• 가격 검증. 78,000,000원의 신건 최저가만 보지 말고 근린시설 816호와 비교 가능한 실제 거래가격, 임대료, 공실 위험을 확인하세요.
• 유찰 시 실질취득 계산. 예상 최저가 62,400,000원 또는 49,920,000원만으로 저가매수라고 판단하지 마세요. 전세권 미배당분의 인수 여부와 실질취득 총액을 함께 계산해야 합니다.
• 점유·인도 확인. 실제 점유자, 사용 형태, 권리관계와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요. 우선매수권이나 전세권 문제와 별도로 점유 이전 절차가 필요할 수 있습니다.
• 건축물·관리비 확인. 건축물대장상 용도, 위반건축물 여부, 대지권, 미납 관리비 및 공용부분 부담 등을 확인하세요.
• 입찰 전 원본 확인. 2026.10.26 매각기일에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 최종 대조하세요.

맺으며 — “낮은 낙찰가보다 중요한 것은 인수되는 권리”

원주 이노팰리스 816호는 감정가와 최저가가 모두 78,000,000원인 신건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 선순위 전세권 76,000,000원, 말소된 종전 압류를 기준으로 한 권리분석의 불일치, 세금 압류, 전세사기피해자 우선매수권이 동시에 존재합니다.

현재 회차 예상배당대로 전세권에 전액 배당되고 그 권리가 적법하게 소멸한다면 전세권 인수 없는 취득이 가능할 수 있습니다. 반면 전세권의 전부 또는 일부가 매수인에게 인수되는 구조라면 유찰로 최저가가 내려가더라도 실질취득비용은 크게 낮아지지 않을 수 있습니다. 여기에 현재 시세까지 검증되지 않아 가격 메리트도 확인되지 않습니다.

결론은 입찰 보류·권리관계 우선 확인입니다. 전세권 소멸과 배당의 법적 효과, 매수인 인수액 및 우선매수권 행사 가능 여부를 확정한 뒤 실제 취득비용을 기준으로 판단하는 것이 적절합니다. 신건 7,800만원이라는 표시가격만으로 안전하거나 저렴한 물건으로 평가할 수 없습니다.