청주지방법원 2026타경30105. 충주시 지현동 영하이츠타운 3동 4층 401호가 경매에 나왔습니다. 2010.07.07 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택으로, 방 3개와 거실·주방·화장실·현관·발코니 등을 갖춘 주거용 물건입니다. 등기상 소유자는 류나래이며, 2019.08.05 거래가액 73,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

권리관계의 중심은 2019.09.30 설정된 주덕농업협동조합 근저당권 58,800,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 같은 날 후순위로 설정된 최하나 근저당권 69,000,000원 및 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면, 임대관계는 미상이므로 등기상 권리의 소멸과 실제 점유·인도 위험은 구분해서 판단해야 합니다.

가격도 중요합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 127,400,000원입니다. 비교 가능한 실거래로 확인되는 2023.03 거래가격은 103,000,000원이므로, 확인 거래보다 높은 신건 가격입니다. 거래 사례가 적고 오래됐다는 한계를 고려하더라도, 현재 가격을 저렴하다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도 확인

말소기준권리는 을구 6번 주덕농업협동조합 근저당권입니다. 2019.09.30 접수번호 34742로 설정됐으며 채권최고액은 58,800,000원입니다. 같은 날 접수번호 34819로 설정된 을구 8번 최하나 근저당권 69,000,000원은 후순위이므로, 적법한 경매 매각이 완료되면 함께 소멸하는 권리입니다.

2026.02.20에는 최하나를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이전에 설정됐던 근저당권들과 충주시 및 국의 압류 등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 이미 말소된 권리와 이번 매각으로 소멸할 권리는 구분해서 보아야 합니다.

② 시세 비교 — 확인 거래보다 높은 신건 가격

시세 비교 대상은 영하이츠타운(3동)의 면적이 유사한 다세대주택입니다. 확인된 거래는 2023.03의 1건으로, 2층에서 103,000,000원에 거래됐습니다. 본건은 4층 401호이므로 층수 차이도 함께 고려해야 합니다.

최저매각가 127,400,000원은 확인된 실거래 103,000,000원 대비 123.7%입니다. 가격만 비교하면 감정가 그대로 입찰하는 경우 기존 거래보다 높은 금액을 지급하게 됩니다.

다만 2023.03 거래를 현재 시세로 그대로 확정해서는 안 됩니다. 표본이 1건에 불과하고 거래 시점도 오래됐습니다. 최근 시점의 실제 거래가격이나 가격 상승·하락 추세는 확인되지 않으므로, 이 수치만으로 현재 시세가 하락했다고 주장할 수는 없습니다. 그렇더라도 현 시점의 가격 경쟁력을 입증할 새로운 비교거래가 없다는 점은 신건 입찰에 불리한 요소입니다.

③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)

예상배당은 채권최고액과 추정 집행비용을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 최하나의 경매 청구액은 63,426,301원이며, 위 예상배당액 66,016,400원은 해당 청구액과 일치하는 확정 배당액이 아닙니다. 실제 채권잔액·이자·배당요구·조세·임차인 최우선변제 등에 따라 배당액은 변동될 수 있습니다.

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,583,600원을 제외하고 주덕농업협동조합에 58,800,000원, 최하나에게 66,016,400원이 배당되는 계산입니다. 채권최고액 합계 127,800,000원에 비해 2,983,600원의 미배당이 발생하지만, 등기상 근저당권은 매각으로 소멸하고 매수인에게 해당 미배당채무가 자동으로 이전되는 것은 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당의 관계

현재는 0회 유찰된 신건입니다. 유찰 시 예상 최저가와 미배당액의 변화를 비교하면 다음과 같습니다.

유찰되면 채권자에게 돌아갈 금액이 줄어들고 미배당은 커지지만, 근저당권 미배당 자체가 매수인 인수금으로 바뀌지는 않습니다. 다만 이는 대항력 있는 선순위 임차인 등 별도의 인수 권리가 없는 경우의 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충주시 지현동 소재 지현동성당 남측 인근입니다. 주변은 다세대주택·연립주택·단독주택·다가구주택이 혼재한 주거지역이며, 상가·관공서·금융기관 등 생활편의시설이 인근에 있습니다. 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 해당 다세대주택까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2010.07.07 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 외벽은 연와벽돌 치장 쌓기 등으로 마감되어 있으며, 개별가스보일러 난방, 위생설비 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 부정형의 평지 토지로, 다세대주택 건물 부지로 이용되고 있습니다. 남동측 일부가 세로 도로와 접하며, 토지 전체 면적은 665.0㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역에 속합니다. 공시지가 기준은 312,200원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 3동은 8세대 규모이고 확인된 비교 매매거래가 1건이어서, 아파트 대단지보다 시세 판단과 재매각 가격 검증이 어려울 수 있습니다. 소규모 다세대주택 특성을 감안한 보수적 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 재검토. 127,400,000원은 확인 거래 103,000,000원의 123.7%입니다. 현재 최저가에 충분한 가격 메리트가 있는지 검증하세요.
• 실거래 최신성 확인. 확인된 거래는 2023.03의 1건입니다. 인근 유사 면적·연식·층수의 실제 거래 및 매도 호가를 함께 확인해야 합니다.
• 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 관련 자료를 대조하고 실제 거주자와 점유 원인을 확인하세요.
• 대항력 확인. 점유자가 임차인으로 확인된다면 전입일자·점유 개시일·확정일자·보증금 등을 확인해 말소기준권리보다 우선하는 인수 위험이 있는지 별도로 판단해야 합니다.
• 배당액 확정 금지. 최하나의 청구액은 63,426,301원이며 배당표는 채권최고액 기준 추정입니다. 실제 채권잔액과 배당순위가 확정되기 전까지 예상배당을 확정액으로 보지 마세요.
• 명도·인도 위험. 실제 점유자가 누구인지 확인한 뒤 인도 협의 및 필요한 법적 절차를 검토하세요. 소유자 거주로 단정할 수는 없습니다.
• 관리비·조세. 미납 관리비와 공용부분 부담, 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 101,920,000원, 2회 유찰 81,536,000원 시나리오를 검토하되, 실제 유찰 여부와 매각조건은 법원 공고를 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원본을 확인하세요.

맺으며 — “근저당 소멸은 명확하지만, 가격은 보류”

이 물건은 주덕농업협동조합 근저당을 말소기준으로 후순위 최하나 근저당까지 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 인수액은 0원이며, 근저당권 미배당이 매수인 채무로 그대로 승계되는 구조도 아닙니다.

하지만 아직 해결해야 할 문제가 있습니다. 감정평가서에 임대관계 미상이라고 기재되어 있어, 실제 임차인·점유관계를 확인해야 한다는 점입니다. 따라서 인수액 0원을 확정된 사실처럼 판단해서는 안 됩니다.

가격 역시 보수적으로 접근해야 합니다. 신건 최저가 127,400,000원은 확인 거래가격 103,000,000원의 123.7%입니다. 비교거래가 2023.03의 1건에 그쳐 현재 시장가격을 정확히 대변하지는 못하지만, 그렇기 때문에 더욱 신건 가격에 곧바로 응찰할 근거가 부족합니다. 여기에 8세대 규모 다세대주택의 환금성 불확실성도 고려해야 합니다.

결론은 권리 소멸 구조는 양호하나, 점유관계 확인이 필요하고 신건 가격 경쟁력은 부족하다는 것입니다. 추가 시세 검증과 임대관계 확인을 우선하고, 가격 조정 가능성이 있는 경우에 한해 입찰 조건을 다시 평가하는 것이 적절합니다.