청주지방법원 2026타경5078. 제천시 장락동 부강타운 103동 1층 102호입니다. 물건종류는 다세대로 분류되어 있으며, 감정평가서상 이용상태는 연립주택입니다. 1991년 사용승인된 지상 4층 철근콘크리트 구조 건물의 1층 주거용 집합건물로, 실거래 비교 면적은 59.36㎡입니다.

등기상 소유자는 박흥열입니다. 2010년 10월 15일 거래가액 46,000,000원으로 소유권이전등기가 이루어졌고, 이후 금융기관 근저당권과 여러 채권자의 가압류가 등기됐습니다. 현재 말소기준권리는 2015년 9월 15일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 58,800,000원이며, 그 뒤에 설정된 가압류 5건과 경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 예정입니다.

문제는 가격입니다. 감정가 86,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건인데, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 76,333,333원으로 더 낮습니다. 특히 1층 거래 사례도 존재하므로, 이 물건을 판단할 때는 단지 전체 평균보다 최근 거래와 층별 거래가격을 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류 5건, 모두 매각 소멸 예정

핵심은 2015.09.15 신한은행 근저당권입니다. 을구 7번에 설정된 채권최고액 58,800,000원의 근저당권이 말소기준권리에 해당합니다. 이 근저당권과 이후 설정된 가압류 및 경매개시결정등기는 매각에 따른 말소 대상입니다.

가압류권자는 대한저축은행, 서민금융진흥원, 케이엠파이낸셜서비스대부, 에스비아이저축은행, 샤인캐피탈대부 등 5곳입니다. 각 채권액은 적지 않지만, 매각으로 소멸하는 금전채권을 낙찰자가 별도로 상환해야 하는 것은 아닙니다.

과거 등기에는 국민은행 및 대명상호저축은행 근저당권도 있었지만 이미 말소된 권리입니다. 2019년 롯데캐피탈 가압류 역시 2020년 3월 16일 말소됐으므로, 현재 매각으로 소멸할 가압류 5건과 구분해야 합니다.

한편 경매개시결정의 채권자는 에프에스2512유동화전문 유한회사이고, 말소기준 근저당권자는 신한은행으로 표시되어 있습니다. 신청채권과 근저당권의 연계 및 채권승계 관계는 원본 권리서류로 확인할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 12.7% 높은 신건

부강타운 동일 면적 59.36㎡의 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 거래 평균은 79,250,000원이지만, 현재 가격을 판단할 때 더 중요한 지표는 최근 12개월 6건 평균 76,333,333원입니다.

신건 최저가 86,000,000원은 전체 평균 79,250,000원의 108.5%이고, 최근 12개월 평균 76,333,333원의 112.7%입니다. 전체 평균만 사용하면 최근 시장가격과의 차이를 과소평가할 수 있습니다.

최신 거래도 눈여겨봐야 합니다. 2026년 9월 3층에서 83,500,000원에 거래됐는데, 본건의 1층 신건 최저가는 86,000,000원으로 그보다 높습니다.

더 직접적인 비교는 같은 1층 거래입니다. 2026년 4월 1층은 70,000,000원, 2025년 11월 1층은 75,000,000원에 거래됐습니다. 2025년 5월에는 1층에서 85,000,000원에 거래된 사례도 있어 개별 상태에 따른 가격 편차는 존재하지만, 최근 1층 거래를 고려할수록 신건 최저가를 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 추정액은 1,948,000원, 채권자 예상배당 합계는 84,052,000원입니다. 채권 총액이 매각대금을 크게 초과하므로 일부 채권자에게 미배당이 발생하는 구조입니다.

배당표는 제시된 채권액과 추정 집행비용을 이용한 단순 시뮬레이션입니다. 특히 가압류 채권을 등기 순서에 따라 순차 배당한 금액은 실제 법정 배당순위를 확정한 것이 아닙니다. 가압류채권 사이의 안분, 배당요구, 채권승계, 세금 및 기타 우선채권에 따라 실제 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당권 배당액 역시 채권최고액을 기준으로 한 추정값입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 늘어난다

현재 신건 최저매각가는 86,000,000원입니다. 제시된 회차별 시나리오는 1회 유찰 시 68,800,000원, 2회 유찰 시 55,040,000원입니다. 낙찰가가 하락하면 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 늘어나지만, 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다.

1회 유찰 시나리오의 68,800,000원은 최근 12개월 평균 76,333,333원보다 낮습니다. 따라서 가격 측면에서는 신건보다 검토 여지가 커집니다. 다만 해당 금액에 실제로 입찰 기회가 생기는지, 경쟁 입찰로 최종 낙찰가가 얼마나 상승하는지는 별개의 문제입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제천시 장락동 소재 장락삼거리 서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 제천시내 주거지역으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다. 북측 왕복 7차선 도로, 남동측 왕복 3차선 도로, 남측 왕복 2차선 도로가 소재합니다.
• 건물. 1991.12.27 사용승인된 철근콘크리트 벽식구조 지상 4층 연립주택입니다. 난방설비, 위생 및 급배수설비, 외부주차장이 구비되어 있습니다.
• 토지. 부정형의 평탄한 연립주택단지 부지입니다. 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역 등에 해당하며, 공시지가는 567,300원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 부강유치원 관련 절대보호구역·상대보호구역 등 토지이용 제한사항이 존재합니다. 구체적인 적용 범위와 이용 제한은 원본 확인이 필요합니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 232세대 단지로 동일 면적 거래 사례는 존재하지만, 1991년 사용승인된 연립주택의 특성과 1층이라는 개별 조건을 고려해야 합니다. 전체 실거래는 68,000,000원부터 90,000,000원까지 편차가 있으며, 최근 거래 추세도 하락 방향입니다. 매도 시 가격과 거래 소요기간을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균 79,250,000원보다 최근 12개월 평균 76,333,333원과 최신 거래 83,500,000원을 우선 기준으로 삼으세요. 현재 최저가 86,000,000원은 두 기준 모두보다 높습니다.
• 같은 1층 거래 비교. 2026년 4월 70,000,000원, 2025년 11월 75,000,000원, 2025년 5월 85,000,000원의 동일 면적 1층 거래가 있습니다. 본건의 내부 상태와 수리 필요성을 확인해 가격 차이를 검증해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 을구 7번 신한은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 가압류 5건과 경매개시결정등기가 매각으로 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
• 점유·명도 확인. 확인된 임차인은 없으나 실제 점유자가 누구인지, 점유 권원의 내용과 인도 가능 여부는 직접 조사해야 합니다. 임차인 부재가 무조건 즉시 인도를 뜻하지는 않습니다.
• 배당과 경매절차 확인. 신청채권자 청구액 41,840,012원과 신한은행 근저당권 채권최고액 58,800,000원의 관계를 확인하고, 실제 배당요구 및 채권승계 서류를 검토하세요.
• 유찰 가격 시나리오. 1회 유찰 시 68,800,000원, 2회 유찰 시 55,040,000원입니다. 다만 유찰 여부나 향후 거래가격을 확정적으로 예측해서는 안 됩니다.
• 노후화와 유지비. 외벽, 방수, 창호, 난방, 급배수설비의 상태와 향후 수선 부담을 확인하세요. 미납 관리비가 있다면 공용부분 해당 금액 등 매수인 부담 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 자료 및 매각기일 변경 여부를 반드시 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 비싸게 사면 위험하다”

이 물건은 권리와 가격을 나누어 판단해야 합니다. 권리 측면에서는 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류 5건이 정리되고, 확인된 임차인도 없어 예상 인수액이 0원입니다. 복잡한 후순위 채권이 많아도 그것이 그대로 낙찰자의 채무가 되는 구조는 아닙니다.

반면 가격 측면에서는 경고 신호가 뚜렷합니다. 감정가이자 신건 최저가인 86,000,000원은 최근 12개월 평균 76,333,333원의 112.7%이며, 최신 거래 83,500,000원도 초과합니다. 최근 거래 추세까지 -7.1% 하락하고 있습니다.

특히 1991년 사용승인된 연립주택의 1층 물건이라는 점에서 최근 동일 층 실거래를 무시하고 단지 전체 평균만으로 신건 입찰가를 정하는 것은 위험합니다. 미배당 채권이 많아도 인수액은 0원이지만, 그 권리상 장점만으로 현재 가격의 부담을 상쇄하기는 어렵습니다.

결론은 ‘권리상 검토 가능, 신건 가격은 보류’입니다. 실제 점유관계와 경매절차를 재확인한 뒤, 최근 실거래 수준과 노후화 비용을 반영해 충분한 가격 여유가 확보되는 경우에만 입찰을 검토하는 것이 합리적입니다. 유찰 시나리오는 참고할 수 있으나 유찰 자체를 전제로 수익을 확정해서는 안 됩니다.