청주지방법원 제천지원 2025타경5494. 충청북도 제천시 대랑동 72-1 소재 건물과 관련 토지가 포함된 경매입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조, 기타지붕 패널, 지상 1층으로, 현재 자연순환시설 등으로 이용되고 있습니다. 공장 및 광업재단 저당법과 관련된 기계기구도 매각범위에 일부 포함됩니다. 따라서 일반적인 주거용 부동산처럼 최저가격과 시세만 비교해서 판단할 수 있는 물건이 아닙니다.
권리관계도 단순한 근저당 실행 사건과는 다릅니다. 2012년 설정된 중소기업은행 근저당, 2022년 신용보증기금 가압류, 2023년 상속과 상속회복청구 관련 가처분, 기존 경매절차, 2025년 진정명의회복에 따른 소유권이전 및 새로운 임의경매가 이어집니다. 현재 소유자는 홍창표이며, 경매신청채권자는 에이치에프아이삼이에이유동화전문유한회사입니다.
특히 말소기준권리로 제시된 것은 2022년 신용보증기금의 가압류이지만, 그보다 앞서 설정된 2012년 근저당과 2023년 근저당권 일부이전의 관계는 최종 등기상태까지 확인해야 합니다. 배당표에서 신청채권자의 채권액이 정상 반영되지 않은 점 역시 입찰 전 반드시 해소해야 할 쟁점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 제천지원 2025타경5494 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 대랑동 72-1 도로명주소: 충청북도 제천시 단양로 2899 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 자연순환시설 등으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 · 기타지붕(패널) · 지상 1층 샌드위치패널 벽체, 시멘트몰탈 바닥, PVC 샷시유리 창호 |
| 토지 현황 | 대지 797.0㎡(토지 현황상 해당 필지) · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 용도지역 | 생산관리지역 · 소하천구역 저촉 · 가축사육제한구역 포함 |
| 공시지가 | 101,900원/㎡ |
| 소유자 | 홍창표 (2025.06.25 진정명의회복으로 소유권이전) |
| 감정가 | 1,154,240,730원 |
| 최저매각가 | 1,154,240,730원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 에이치에프아이삼이에이유동화전문유한회사 |
| 신청 청구액 | 306,498,301원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 일부 제시외 물건 및 기계기구 포함 · 소재불명 기계기구 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류, 이전 근저당의 이력은 확인 대상
권리분석상 중요한 기준일은 2022.09.13입니다. 이 날짜에 신용보증기금이 120,400,000원의 가압류를 등기했고, 해당 가압류가 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 이후 신용보증기금의 추가 가압류 125,638,897원, 31,830,218원 및 현재 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
소유권 변동 과정에도 특징이 있습니다. 조학분 명의로 상속 이전된 뒤 홍창표의 상속회복청구권 보전을 위한 가처분이 있었고, 이후 2025.06.25 진정명의회복을 원인으로 홍창표에게 소유권이 이전되었습니다. 관련 가처분은 목적 달성으로 말소되었습니다. 이 같은 이력은 현재 소유권의 확정 상태와 과거 담보권의 처리 경위를 함께 살펴야 한다는 의미입니다.
② 점유·임차관계 — 확인된 임차인 0명, 현장조사는 별개
매각모형상 매수인 인수액은 0원으로, 현재 회차와 유찰 가정 회차 모두 동일합니다. 따라서 제공된 배당 가정만 적용한 최저가 기준 취득대금은 1,154,240,730원입니다. 다만 이는 낙찰대금과 모형상 권리 인수액을 더한 금액일 뿐, 취득세·명도·시설정비·운영 관련 비용까지 포함한 총투자금은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가 11.54억을 시세로 단정할 수 없다
신건 최저매각가는 감정가와 같은 1,154,240,730원입니다. 그런데 이 물건은 일반적인 아파트나 오피스텔이 아니라 자연순환시설과 관련 토지, 일부 기계기구가 결합된 특수 용도 부동산입니다. 시설의 실제 사용 가능성, 토지의 접근성, 법적 이용 제한, 기계기구의 상태에 따라 경제적 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
가격 판단의 기준은 단순한 감정가 할인율이 아니라 유사 용도의 실제 거래가격과 해당 시설을 정상적으로 활용할 수 있는지입니다. 현재 가격 수준이 시장에서 경쟁력 있는지를 확정할 수 없으므로, 신건 가격을 저렴하다고 평가하거나 단순히 유찰률만으로 투자수익을 계산해서는 안 됩니다.
| 경매 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당총액 | 소유자 잔여 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,154,240,730원 | 277,869,115원 | 862,429,208원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 923,392,584원 | 277,869,115원 | 633,889,543원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 738,714,067원 | 277,869,115원 | 451,057,811원 | 0원 |
80%·64%는 유찰 시나리오 가정이며 실제 매각가격이나 향후 일정이 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 채권자 배당총액과 소유자 잔여액은 아래 배당모형의 전제에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,154,240,730원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,942,407원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 120,400,000원 | 120,400,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 125,638,897원 | 125,638,897원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 31,830,218원 | 31,830,218원 |
| 잔여 · 소유자 교부(모형상) | — | 862,429,208원 |
집행비용은 추정액입니다. 가압류 3건의 청구금액 합계 277,869,115원이 전액 배당되는 것으로 계산되었으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 법원의 확정 내용에 따릅니다.
이는 배당 산정의 정합성을 재검증해야 한다는 강한 신호입니다. 신청채권이 기존 담보채권의 양수·승계에 해당하는지, 다른 채권과 중복되는지, 배당순위에 누락되었는지를 확인해야 합니다. 신청채권 306,498,301원을 다른 청구액에 임의로 합산하거나, 모형상 소유자 잔여액을 실제 확정 배당금으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·토지·시설 분석 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주변 환경. 충청북도 제천시 대랑동 소재 늘이번마을 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 소규모 공장, 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재합니다. 주거용 부동산과 다른 산업·시설 수요 특성을 갖습니다.
- 교통. 감정평가상 기호 5의 북동측 인근으로 국도 5호선이 통과합니다. 다만 개별 토지의 실제 차량 진입 및 대형차 통행 가능 여부는 현황에 따라 다를 수 있습니다.
- 건물. 기호 6은 일반철골구조 패널지붕의 지상 1층 건물로, 자연순환시설 등으로 사용 중입니다. 전기설비가 갖추어져 있으며 벽체 구분 없이 하나의 동으로 이용되고 있습니다.
- 토지. 확인된 토지 현황은 지목 대, 면적 797.0㎡, 평지·사다리형·중로한면입니다. 일괄매각되는 각 목록의 면적과 이용현황은 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 생산관리지역이며 소하천구역에 저촉됩니다. 가축사육제한구역에 포함되고, 감정요항표에는 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역도 기재되어 있습니다. 시설의 허용 용도와 변경 가능성을 검토해야 합니다.
- 도로·맹지. 목록 3·4는 현황 도로이며 목록 7은 맹지입니다. 목록 7은 인접 필지를 통해 진출입이 가능하다고 기재되어 있으나, 통행권원과 실제 이용의 안정성은 별도 확인이 필요합니다.
- 기계기구. 공장저당법 제6조 관련 기계기구 일련번호 1은 매각에 포함되지만, 일련번호 2는 소재불명으로 매각에서 제외됩니다. 시설과 기계의 일체 운영 가능 여부가 가치에 영향을 미칩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 현황 사용과 매각목록의 일치 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 전 핵심 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2022.09.13 신용보증기금 가압류를 기준으로 한 권리분석을 최신 등기부와 매각물건명세서로 대조하세요.
- 근저당 일부이전 확인. 2012년 중소기업은행 근저당 720,000,000원의 말소 경위와 2023년 신용보증기금 일부이전 124,830,276원의 현재 법적 상태를 확인하세요.
- 신청채권자 배당 확인. 청구액 306,498,301원이 배당 시뮬레이션에서 0원 처리되는 이유와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 일괄매각 목록 확인. 토지·건물·제시외 물건 2-2, 2-3 및 기계기구의 포함 범위와 제외 대상을 감정평가서 원본으로 대조하세요.
- 도로·맹지 확인. 현황 도로인 목록 3·4와 맹지인 목록 7의 위치, 통행권원, 차량 진입 가능성을 확인하세요.
- 시설 운영 적법성 확인. 자연순환시설의 인허가, 사용 용도, 법적 제한, 향후 용도변경 가능성을 확인하세요.
- 임차·점유 조사. 실제 시설 운영자와 점유자를 확인하고 임대차·사용대차 및 인도 문제를 조사하세요.
- 설비 가동상태 확인. 포함되는 기계기구의 현존 여부와 가동 가능성, 제외된 기계기구가 시설 이용에 미치는 영향을 검토하세요.
- 가격 적정성 검증. 시설의 정상 이용 가능성을 전제로 한 가치와 토지·건물·기계기구 각각의 가치를 검토한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획 및 사건별 배당관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “모형상 인수 0원 ≠ 권리 검증 완료”
제천 대랑동 2025타경5494의 최저매각가는 1,154,240,730원입니다. 배당 시뮬레이션에서는 신용보증기금의 가압류 채권 277,869,115원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 이것만으로 권리분석을 끝낼 수 없습니다. 신청채권자 청구액 306,498,301원이 배당에서 빠진 형태이며, 과거 근저당 일부이전의 소멸·존속 관계도 확인해야 합니다. 또한 시설의 일부 기계기구가 제외되고, 일부 토지는 도로 또는 맹지로 이용되고 있습니다. 이런 조건은 매각 후 실제 사용 가능성과 경제적 가치에 직접 영향을 미칩니다.
시세 검증 없이 신건 감정가가 적정하다고 볼 수도 없고, 1회 또는 2회 유찰을 가정한 할인 가격이 곧바로 투자기회가 되는 것도 아닙니다. 우선순위는 권리원본 확인 → 신청채권 배당 검증 → 매각범위 확정 → 시설·토지 사용 가능성 점검 → 적정 입찰가 산정입니다.
결론적으로 이 물건은 권리와 현황을 추가 검증하기 전까지 보수적으로 접근해야 하는 특수 용도 경매물건입니다. 최저가격만 보고 응찰하기보다, 인수 가능성과 실제 취득 자산의 범위를 확정한 다음 가격을 평가하는 것이 적절합니다.
