청주지방법원 2026타경37. 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 538-3에 있는 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 이창민이고, 2016년 소유권보존등기 이후 농협은행을 중심으로 근저당권이 설정됐습니다. 2019년 설정된 채권최고액 192,000,000원의 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 채권최고액 120,000,000원의 근저당권과 여러 가압류가 추가됐습니다.

2026년 3월에는 농협은행의 임의경매개시결정이 등기됐고, 같은 해 9월 두 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 여기서 주목할 부분은 단순한 채권 규모보다 파산선고 등기와 점유관계입니다. 감정 요항에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다는 전제로 명도비용과 인수위험을 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 파산등기는 별도 확인

말소기준권리는 2019년 2월 28일 설정된 농협은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 192,000,000원이고, 건물과 함께 읍내리 538-3 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이보다 먼저 설정된 2017년 근저당권은 2019년 2월 28일 이미 말소됐습니다.

말소기준 이후에는 2023년 근저당권과 충북신용보증재단, 케이비국민카드, 서민금융진흥원의 가압류가 설정됐습니다. 이들 후순위 담보권·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2019년 장지현의 가압류 22,709,000원도 2021년 9월 이미 말소됐으므로 현재 유효한 배당대상 가압류와 구분해야 합니다.

② 가격·회차 분석 — 최저가가 저렴한지는 아직 판단할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 601,213,920원입니다. 유찰이 없는 신건으로 감정가의 100%에서 시작합니다. 다만 이 물건에 대해 확인된 실거래 비교가격이 없으므로 감정가 또는 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

특히 토지 356㎡와 1층 근린생활시설·2층 단독주택이 결합된 물건이므로 일반 공동주택의 평형별 거래평균을 그대로 대입하기 어렵습니다. 토지 가치, 건물 이용상태, 수선상태, 상업용 공간의 임대 가능성 및 실제 점유관계에 따라 적정 가격이 달라질 수 있습니다.

유찰 회차는 조건부 시나리오이며 실제 매각 결과가 아닙니다. 미배당액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액이고, 매수인에게 자동 승계되는 금액은 아닙니다. 위 인수 추정액은 확인된 등기권리만을 기준으로 하며 미확인 임차권·법정권리 및 취득 부대비용은 포함하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 601,213,920원 가정)

신건 가격으로 매각된다는 가정에서는 집행비용 8,412,139원과 채권자 배당 421,949,185원을 제외한 170,852,596원이 잔여금으로 산출됩니다. 다만 이는 확정채권액이 아닌 근저당 채권최고액 등을 사용한 모의배당 결과입니다.

특히 두 근저당권의 채권최고액은 합계 312,000,000원인 반면, 경매 신청채권자의 청구액은 205,649,691원입니다. 채권최고액을 실제 배당채권액으로 확정할 수는 없습니다. 실제 원리금·채권신고액과 우선순위를 확인해야 하며, 2026.09.01 두 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 사실도 배당권자 확인에 반영해야 합니다.

예상배당은 당해세, 임차인 최우선변제, 추가 집행비용 및 실제 확정채권액의 변동을 반영하지 않은 계산입니다. 파산선고가 있는 사건이므로 실제 잔여금의 귀속·교부 절차도 파산관재인 및 관련 절차를 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)

• 입지. 음성고등학교 북동쪽 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설과 단독주택 등이 형성돼 있습니다. 주거와 상업 기능이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 시장로·중앙로·수정로 등의 간선도로, 음성공용 버스터미널 및 노선버스정류장이 인근에 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 이용이 무난한 것으로 평가했습니다.
• 도로. 매각물건명세서에는 본건의 서쪽 및 북서쪽이 왕복 2차선 포장도로에 접한다고 기재돼 있습니다. 토지정보상 도로접면은 소로한면이며, 소로2류 도로와의 접합도 표시됩니다. 현황 도로와 공부상 접면·경계는 별도 확인 대상입니다.
• 토지. 면적 356㎡, 지목 대, 준주거지역이며 토지이용상황은 주상용입니다. 지형은 평지·사다리형이고 개별공시지가는 545,400원/㎡입니다.
• 건물. 일반목구조 아스팔트슁글지붕의 2층 건물입니다. 1층은 근린생활시설, 2층은 단독주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다. 건물 외벽은 목재 마감 등으로 기재돼 있습니다.
• 도시계획. 준주거지역 외에도 도시재생 활성화 지역, 중점경관관리구역, 가축사육제한구역이 표시됩니다. 건축법상 도로 일부 포함에 관한 기재도 있어 실제 이용 가능 면적과 증·개축 가능성은 확인해야 합니다.
• 매각 포함물. 토지 지상의 조경수 및 건물 부속물 형태의 데크·계단이 일괄매각 대상에 포함됩니다. 각 부속물의 상태와 위치는 현장 및 감정평가서 대조가 필요합니다.
• 환금성. 근린생활시설과 주택이 결합된 부동산이므로 일반적인 공동주택과 매수층이 다를 수 있습니다. 비교 실거래가 확인되지 않은 상황에서는 매각 소요기간이나 적정 처분가격을 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차·점유관계 최우선 확인. 감정상 임대관계가 미상입니다. 1층 근린생활시설과 2층 주택의 실제 점유자를 각각 확인하고, 전입세대열람, 상가건물 임대차 관련 자료, 확정일자 및 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
• 대항력 판단. 임차인이 확인될 경우 주택의 전입·인도, 상가의 사업자등록·인도, 각 임차인의 점유개시 시점과 보증금을 확인해야 합니다. 대항력·우선변제권·매수인 인수 여부는 임대차별로 별도 판정해야 합니다.
• 파산절차. 2025.09.25 파산선고결정, 2026.02.27 등기 사실을 확인하고 파산관재인·경매 진행상황·소유권 취득 이후 인도 절차에 영향을 줄 사항이 있는지 검토해야 합니다.
• 근저당권 양도. 2026.09.01 을구 2번·4번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 신청채권자와 현재 담보권자, 채권신고 및 배당권자를 최신 서류에서 대조해야 합니다.
• 건축물 용도 확인. 연립/다세대 + 토지라는 물건 분류와 감정상 근린생활시설·단독주택 이용상태를 비교하고, 건축물대장·현황도·실제 사용 현황을 확인해야 합니다.
• 토지 경계와 도로. 왕복 2차선 도로 접면, 소로2류 접합, 건축법상 도로 일부 포함 기재를 지적도·현황과 대조해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지·건물과 함께 포함되는 조경수·데크·계단의 실제 위치, 상태, 부속물 관련 권리관계를 확인해야 합니다.
• 적정가격 산정. 토지와 건물의 개별 가치, 수선비, 혼합용도에 따른 활용 가능성, 인근 유사 물건의 거래가격 등을 검토해야 합니다. 현재 최저가가 시세 이하라는 전제를 두어서는 안 됩니다.
• 배당표 재검산. 근저당 채권최고액과 실제 확정채권액은 다릅니다. 당해세·법정 우선채권·임차보증금 등이 확인되면 배당 및 인수 시나리오를 다시 계산해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 사건 진행내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “안전한 낙찰”은 다르다

이 사건의 권리구조에서 상대적으로 명확한 부분은 말소기준권리와 후순위 담보권·가압류의 소멸 관계입니다. 2019년 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권과 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 이 범위에서 계산한 인수 추정액은 0원입니다.

하지만 파산선고 등기와 미상인 임대관계는 단순한 등기상 채권 소멸 분석만으로 해결되지 않습니다. 실제 점유자의 대항력 여부에 따라 명도와 보증금 인수 문제가 달라질 수 있고, 파산절차는 매각 이후 권리정리 및 인도 절차에서 별도 검토가 필요합니다.

가격도 마찬가지입니다. 현재 최저매각가 601,213,920원은 감정가와 같은 신건 가격이지만, 이를 비교할 실거래 기준이 확인되지 않았습니다. 1층 근린생활시설·2층 단독주택과 토지가 함께 매각되는 특성상 가격과 환금성을 공동주택처럼 단순 평가해서는 안 됩니다.

따라서 이 물건의 결론은 “등기상 소멸관계는 비교적 명확하나, 임차·파산·용도·시세 검증 전에는 입찰 판단 보류”입니다. 실질취득액을 확정하고 가격 메리트를 평가하려면 먼저 점유·임대차 관계와 실제 시장가치를 확인해야 합니다.