청주지방법원 제천지원 2025타경5270. 충청북도 제천시 모산동의 모산힐 전원마을에 소재한 주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 경매상 분류는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가서에서는 철근콘크리트구조 2층 건물을 단독주택으로 이용 중이라고 설명합니다. 토지면적은 679.0㎡이며, 건물은 2020년 4월 9일 사용승인됐습니다. 이번 매각에는 제시외 1-1부터 1-5까지 포함됩니다.
소유자는 김병태입니다. 2020년 6월 2일 제천농업협동조합이 채권최고액 462,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2022년에는 이장수 명의로 채권최고액 50,000,000원과 60,000,000원의 근저당권이 추가됐습니다. 이후 이장수가 신청한 임의경매가 2025년 3월 6일 개시됐습니다. 이 세 근저당의 채권최고액 합계는 572,000,000원이며, 현재 최저매각가 기준 예상배당에서는 일부 미배당이 발생합니다. 그러나 후순위 담보채권의 미배당이 곧 낙찰자의 채무 인수로 이어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 제천지원 2025타경5270 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 모산동 384-79 등기 표기: 모산동 384-79, 384-82 도로명주소: 제천북로16길 4-17 |
| 물건종류 / 용도 | 연립/다세대 + 토지(경매 분류) 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 2층 |
| 사용승인 | 2020.04.09 |
| 토지면적 / 지목 | 679.0㎡ / 대 |
| 토지 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 토지 공시지가 | 188,300원/㎡ |
| 소유자 | 김병태 (단독소유) |
| 감정가 | 708,100,400원 |
| 최저매각가 | 566,480,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 / 청구액 | 이장수 / 90,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 1-1~1-5 매각 포함 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 말소기준
이 사건의 말소기준권리는 2020.06.02 제천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 462,000,000원이며, 채무자는 김병태입니다. 이후 이장수가 설정한 근저당권 2건은 후순위 권리로서 매각으로 소멸합니다. 2025년 임의경매개시결정 등기도 매각에 따라 말소되는 구조입니다.
과거 이장수의 가압류 및 강제경매개시결정은 각각 해제·취하로 이미 말소됐으며, 제천시의 압류 2건도 해제 후 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 등기를 현재 존속하는 인수 권리로 계산해서는 안 됩니다. 다만 근저당권이 소멸하는 것과 점유자 인도 문제까지 해결되는 것은 별개입니다.
② 가격 판단 — 80% 유찰가를 시세 할인으로 해석하면 안 된다
현재 최저매각가는 566,480,000원으로 감정가의 80% 수준입니다. 감정가 708,100,400원에서 1회 유찰된 가격이지만, 감정가 대비 할인율이 실거래 시세 대비 할인율을 의미하지는 않습니다. 특히 전원주택은 토지면적, 도로접면, 건물 상태, 주변 거래량 등에 따라 개별 가격 편차가 발생할 수 있어 단순 감정가 할인만으로 저평가 여부를 판단하기 어렵습니다.
이 물건은 확인 가능한 동일 조건의 최근 실거래 비교가격이 제시되지 않아 현재 최저가가 주변 거래시세보다 낮다고 판정할 수 없습니다. 감정평가상 단독주택 이용이라는 점과 토지의 자연녹지지역 지정, 완경사·부정형이라는 특성까지 함께 고려해야 합니다.
| 유찰 시나리오 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 566,480,000원 | 558,415,200원 | 13,584,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 453,184,000원 | 446,252,160원 | 125,747,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 | 362,547,200원 | 356,671,539원 | 215,328,461원 | 0원 |
현재 회차 외의 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오입니다. 예상배당은 채권최고액 등을 기준으로 계산됐으며, 실제 배당금과 차이가 있을 수 있습니다. 미배당액은 채권자에게 배당되지 못한 금액으로, 표의 매수인 인수액과 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 566,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,064,800원 |
| 1. 제천농업협동조합 근저당 | 462,000,000원 | 462,000,000원 |
| 2. 이장수 근저당(을구 2번) | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 이장수 근저당(을구 3번) | 60,000,000원 | 46,415,200원 |
| 채권자 배당 합계 | 572,000,000원 | 558,415,200원 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | - | 13,584,800원 |
현재 최저가로 매각될 경우, 집행비용 추정액 8,064,800원을 제외한 금액에서 제천농업협동조합의 근저당 채권최고액 462,000,000원과 이장수의 후순위 근저당 채권최고액 50,000,000원에 상당하는 금액이 배당되는 시나리오입니다. 이장수의 나머지 근저당에는 46,415,200원이 배당되는 것으로 계산돼 13,584,800원의 미배당이 발생합니다.
다만 이 금액들은 실제 확정채권액이 아니라 등기된 채권최고액을 기준으로 한 예상배당입니다. 신청채권자의 청구금액은 90,000,000원이며, 실제 배당은 채권계산서, 배당요구, 집행비용, 조세채권 및 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여액은 현재 시나리오에서 0원입니다.
④ 임차인·점유 — 확인된 임차인은 없지만 점유관계는 미상
현재 확인된 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 “임대관계 미상임”이라고 기재돼 있습니다. 이는 임차인이 존재하지 않는다는 확정적인 조사 결과와는 다릅니다. 소유자 김병태가 등기상 소유자로 확인되지만, 실제 점유자가 소유자 본인인지 또는 별도의 임차인이나 점유자가 있는지는 확인해야 합니다.
현재 계산된 인수액 0원은 확인된 권리 및 배당 시나리오에 근거한 금액입니다. 향후 선순위 대항력 있는 임차인이나 별도의 인수 권리가 확인되면 이 판단은 변경될 수 있습니다. 특히 보증금 미배당분을 매수인이 인수하는 임차관계가 확인되는 경우에는 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득금액을 기준으로 가격을 재검토해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 환경. 홍광초등학교 서측 인근의 모산힐 전원마을에 위치합니다. 주변에는 전원주택단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야가 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 전원주택단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로와 노선버스승강장이 있어 감정평가상 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 2020.04.09 사용승인된 철근콘크리트구조 2층 건물입니다. 외벽은 석재 및 치장벽돌 마감 등이며, 시스템창호, 상수도, 급배수·위생설비, 가스보일러 난방, 천장부착형 냉난방설비 등을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 679.0㎡입니다. 자연녹지지역에 속하며, 토지 형상은 부정형, 지형은 완경사입니다. 도로접면은 세로한면(가)로 표시돼 있습니다.
- 토지이용규제. 가축사육제한구역에 포함되고, 홍광초등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 준보전산지와 접하는 것으로 표시돼 있어 향후 증축·용도변경·개발행위 가능 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 실제 사용상태 및 제시외 건축물의 구조·면적·현황은 현장과 매각목록을 통해 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반적인 아파트와 달리 전원주택·토지는 개별 특성이 가격에 크게 작용할 수 있습니다. 단독주택 이용상태와 자연녹지지역 토지라는 점을 고려하면, 유사 물건의 거래가격뿐 아니라 실제 매수 수요와 매각 소요기간도 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리. 2020.06.02 제천농업협동조합 근저당권이 말소기준인지 최종 등기사항증명서와 매각물건명세서를 통해 재확인하세요.
- 임차인·점유 조사. 확인된 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대, 확정일자 관련 사항, 현장 점유 여부를 반드시 확인하세요.
- 매각 대상 토지. 모산동 384-79·384-82 표기와 공동담보로 기재된 384-77·384-80의 관계를 확인하고, 실제 매각 대상 지번·지분을 구분하세요.
- 제시외 건축물. 제시외 1-1~1-5가 매각에 포함됩니다. 해당 구조물의 실제 위치·규모·이용상태와 토지 및 건물의 소유관계를 현장에서 대조하세요.
- 시세 검증. 최저매각가 566,480,000원을 감정가의 80%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 모산힐 전원마을과 제천시 모산동의 유사 주택·토지 실거래를 확보한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역, 학교환경보호구역, 가축사육제한구역 및 준보전산지 접함 사항을 확인하고 증축·용도변경 가능 여부를 별도로 검토하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 근저당의 예상 미배당액은 낙찰자의 인수채무가 아닙니다. 다만 세금, 법정 우선권, 점유관계 등 배당과 권리관계에 영향을 주는 사항은 확정 배당 전에 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득비용. 최저가 낙찰 가정 인수액은 0원이지만, 취득세, 등기비용, 명도비용, 체납 관리비 및 건물 보수비용은 별도로 고려해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지·건축물대장과 매각공고를 입찰 전에 최신 상태로 대조하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격상 판단은 보류”
이 사건의 강점은 등기상 권리의 소멸 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2020년 제천농업협동조합 근저당권 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오에서 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 최저가 낙찰을 가정하면 권리분석상 실질취득금액은 566,480,000원입니다.
그러나 인수액 0원과 투자 매력은 다른 문제입니다. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고, 경매상 물건 분류와 감정평가상 이용상태가 다릅니다. 공동담보 토지와 실제 매각 대상의 구분도 중요합니다. 특히 전원주택과 토지는 개별성이 강하므로, 실거래 비교 없이 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
현재 1회 유찰된 상황에서 핵심은 추가적인 최저가 인하 가능성만이 아닙니다. 정확히 무엇을 취득하는지, 누가 점유하고 있는지, 그리고 그 취득가격이 실제 거래시장에 비해 적정한지를 확인하는 것입니다. 권리구조는 비교적 양호하나 점유·매각범위·가격의 확인이 필요한 조건부 검토 물건으로 판단합니다.
