청주지방법원 2026타경5036. 제천시 장락동 장락로즈웰아파트 102동 1층 111호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 전용면적은 약 79.5㎡입니다. 현재 소유자는 김주영·이성경으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 두 사람은 2015년 이 아파트를 148,000,000원에 취득했습니다.

소유권이전과 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권 109,200,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 한국주택금융공사를 거쳐 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다. 이후 설정된 후순위 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 압류가 여러 건 존재하는 만큼, 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 세금의 배당 우선순위가 단순하다는 뜻을 혼동해서는 안 됩니다. 국세·지방세의 법정기일 및 당해세 여부를 확인해야 실제 배당관계가 명확해집니다. 그리고 매수인 인수액 0원과 명도 부담 0원도 서로 다른 개념입니다. 현재 점유자와 인도 가능 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 소멸은 가능하지만 압류 확인은 필수

말소기준은 2015.10.30 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 메리츠캐피탈·이경숙·정순주의 근저당권과 충북신용보증재단 가압류, 각종 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 동양종합금융증권 가압류, 메리츠캐피탈 가압류와 제천시의 일부 압류는 등기상 이미 말소됐습니다.

근저당권 이전관계도 중요합니다. 최초 근저당권자는 중소기업은행이고, 2021.12.17 한국주택금융공사로 이전된 후 2025.12.24 한국자산관리공사로 다시 이전됐습니다. 현재 경매신청채권자인 한국자산관리공사와 해당 근저당권의 승계관계는 확인되지만, 실제 배당금 귀속은 이전등기와 채권계산서를 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 할인율 84.9%의 함정

장락로즈웰아파트의 실거래 평균은 197,500,000원, 최근 12개월 평균은 200,300,000원입니다. 최저매각가 170,000,000원은 최근 평균의 84.9%에 해당하며, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표도 +9.2%로 나타납니다.

그러나 이 수치를 그대로 가격 할인으로 해석하면 곤란합니다. 거래 표본에는 전용 79.5㎡와 84.95㎡가 혼재합니다. 특히 84.95㎡ 거래는 247,000,000원과 255,000,000원 등 상대적으로 높은 가격을 포함해 평균을 끌어올립니다. 본건은 전용 79.496㎡이므로 79.5㎡ 실거래와의 비교가 더 직접적입니다.

최근 같은 전용면적 거래는 2026년 9월 11층에서 171,000,000원, 2026년 3월 14층에서도 171,000,000원입니다. 신건 최저가는 이들과 불과 1,000,000원 차이입니다. 특히 2025년 9월의 전용 79.5㎡ 1층 거래는 160,000,000원으로, 본건과 층수까지 일치하는 중요한 비교 사례입니다.

단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0회, 평균 할인율도 0%로 집계됩니다. 따라서 이 단지에서 여러 차례 유찰이 일반적이라거나, 다음 회차에서 반드시 낙찰가가 내려간다고 판단할 근거는 부족합니다. 가격 메리트는 실제 회차별 최저가와 비교 시세를 함께 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)

현재 최저매각가인 170,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액을 제외한 배당 가능 금액은 166,820,000원입니다. 산정 채권총액 185,400,000원에 미치지 못하므로 채권 미배당액이 발생합니다.

채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 실제 배당은 채권확정액·우선순위·법정기일·당해세·집행비용에 따라 변동됩니다. 최초 중소기업은행 근저당권은 한국자산관리공사로 이전됐으므로 실제 수령권자와 배당금 귀속은 채권승계 서류를 기준으로 확인해야 합니다. 국세·지방세 및 기타 우선채권은 별도로 정밀 반영되지 않았습니다.

유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 증가

유찰되면 최저매각가가 내려가고 매수인의 가격 부담은 감소하지만, 채권자들에게 돌아갈 배당액도 줄어듭니다. 현재 분석에서는 각 회차의 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 따라서 채권 미배당액 증가 자체가 매수인의 추가 취득비용 증가로 연결되지는 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제천시 장락동 장락초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트·근린상가·학교 등이 혼재하는 주거지대가 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 및 일반 교통여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 평슬래브 지붕의 지하 1층·지상 15층 아파트입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류 및 중로3류 도로에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되고 공시지가는 515,800원/㎡입니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 253세대, 2001년 준공 단지입니다. 거래사례는 있으나 면적별 가격 차이와 층별 편차가 커서 본건 1층의 매도가격을 단지 전체 평균만으로 추정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 동일 면적·동일 층 비교. 최근 평균 200,300,000원은 면적 혼합 표본입니다. 전용 79.5㎡의 최신 거래 171,000,000원과 과거 동일 1층 거래 160,000,000원을 우선 대조하세요.
• 세금 압류 확인. 제천세무서장·원주시·국민건강보험공단 관련 압류의 현재 상태, 체납액, 법정기일, 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인하세요.
• 근저당권 승계 확인. 중소기업은행에서 한국주택금융공사, 한국자산관리공사로 이어진 근저당권 이전내역과 실제 채권액·배당금 수령권자를 대조하세요.
• 점유 및 명도. 임차인 신고가 없더라도 현재 점유자를 확인하고 실제 인도 가능 여부 및 명도 비용을 검토하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 136,000,000원, 2회 유찰 시 108,800,000원이라는 가격 시나리오를 검토하되 실제 유찰과 낙찰 여부를 보장하는 것은 아닙니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 낙찰 이후 부담 가능성을 관리사무소에서 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권계산서 및 실거래 원본을 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “시세 평균보다 낮다 ≠ 1층도 싸다”

이 물건은 권리관계와 가격 경쟁력을 분리해서 봐야 하는 아파트 경매입니다. 2015년 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 소멸하고, 임차인 신고가 없어 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 다만 국세·지방세 및 기타 압류가 얽혀 있어 실제 배당순위와 점유관계까지 확인해야 합니다.

가격은 더 신중해야 합니다. 최저가 170,000,000원이 최근 12개월 평균 200,300,000원의 84.9%라는 숫자는 매력적으로 보이지만, 서로 다른 면적의 거래가 섞인 비교입니다. 동일 면적의 최신 거래 171,000,000원과 거의 차이가 없으며, 동일한 1층의 과거 거래 160,000,000원보다 높은 가격입니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격의 메리트는 불확실하다는 것입니다. 명확한 저가 낙찰을 노린다면 동일 면적·동일 층의 거래 수준과 비교하여 응찰 상한을 보수적으로 설정할 필요가 있습니다. 유찰로 가격이 내려간다면 경쟁력이 개선될 수 있지만, 현재 단계에서는 세금 압류와 점유 상태를 확인하고 가격을 다시 검증하는 접근이 적절합니다.