청주지방법원 2026타경30124. 충주시 교현동 721-20에 위치한 경성(3동) 다세대주택 3층 302호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로, 건물 전체 3층 중 제3층에 위치합니다. 소유자는 김린이며, 2005년 6월 23일 소유권을 취득했습니다. 현재 유효한 근저당권이 없다는 점이 눈에 띄지만, 대신 국가 압류와 민간 채권자의 가압류가 경매의 주요 권리관계를 구성합니다.

경매신청과 관련된 채권자는 충북신용보증재단이고 청구금액은 21,136,463원입니다. 2025년 1월 9일 등기된 재단의 가압류는 청구금액 20,000,000원이며, 2026년 3월 9일 그 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 개시됐습니다. 따라서 이 둘을 서로 무관한 별도 채권으로 단순 합산해서는 안 됩니다.

여기에 2024년 2월 국세 압류가 먼저 등기됐고, 2024년 11월에는 한국자산관리공사의 공매공고까지 부기됐습니다. 현재 법원 강제경매와 공매의 진행관계를 확인해야 하며, 낙찰금이 누구에게 얼마나 돌아갈지 역시 국세 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 없는 압류·가압류 경매

이 물건의 말소기준권리는 일반적인 은행 근저당권이 아니라 2024년 2월 14일 접수된 국세 압류(갑구 10번)입니다. 압류권자는 국이며 처분청은 충주세무서장입니다. 매각으로 해당 압류등기는 소멸하는 것으로 분석되지만, 압류등기의 소멸과 실제 체납세액의 배당은 별개의 문제입니다.

말소기준권리 이후 설정된 케이비국민카드 가압류 10,962,672원, 충북신용보증재단 가압류 20,000,000원 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 앞선 국민건강보험공단 압류는 2025년 11월 21일 이미 말소됐고, 과거의 근저당권과 성대진 가압류도 말소된 상태입니다.

② 점유·임차인 — 확인된 임차인은 없지만 점유관계는 미상

현재 확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서의 임대관계 관련 기재는 “임대관계 미상임”입니다. 따라서 이 물건을 소유자 직접 점유나 공실로 확정할 수 없습니다.

보증금·전입일·확정일자 등이 확인된 임차인이 없으므로, 현재 특정할 수 있는 대항력 임차인은 없습니다. 그러나 실제 점유자가 확인되지 않은 단계에서 임차인의 대항력이나 보증금 인수 가능성이 완전히 배제됐다고 볼 수도 없습니다.

③ 가격 판단 — 4,800만원이 저렴한지는 아직 확인되지 않았다

이번 물건의 감정가는 48,000,000원이며 최저매각가 역시 48,000,000원입니다. 유찰 0회의 신건이므로 감정가 100%에서 매각을 시작합니다.

건물 정보상 경성(3동)은 6세대 규모의 다세대주택으로, 준공일은 1986년 6월 30일입니다. 거래 비교에 사용할 수 있는 최근 실거래 평균 및 최신 거래금액은 확인되지 않았고, 물건과 정확하게 면적이 일치하는 실거래 표본도 확보되지 않았습니다. 따라서 감정가와 최저매각가만으로 시세 대비 할인 여부를 계산할 수 없습니다.

현재 확정된 금전 인수가 없다는 전제에서는 최저가 48,000,000원이 취득대금의 출발점입니다. 다만 실제 낙찰금액 외에 취득 관련 비용, 명도비, 미납 관리비 등은 별도이며, 임차관계가 새롭게 확인되면 총 취득 부담도 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 48,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용은 1,264,000원으로 추정하고, 케이비국민카드 및 충북신용보증재단 가압류 청구금액을 반영했습니다. 다만 선행 국세 압류의 체납세액이 특정되지 않았고, 당해세 등도 반영되지 않은 조건부 계산입니다.

위 예상배당은 선행 국세 압류액, 당해세 및 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산입니다. 갑구 15번은 갑구 13번 가압류의 본압류 이행으로 기재돼 있어 중복 채권으로 합산하지 않았습니다. 실제 채권신고액과 배당순위에 따라 각 배당액 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 시세 검증은 별개

현재 신건에서 유찰될 경우 감정가 80%, 64%에 해당하는 회차별 가격을 비교할 수 있습니다. 다음 표는 각 회차의 매각가에 따른 배당 추정 결과로, 가격 인하가 곧 시세 대비 저렴한 낙찰을 의미하지는 않습니다.

회차별 조건부 시뮬레이션이며 실제 후속 매각기일이나 최저매각가를 확정한 것은 아닙니다. 미배당액은 채권자의 회수 부족액을 뜻하며 매수인이 자동으로 인수하는 금액은 아닙니다. 모든 회차의 등기상 매수인 인수 추정액은 0원이지만, 실제 임차관계는 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)

• 입지. 충청북도 충주시 교현동 소재 청주지방법원 충주지원 남측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 물건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 3층 건물입니다. 외벽은 벽돌 조적 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호 등으로 기재됐습니다. 위생·급배수설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·도로. 다세대주택 부지로 이용 중이며 필지 면적은 244.0㎡입니다. 감정평가상 서측 약 6m 내외 도로에 접합니다. 토지 현황상 지목은 대, 도로접면은 소로한면으로 기재돼 있습니다.
• 도시계획. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8~10m)와 접합니다. 가축사육제한구역 및 보슬유치원 관련 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 369,100원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 경성(3동)은 6세대 규모이고 준공일이 1986.06.30인 소규모 다세대주택입니다. 거래 비교가격이 확인되지 않아 환금성을 우수하다고 평가할 근거가 부족합니다. 대규모 공동주택과 달리 개별 상태 및 실제 매수 수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 국세 압류 채권액. 갑구 10번 충주세무서장 압류의 체납세액, 조세채권의 법정기일과 우선순위를 확인해야 합니다. 예상배당표에는 해당 세액이 반영되지 않았습니다.
• 한국자산관리공사 공매공고. 갑구 10-1번 공매공고(2024.11.13, 한국자산관리공사 2024-13197-001)의 진행상태 및 법원 강제경매와의 관계를 확인해야 합니다.
• 임차관계·점유 확인. 현재 특정된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서를 확인하고, 전입세대 및 실제 점유자의 권원을 대조해야 합니다.
• 충북신용보증재단 채권. 갑구 13번 가압류 20,000,000원과 갑구 15번 강제경매개시결정의 연결관계를 확인하세요. 경매 청구액은 21,136,463원으로, 배당계산을 위해 채권계산서 확인이 필요합니다.
• 가격 검증. 충주시 교현동 인근의 유사 다세대주택 실거래를 직접 비교해야 합니다. 최근 거래가격 확인 없이 감정가 48,000,000원이 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 건물 상태와 수선비. 1986년 준공 건물이므로 내부 마감, 누수, 배관, 난방, 공용부 상태를 점검해야 합니다. 현장 확인 전에는 필요한 수선 범위를 알 수 없습니다.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 및 실제 점유자의 인도 가능성을 확인해야 합니다. 명도비용은 현재 인수 추정액 0원과 별개입니다.
• 매각물건명세서 원본. 매각기일 2026.10.26 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 대조하세요.

맺으며 — “근저당 0원”보다 중요한 것은 공매·점유·가격 확인

이 물건은 근저당권이 남아 있지 않고, 2024년 2월 14일 국세 압류를 말소기준으로 이후 가압류와 강제경매개시결정이 매각 소멸하는 구조입니다. 등기상으로 특정할 수 있는 매수인 금전 인수액은 0원으로 추정됩니다.

하지만 그렇다고 곧바로 안전하고 저렴한 경매라고 결론 내리기는 어렵습니다. 선행 국세 압류의 채권액이 확인되지 않고, 한국자산관리공사 공매공고가 있으며, 실제 임대관계도 미상입니다. 여기에 6세대 규모의 소형 다세대주택으로서 최근 거래가격을 통한 시세 검증도 이뤄지지 않았습니다.

현재 최저매각가인 48,000,000원은 감정가의 100%입니다. 가격이 저렴하다는 근거가 없는 상황에서 인수 추정액 0원만을 이유로 입찰할 물건은 아닙니다. 국세 압류와 공매의 진행관계, 실제 점유자, 인근 실거래가격을 확인한 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.

권리 구조는 비교적 단순하지만, 입찰 판단은 보류. 이번 사건의 핵심은 숫자로 보이는 최저가가 아니라 공매·점유 리스크의 해소와 시세 검증입니다.