대전지방법원 2024타경7550. 대전 서구 관저동 신선마을아파트 204동 10층 1004호, 전용 99.97㎡ 아파트입니다. 940세대 규모의 단지로, 2000년 5월 18일 사용승인을 받은 지상 19층 건물 중 10층에 해당합니다. 소유자 박창숙은 2021년 9월 9일 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳤으며, 당시 거래가액은 518,000,000원입니다.

같은 날 대전서부새마을금고의 채권최고액 260,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 추가 근저당과 압류·가압류가 발생했습니다. 결국 대전서부새마을금고가 2024년 7월 4일 임의경매를 신청한 구조입니다. 현재 최저가 309,400,000원은 최근 동일 평형 실거래 평균보다 낮지만, 실제 입찰 판단은 배당표보다 먼저 점유자와 선순위 임차인 존재 여부를 확인하는 것에서 출발해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 후순위 확인은 필요

권리의 기준점은 2021년 9월 9일 설정된 대전서부새마을금고 근저당권입니다. 등기상 경매로 소멸하는 것으로 분류된 후순위 압류·가압류 및 경매개시결정은 낙찰자가 해당 채무를 그대로 인수하는 구조가 아닙니다.

다만 을구 11번과 12번의 SBI저축은행 근저당권은 말소 상태로 표시된 내용과 2025년 4월 29일 소상공인자영업자새출발기금주식회사로의 근저당권이전 부기 내용이 함께 확인됩니다. 근저당권의 실제 존속·이전·말소 관계는 최신 등기사항전부증명서에서 대조해야 합니다. 해당 권리가 존속하더라도 말소기준 이후 설정된 담보권이라는 점과, 구체적인 배당 순위·채권액은 별도로 구분해 검토해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 실거래의 81.5%, 가격상 여유는 있다

동일 단지 신선마을의 전용 99.97㎡ 중심 실거래 12건을 살펴보면, 최근 12개월 평균은 379,750,000원, 최신 거래는 2026년 8월 375,000,000원입니다. 이번 최저매각가는 두 기준 모두보다 낮습니다. 전체 기간 평균만으로 할인율을 판단하는 것이 아니라, 최근 거래 평균과 최신 거래가격을 함께 비교해도 가격 차이가 확인됩니다.

실거래 표본은 348,000,000원~418,000,000원에 분포합니다. 최저매각가 309,400,000원은 표본 최저 거래가격보다도 낮으며, 최근 12개월 평균의 81.5%입니다. 최신 거래 375,000,000원과 비교해도 매각 최저가는 낮습니다.

다만 표본에는 동일 월·층·금액으로 반복 표기된 거래가 있으며, 개별 거래의 중복 여부와 물건의 수리 상태·향·층별 차이까지 확인해야 합니다. 최근 거래가격의 편차도 크므로, 평균가격이 곧바로 해당 1004호의 확정 시세를 뜻하지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 309,400,000원 가정)

현재 회차의 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당입니다. 집행비용과 대전서부새마을금고의 채권최고액 기준 배당을 반영하면, 국민은행 가압류에는 일부 배당이 가능하지만 KB국민카드 가압류에는 배당 여력이 없는 것으로 계산됩니다.

④ 회차별 시뮬레이션 — 가격은 내려가도 인수 가정은 0원

낙찰가 변화에 따른 채권자 배당과 미배당액을 비교하면 가격이 낮아질수록 채권자 미회수액이 증가하는 구조입니다. 다만 채권자의 미배당액 증가가 곧 매수인의 인수액 증가를 뜻하지는 않습니다. 아래 모든 회차는 현재 확인된 배당 가정을 유지한 결과입니다.

각 회차의 금액은 제공된 경매 시나리오의 추정값이며 실제 매각 결과나 향후 최저매각가격을 확정하는 수치는 아닙니다. 임대차관계, 조세 및 등기 확인 결과에 따라 분석을 다시 수행해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 관저동 구봉중학교 동측 인근에 위치합니다. 주위는 대규모 아파트단지, 학교 및 근린생활시설이 밀집한 주거지대로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통이고 남측 지방도로를 통해 단지에 접근할 수 있습니다.
• 건축. 2000.05.18 사용승인을 받은 철근콘크리트조 아파트입니다. 위생·급배수, 승강기, 화재경보·소화전 및 난방 설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 관저2지구 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당합니다. 학교 관련 교육환경보호구역 등의 제한이 있으며, 토지 공시지가는 1,362,000원/㎡입니다.
• 환금성. 신선마을 940세대 규모이며 동일 평형의 최근 실거래 표본이 존재합니다. 거래가격은 348,000,000원~418,000,000원으로 편차가 있어 개별 물건의 상태와 가격 설정이 중요합니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 제시됐습니다. 실내 수리 상태 및 실제 설비 작동 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유·임대차 확인. 현재 임대차관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 임대차보증금 및 선순위 대항력 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
• 국세 압류. 2024.01.17 서대전세무서장 관련 압류가 있습니다. 세금의 법정기일·배당 우선순위·실제 체납액을 확인하고 예상배당표를 재계산해야 합니다.
• 후순위 근저당. 을구 11번 120,000,000원, 12번 86,400,000원 근저당권과 2025.04.29 이전 부기 내용을 최신 등기부에서 대조하세요. 기존 말소 표시와 권리이전 내역의 관계를 확인해야 합니다.
• 배당액 검증. 신청채권자의 청구금액 258,789,243원과 근저당 채권최고액 260,000,000원은 구분해야 합니다. 채권계산서와 조세채권 신고 내용을 확인하지 않은 예상배당액은 확정값이 아닙니다.
• 시세 재확인. 2026.08 최신 거래 375,000,000원과 최근 12개월 평균 379,750,000원을 우선 기준으로 삼되, 반복 표기된 실거래의 중복 여부 및 해당 호수의 층·향·상태를 비교하세요.
• 입찰가 상한. 최저가 309,400,000원은 최근 실거래 평균보다 낮지만 경쟁입찰로 낙찰가가 높아질 수 있습니다. 세금·명도·수리·관리비 등을 포함한 총취득비용을 기준으로 상한을 결정하세요.
• 명도 및 관리비. 점유자가 확인되면 점유 권원에 따라 인도명령 가능 여부와 명도비용을 검토하세요. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분도 확인해야 합니다.
• 원본 서류. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 전입세대확인서 및 매각기일의 변경 여부를 입찰 직전에 재확인하세요.

맺으며 — “가격은 합격권, 확인해야 할 권리는 남아 있다”

대전 신선마을 204동 1004호의 강점은 분명합니다. 1회 유찰로 감정가 442,000,000원에서 309,400,000원까지 내려왔고, 이는 동일 평형 최근 12개월 평균인 379,750,000원의 81.5%입니다. 최신 거래 375,000,000원과 비교해도 현재 최저가에는 가격상 여유가 있습니다.

말소기준권리는 대전서부새마을금고의 2021년 근저당으로 확인되며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 국세 압류의 실제 배당 영향, 후순위 근저당 이전 내역, 무엇보다 임대차관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다.

따라서 결론은 ‘가격은 검토할 만하지만, 점유·세금·등기 확인 후 입찰’입니다. 미배당액 36,773,105원은 매수인에게 자동 승계되는 채무가 아니지만, 확인되지 않은 선순위 임차보증금 등은 별도의 인수 위험이 될 수 있습니다. 권리 확인 결과가 현재 가정과 일치한다면 최근 거래가격 대비 낮은 최저가가 장점이 될 수 있습니다. 반대로 새로운 인수 위험이 드러나면 가격 메리트도 실질취득비용을 기준으로 다시 계산해야 합니다.